Sentenza Cassazione N° 4219 del 2007

TABELLE MILLESIMALI

In tema di condominio degli edifici per l'approvazione delle tabelle millesimali in sede assembleare, conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese, è sufficente la maggioranza prevista dall'art. 1136, terzo comma, del codice civile

Quesiti del 27.11.2010

Quesito

Si domanda quale maggioranza occorra per sostituire la porta di un garage condominiale con un portone a chiusura automatizzata.

Parere

La mera automazione di un manufatto già esistente costituisce, in genere, un intervento migliorativo da qualificarsi come spesa di manutenzione straordinaria, se non ne vengono alterate le caratteristiche intrinseche né la destinazione. Se trattasi di intervento di "rilevante entità" è necessaria la maggioranza di cui al 2° comma dell'art. 1136 del codice civile.

La questione va tuttavia approfondita in concreto, caso per caso, alla luce delle caratteristiche, della tipologia e dell'entità delle modifiche che si intendono apportare alla cosa comune.

Quesito

Un amministratore domanda come debba comportarsi nel caso in cui un condomino non risulti essere stato convocato all’assemblea.

Parere

Quantunque vada rammentato che la mancata convocazione di un condomino non è causa di nullità dell'assemblea, ma di mera annullabilità della stessa, con la conseguenza che inviando il verbale al condomino non convocato questi dovrebbe impugnare la delibera nel termine perentorio di trenta giorni dal ricevimento del verbale, tuttavia la soluzione più sicura e anche più corretta è quella di riconvocare l'assemblea, invitando anche il condomino precedentemente non convocato.

Quesito

Un inquilino di una piccola palazzina vorrebbe installare, a proprie spese, un montascale per poter uscire di casa perché impossibilitato a fare le scale autonomamente. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Il singolo condomino, e per esso anche il conduttore che detiene l'immobile di proprietà esclusiva, può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

L'installazione di un montascale (inteso sostanzialmente quale servoscala) di per sé non è un intervento tale da danneggiare o comunque da incidere negativamente sul bene comune scala in modo da alterarne la destinazione o impedire ad altri di farne parimenti uso. Tanto più che detto intervento sembra pienamente conforme alla disciplina in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, diretta ad agevolare le modifiche strutturali che impediscono o rendono difficoltosi gli spostamenti ai portatori di handicap fisici.

D'altro canto, in concreto, occorre accertare se per le modalità con cui l'opera viene realizzata, determini una riduzione della superficie e del volume utili della scala, rendendo quindi disagevole o comunque più difficoltoso il passaggio delle persone e anche delle cose, in tal caso occorrendo il consenso di tutti condòmini.

Diversamente, nel caso in cui i problemi sopra profilati non sussistano, occorrerà all'inquilino certamente il consenso del proprietario-locatore, in quanto come detto il diritto alla modificazione spetta solo a quest'ultimo, mentre non è necessaria una delibera autorizzativa dell'assemblea posto che ad accollarsi le spese è l'inquilino.

Quesiti del 21.11.2010

Quesito

Si domanda quale maggioranza occorra per la sostituzione dei serramenti delle parti condominiali.

Parere

La sostituzione di manufatti condominiali, intesa nel senso di manutenzione straordinaria degli stessi, va deliberata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice civile, a meno che non vengano poste in essere vere e proprie innovazioni.

Quesito
Il proprietario di un locale commerciale, ubicato al piano terra di un edificio residenziale, ha installato motori di refrigerazione molto potenti e rumorosi che recano disturbo all’intero condominio sia di notte che di giorno. Si chiede un parere al riguardo
Parere

La questione posta va inquadrata nella previsione dell'art. 844 del Codice civile, in forza del quale l'obbligo di tollerare "immissioni" di rumore sussiste solo a condizione che le stesse non eccedano il limite della "normale tollerabilità" nel senso postulato dalla stessa norma.

Alla luce dell'espositiva della richiesta di parere, per le modalità e i tempi con i quali il fenomeno denunziato si verifica, sembra potersi ritenere che tale limite venga nella fattispecie certamente superato.

Tuttavia, se non si riesce a convincere l'autore dei fatti lesivi a porre rimedio spontaneamente alla situazione de qua, non esiste altra possibilità che adire il Giudice per conseguire gli opportuni provvedimenti a tutela dei diritti lesi.

Quesito

Un amministratore domanda chi debba convocare – tra nudo proprietario e usufruttuario – in occasione delle assemblee di condominio.

Parere

Il nudo proprietario ha diritto di partecipare solo alle delibere aventi ad oggetto la straordinaria amministrazione; l’usufruttuario, invece, solo a quelle per l'ordinaria amministrazione. Ne consegue che l'amministratore dovrà convocare l'uno o l'altro a seconda del tipo di delibera.

Cassazione civ., sez. II, 21 novembre 2006, n. 24670

Tabelle Provvisorie è legittimo:

In tema di ripartizione delle spese di condominio, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alle spese effettuate consente all'assemblea condominiale di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali non occorre il consenso di tutti i condomini, necessario, invece, per l'approvazione di tabelle definitive. (Pertanto la deliberazione assembleare maggioritaria, con la quale si sia proceduto alla ripartizione temporanea e provvisoria delle spese in base a una tabella non adottata con il consenso di tutti i condomini, è legittima.)

Quesito
Un amministratore invia le comunicazioni ai condòmini utilizzando un servizio di recapito diverso dalle Poste. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Nessuna norma di legge stabilisce obbligatoriamente alcuna particolare forma per l'invio delle comunicazioni condominiali.
L'adozione di una forma specifica è necessaria o opportuna al fine di poter provare l'avvenuto tempestivo invio al destinatario, soprattutto per quanto attiene alla convocazione dell'assemblea e all'invio del verbale agli assenti ai fini dell'eventuale impugnazione delle delibere. Peraltro l'assemblea, che è sovrana, può stabilire le modalità d'invio delle comunicazioni.
Si consiglia, quindi, di sottoporre la questione all’assemblea affinché deliberi in proposito.

Quesito
Un amministratore domanda come debba comportarsi nei confronti di un condomino che intende installare un condizionatore.
Parere
In linea di massima è necessario prima di tutto verificare cosa preveda, oltre che il regolamento di condominio di natura contrattuale, anche il regolamento edilizio del Comune di cui si tratta e quali divieti contempli in ordine all'installazione di condizionatori e di emergenze in genere.
In secondo luogo va rammentato che la giurisprudenza è orientata nel senso di ritenere vietata l'installazione di condizionatori e simili sia in funzione delle dimensioni del manufatto sia in funzione dell'ubicazione di essi sul prospetto principale e in genere sulle porzioni di fabbricato visibili dalla strada.

Quesito
Un amministratore chiede delucidazioni sulla facoltà di un condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato.
Parere
La Corte di Cassazione ha statuito che il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato è consentito ove concorrano due condizioni:
a) che dal distacco non derivi pregiudizio per il funzionamento dell'impianto;
b) che dal distacco non derivi un aggravio di spesa per gli altri utenti o che dell'eventuale aggravio si faccia carico chi opera il distacco.
In presenza di tale duplice condizione il diniego di autorizzazione da parte dell'assemblea è illegittimo.
Continua a sussistere comunque a carico di chi opera il distacco l'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione e conservazione dell'impianto.

Quesiti del 26.07.10

Quesito
Un condomino, proprietario di due unità ad uso commerciale, contesta l'addebito delle spese per la pulizia delle parti comuni e chiede di esserne esentato, ai sensi dell'art. 1123, 2° comma del codice civile, sul presupposto che di tali parti egli ha solo un uso potenziale e non effettivo.
Parere
Il riferimento al secondo comma dell'art. 1123 del codice civile non sembra pertinente.
Infatti, ammesso e non concesso che nella fattispecie si applichi tale disposizione e non quella del primo comma, tale disposizione stabilisce che "se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".
Orbene, è noto che con tale locuzione il legislatore ha inteso stabilire il principio secondo cui deve farsi riferimento non all'uso effettivo, ma a quello potenziale, cioè al fatto che il condomino abbia la possibilità giuridica e materiale oggettiva di usare della parte comune, a nulla valendo la circostanza soggettiva che egli, pur potendo, non ne faccia concretamente uso per sua scelta unilaterale, ad esempio chiudendo dall'interno la porta di accesso alle parti comuni.

Quesito
Un amministratore, costatata la mancanza di volontà dei condòmini di assicurare il fabbricato da lui amministrato, domanda se possano essergli addebitate eventuali responsabilità in caso di incidente.
Parere
La deliberazione in merito alla stipulazione di un contratto di assicurazione è di esclusiva competenza dell'assemblea, di talché l'amministratore, anche volendo, non avrebbe il potere di stipulare il contratto senza preventiva delibera assembleare.
Ne consegue che nessuna responsabilità può derivare in capo all'amministratore stesso qualora l'assemblea non abbia assunto alcuna delibera o a fortiori qualora, pur invitata a farlo previo inserimento dell'argomento all'ordine del giorno, abbia assunto delibera negativa sul punto.

Quesito
A causa di alcune infiltrazioni provenienti dal tetto condominiale usurato dal tempo, un condomino lamenta dei danni nella propria abitazione. Dato che l'assicurazione non intende risponderne, trattandosi di sinistro che esula dalla copertura assicurativa, l’amministratore domanda come debba comportarsi.
Parere
Giustamente il condomino formula le sue pretese nei confronti del condominio che è il soggetto tenuto a provvedere alla eliminazione delle cause del danno e al risarcimento dello stesso.
La circostanza della eventuale copertura assicurativa è questione che concerne i rapporti tra il condominio e l'assicurazione: si tratta di verificare se effettivamente si tratti di rischio non coperto.
Tuttavia, nei confronti del condomino danneggiato deve comunque provvedere il condominio.
Consigliamo, quindi, l’amministratore di porre l'argomento all'ordine del giorno di un’apposita assemblea da convocarsi all'uopo.

Quesiti del 13.03.2010

Quesito

Un amministratore domanda come debba comportarsi nei confronti di un condomino che ha installato sulla facciata del palazzo due grossi motori di refrigerazione che ledono l’estetica del fabbricato e disturbano il tranquillo abitare degli altri condòmini.

Parere

L'amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni.

Nell'ambito di tale attribuzione rientra anche l'esperimento delle azioni giudiziali nei confronti di chi ponga in essere atti pregiudizievoli per le parti comuni.

Pur trattandosi di un potere-dovere che incombe sull'amministratore anche indipendentemente da una delibera assembleare, è opportuno convocare l’assemblea ponendo all'ordine del giorno l'adozione delle iniziative giudiziali idonee a conseguire la rimessione in pristino delle parti comuni, previa eliminazione delle opere poste in essere dal condomino lesive degli interessi del condominio.

Quesito

Un amministratore domanda se per le comunicazioni inviate ai condòmini deve necessariamente far ricorso alla raccomandata a.r.

Parere

In linea generale va rammentato che la legge non richiede particolari forme per l'invio della corrispondenza condominiale, neppure per la convocazione dell'assemblea né per l'inoltro dei verbali assembleari.

L'utilizzazione di particolari modalità d'invio è tuttavia preferibile ai fini probatori per tutti quegli atti dei quali il condominio può trovarsi nella necessità di provare l'avvenuta e tempestiva comunicazione, onde evitare la soccombenza in eventuali procedure d'impugnazione della relativa delibera ex art. 1137 del codice civile per non avere assolto all'onere della prova.

A tal fine soccorrono la raccomandata A.R. il telegramma, la cd. raccomandata a mani o mezzi equipollenti.

Quesito

Una terrazza ad uso esclusivo, che funge da copertura agli ingressi di alcune unità immobiliari, necessita di alcuni lavori di sistemazione. Si domanda come debba essere ripartita la relativa spesa.

Parere

In assenza di altri elementi di giudizio deve trovare applicazione l'art. 1126 del codice civile, con conseguente ripartizione della spesa: 1/3 a carico dei titolari esclusivi del calpestio e 2/3 a carico di coloro i quali sono coperti dalla terrazza de qua.