Quesito
Un regolamento predisposto dal costruttore (c.d. contrattuale) prima del 1942 è stato modificato nel 1960 con una delibera (mai impugnata) riportante millesimi 891. La modifica eseguita era relativa ad un articolo del regolamento sulla ricostruzione del lastrico solare ove si prevedeva che le spese relative venissero ripartite per 1/4 al calpestio e per 3/4 a carico di tutti i condòmini inclusi quelli del calpestio, riproducendo così la regola dell'art. 1126 del codice civile.
Detta delibera è da ritenersi valida?
Parere
Si rileva che, secondo l'orientamento prevalente della Corte di Cassazione (Cass. Sez. Un. 30.12.1999, n. 943, Cass. 16.9.2004, n. 18665), la modifica di clausole di un regolamento condominiale contrattuale disciplinanti i diritti immobiliari dei condòmini sulle parti esclusive o comuni, non può avvenire per "facta concludentia", ma è necessario che la manifestazione di volontà di tutti condòmini avvenga per iscritto, risultando quindi priva di efficacia la possibilità di una modifica per il tramite di semplici comportamenti, sia pure ripetuti in modo costante. Orbene, poiché la delibera assembleare del 1960 modificativa della clausola è invalida, e più precisamente nulla, non potendosi modificare a maggioranza una clausola di un regolamento contrattuale avente ad oggetto diritti soggettivi dei condòmini e quindi anche i criteri di ripartizione delle spese, deve ritenersi che essa non abbia sostituito la clausola originaria, che continua ad essere valida ed efficace.
Quesito
In occasione di lavori di rifacimento del lastrico solare, come sono da ripartire le spese accessorie quali, per esempio, quelle per i ponteggi, per il direttore lavori, per l'occupazione del suolo pubblico ecc.? Si precisa che nel caso di specie, per una migliore esecuzione del lavoro anzidetto, si debbono demolire anche i muretti divisori delle varie porzioni di lastrico solare degli aventi diritto di uso esclusivo. In questo caso, quale criterio di ripartizione si dovrà adottare per le spese di demolizione e ricostruzione dei muretti in questione?
Parere
Si ricorda che Corte di Cassazione ha affermato che il criterio di ripartizione fissato dall'art. 1126 del codice civile riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendano necessari in via consequenziale e strumentale sì da doversi considerare alla stregua di spese accessorie (Cass. 19.10.1992, n. 11449); sempre che, aggiungiamo, non siano finalizzati anche alla realizzazione di interventi manutentivi diversi e su diverse parti comuni e ferma restando l'eventuale esistenza di diverse previsioni del regolamento contrattuale.
Quesito
In uno stabile composto da due scale, i condòmini della seconda scala (in cortile) intendono installare nella “tromba” delle scale un ascensore. Per tale installazione occorre acquisire la cantina di un condomino al quale verrà data in cambio una cantina condominiale. Inoltre l’ascensore occuperà anche una parte dell’androne della seconda scala. Quale maggioranza è necessaria per cedere la cantina condominiale e quale maggioranza è necessaria per occupare una porzione dell’androne della seconda scala?
Parere
Per la vendita della cantina condominiale e del pari per un’eventuale permuta di una cantina con l’altra, è certamente necessario, in base alla legislazione vigente, il consenso di tutti i partecipanti al condominio comproprietari della cantina.
Ferme restando eventuali specifiche previsioni del regolamento di condominio contrattuale, l’occupazione della porzione di androne della seconda scala potrebbe costituire nella fattispecie un’innovazione vietata ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 del codice civile, in quanto destinata a rendere una parte comune dell’edificio (in questo caso la porzione di androne che verrebbe ad essere permanentemente occupata dall’impianto) inservibile all’uso o al godimento di uno o più condòmini, che tra l’altro non potrebbero usufruire neppure in parte dei vantaggi dell’innovazione stessa. Fonte Confedilizia.
Un regolamento predisposto dal costruttore (c.d. contrattuale) prima del 1942 è stato modificato nel 1960 con una delibera (mai impugnata) riportante millesimi 891. La modifica eseguita era relativa ad un articolo del regolamento sulla ricostruzione del lastrico solare ove si prevedeva che le spese relative venissero ripartite per 1/4 al calpestio e per 3/4 a carico di tutti i condòmini inclusi quelli del calpestio, riproducendo così la regola dell'art. 1126 del codice civile.
Detta delibera è da ritenersi valida?
Parere
Si rileva che, secondo l'orientamento prevalente della Corte di Cassazione (Cass. Sez. Un. 30.12.1999, n. 943, Cass. 16.9.2004, n. 18665), la modifica di clausole di un regolamento condominiale contrattuale disciplinanti i diritti immobiliari dei condòmini sulle parti esclusive o comuni, non può avvenire per "facta concludentia", ma è necessario che la manifestazione di volontà di tutti condòmini avvenga per iscritto, risultando quindi priva di efficacia la possibilità di una modifica per il tramite di semplici comportamenti, sia pure ripetuti in modo costante. Orbene, poiché la delibera assembleare del 1960 modificativa della clausola è invalida, e più precisamente nulla, non potendosi modificare a maggioranza una clausola di un regolamento contrattuale avente ad oggetto diritti soggettivi dei condòmini e quindi anche i criteri di ripartizione delle spese, deve ritenersi che essa non abbia sostituito la clausola originaria, che continua ad essere valida ed efficace.
Quesito
In occasione di lavori di rifacimento del lastrico solare, come sono da ripartire le spese accessorie quali, per esempio, quelle per i ponteggi, per il direttore lavori, per l'occupazione del suolo pubblico ecc.? Si precisa che nel caso di specie, per una migliore esecuzione del lavoro anzidetto, si debbono demolire anche i muretti divisori delle varie porzioni di lastrico solare degli aventi diritto di uso esclusivo. In questo caso, quale criterio di ripartizione si dovrà adottare per le spese di demolizione e ricostruzione dei muretti in questione?
Parere
Si ricorda che Corte di Cassazione ha affermato che il criterio di ripartizione fissato dall'art. 1126 del codice civile riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendano necessari in via consequenziale e strumentale sì da doversi considerare alla stregua di spese accessorie (Cass. 19.10.1992, n. 11449); sempre che, aggiungiamo, non siano finalizzati anche alla realizzazione di interventi manutentivi diversi e su diverse parti comuni e ferma restando l'eventuale esistenza di diverse previsioni del regolamento contrattuale.
Quesito
In uno stabile composto da due scale, i condòmini della seconda scala (in cortile) intendono installare nella “tromba” delle scale un ascensore. Per tale installazione occorre acquisire la cantina di un condomino al quale verrà data in cambio una cantina condominiale. Inoltre l’ascensore occuperà anche una parte dell’androne della seconda scala. Quale maggioranza è necessaria per cedere la cantina condominiale e quale maggioranza è necessaria per occupare una porzione dell’androne della seconda scala?
Parere
Per la vendita della cantina condominiale e del pari per un’eventuale permuta di una cantina con l’altra, è certamente necessario, in base alla legislazione vigente, il consenso di tutti i partecipanti al condominio comproprietari della cantina.
Ferme restando eventuali specifiche previsioni del regolamento di condominio contrattuale, l’occupazione della porzione di androne della seconda scala potrebbe costituire nella fattispecie un’innovazione vietata ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 del codice civile, in quanto destinata a rendere una parte comune dell’edificio (in questo caso la porzione di androne che verrebbe ad essere permanentemente occupata dall’impianto) inservibile all’uso o al godimento di uno o più condòmini, che tra l’altro non potrebbero usufruire neppure in parte dei vantaggi dell’innovazione stessa. Fonte Confedilizia.
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