Quesiti del 31.08.08

Quesito
Si domanda se i condòmini contrari all’installazione di un’antenna satellitare debbano comunque partecipare alla relativa spesa.
Parere
Non esistono ancora precedenti giurisprudenziali sull'argomento.
La dottrina prevalente dà tuttavia risposta affermativa al quesito sul presupposto che il legislatore ha definito l'installazione di un’antenna un’innovazione necessaria, insuscettibile quindi di esonero dalla relativa spesa.

Quesito
Il parapetto di un terrazzo di proprietà esclusiva, posto all’ultimo piano di un condominio, è ammalorato e necessita di manutenzione all'intonaco. Si domanda se la relativa spesa sia di competenza condominiale o meno.
Parere
Fatta salva ogni diversa previsione del regolamento di condominio contrattuale, l'obbligo di manutenzione del parapetto grava sul proprietario esclusivo del terrazzo, in quanto trattasi di manufatto esclusivamente finalizzato all'affaccio.

Quesito
In un condominio vi sono una serie di negozi il cui pavimento è sopraelevato di circa 70/80 cm rispetto al piano strada. Ai negozi si accede grazie ad una scalinata formata da tre gradini che poggia su un’area condominiale. Poiché a causa del cedimento del terreno tale scalinata va completamente demolita e rifatta, si domanda se la relativa spesa sia di competenza del condominio o dei singoli proprietari dei negozi.
Parere
Se l'intervento di ripristino si rende necessario non per le cattive condizioni di manutenzione del manufatto in sé, cioè per ragioni strettamente ascrivibili al manufatto stesso, ma esclusivamente per il cedimento del suolo condominiale; se, in altre parole, è certo il nesso causale esclusivo tra cedimento del terreno e stato di dissesto delle scale, la spesa compete a tutti i condòmini.

Fonte Confedilizia.

Amministratore mandatario, ma con giudizio...

L'amministratore condominiale è un mandatario, ma speciale, dei condòmini (come mandatario, si obbliga a compiere atti giuridici per conto di questi ultimi). Si applica, allora, all'amministratore la disposizione (art. 2761 cod. civ.) per cui "i crediti derivanti dall'esecuzione del mandato hanno privilegio sulle cose del mandante che il mandatario detiene per l'esecuzione del mandato"? Il problema si è posto al Tribunale di Salerno, che lo ha risolto negativamente, così confermando il precedente giurisprudenziale nello stesso senso del Tribunale di Torino, che già più di dieci anni fa aveva ritenuto la norma citata insuscettibile di applicazione analogica, come norma di carattere eccezionale. "In tema di azione proposta per la restituzione della documentazione utile alla gestione del condominio - ha detto il Tribunale di Salerno - non sussiste in capo all'ex amministratore un diritto di ritenzione, posto che lo stesso non è assimilabile in tutto e per tutto al mandatario e - pertanto - non gli si possono estendere le norme dettate dal codice civile a tutela del mandatario quale creditore privilegiato".
A cura dell’Ufficio legale della Confedilizia.

Quesiti del 20.08.08

Quesito
Uno stabile è costituito da sei piani fuori terra, di cui il quinto è un piano attico e il sesto un piano mansarda, entrambi arretrati rispetto a quelli sottostanti.
Il piano attico è servito da balconate che in parte costituiscono copertura dell'abitazione sottostante e in parte sporgono all'esterno (come i balconi sottostanti).
La parte di balcone che copre l'abitazione sottostante è coperta, a sua volta, dal sovra-stante terrazzo della mansarda.
Si domanda a chi competa il lavoro di rifacimento di detto balcone.
Parere
La questione andrebbe approfondita attraverso la disamina sia del regolamento di con-dominio che della documentazione fotografica dello stato dei luoghi.
Tuttavia, in linea generale, si deve rilevare che l'art. 1126 del codice civile si applica ai lastrici solari e alle terrazze a livello, mentre nella fattispecie, almeno secondo quanto emerge dall'espositiva della richiesta di parere, sembrerebbe trattarsi di balcone la cui manutenzione, secondo l'orientamento recente e ormai univoco della Suprema Corte, deve ritenersi a carico esclusivo del proprietario.

Quesito
Si chiede se debbano partecipare alle spese per la sostituzione del portone d’ingresso anche i negozi siti al piano terra dell’edificio con accesso diretto dalla strada.
Parere
Premesso che è necessario accertare preliminarmente se il regolamento di condominio contenga o meno indicazioni in ordine al portone de quo, in linea di principio quest'ultimo deve ritenersi di proprietà di tutti i condòmini quantunque destinato a servire i condòmini in misura diversa.

Quesito
In un condominio di nuova costituzione non si riesce a trovare l’accordo sul nome dell’amministratore. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Per risolvere la descritta situazione non v’è altra via che rivolgersi all’autorità giudiziaria che – ai sensi dell’art. 1129 del codice civile. – può essere adita anche da un singolo condomino.

Fonte Confedilizia.

Quesiti del 19.08.08

Quesito

Un amministratore domanda se le spese necessarie per effettuare la ricerca anagrafica di un condomino, che ha cambiato residenza senza dare comunicazione dell’intervenuta variazione, debbano essere addebitate esclusivamente a questo o all’intero condominio.

Parere

Il condomino in questione avrebbe dovuto comunicare la variazione di residenza. Le spese vanno quindi poste a carico del condomino che le ha rese necessarie.

Quesito

Un condomino ha chiesto all'amministratore di porre all'ordine del giorno dell'assemblea di prossima convocazione due argomenti che lo riguardano. Si domanda un parere al riguardo.

Parere

In linea teorica l'amministratore non vi sarebbe obbligato, posto che l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede solo che egli sia tenuto a convocare entro dieci giorni dalla richiesta l’assemblea straordinaria qualora ne facciano richiesta almeno due condòmini che rappresentino 1/6 dei valori millesimali.Tuttavia nulla vieta all'amministratore di accedere all'invito del condomino e inserire gli argomenti all'ordine del giorno.

Quesito

Un amministratore appena nominato domanda come possa venire a conoscenza del nominativo del proprietario di un appartamento sito nell’edificio che amministra.

Parere
E’ possibile compiere gli opportuni accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Fonte Confedilizia.

Sponsor