I condomini possono far uso delle parti comuni per le utilità accessorie inerenti al godimento della propria proprietà esclusiva, anche nelle parti corrispondenti ai piani degli altri proprietari, quando tale utilizzazione non viene ad alterare la naturale funzione di sostegno dei muri medesimi; di conseguenza è ammissibile l'installazione di tende da attaccarsi alla base del balcone del piano superiore, con la sola limitazione che le stesse devono essere conformi al tipo approvato dall'assemblea.
29 feb 2008
Sentenza Corte di Cassazione n. 14576 del 2004
Balconi aggettanti
La Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
28 feb 2008
Quesiti del 28.02.08
Quesito
Si vuole sapere se è opportuno ripartire il compenso dell’amministratore sulla base delle quote di proprietà piuttosto che in parti uguali tra i partecipanti al condominio stesso.
Parere
La partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune è regolata e disciplinata dall’art. 1123 del codice civile, che al primo comma stabilisce il principio generale in forza del quale dette spese sono sostenute dai condòmini “in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. (In giurisprudenza, sul fatto che per le spese generali operi il criterio di cui al primo comma ossia quello della proporzione rispetto al valore delle proprietà di ciascuno, si veda per tutte Cass. 19.2.'97, n. 1511).
Il secondo comma integra poi tale principio generale precisando che, se si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (quindi, come accade per le scale, per l’ascensore, per il lastrico solare di proprietà esclusiva ecc., paga di più chi fa maggior uso e viceversa).
Per contro, la ripartizione in parti uguali non solo non è contemplata da alcuna disposi-zione di legge, ma contrasta con il principio sopra enunciato e con la stessa ratio legis. Ora, poiché il citato art. 1123 è sì norma derogabile, ma solo in forza di “diversa con-venzione”, un tale criterio potrebbe ritenersi legittimo solo se previsto (in deroga, appunto, al criterio normativo generale) da un regolamento di condominio di natura contrattuale, allegato agli atti di provenienza o richiamato o da un diverso atto avente natura contrattuale o da una delibera assembleare totalitaria.
Quesito
Un condomino, titolare di un grosso supermercato, chiede all'amministratore di iscrivere il condominio alla camera di commercio e richiedere così la partita IVA onde potergli fat-turare le spese condominiali. L'amministratore può accontentarlo?
Parere
Il condominio, mentre può rivestire, per espressa previsione di legge, la qualità di sosti-tuto d’imposta, non è, né può essere soggetto IVA, né d’altro canto, può essere iscritto alla Camera di commercio, trattandosi di mero ente di gestione, privo, secondo la vigente legislazione, di personalità giuridica. La richiesta formulata dal condomino in questione, quindi, non può essere soddisfatta.
Quesito
In un condominio composto da 25 condòmini, quello che detiene circa 800 millesimi ha promosso un'azione giudiziaria contro il condominio. L'amministratore ha convocato l'assemblea per decidere se resistere o meno alla lite.
Considerato che si tratta di una lite il cui oggetto richiede la maggioranza speciale pre-vista dal comma 4 dell'art. 1136 del codice civile, come deve comportarsi l'amministra-tore? In casi come questi, si possono considerare ai fini della maggioranza le teste e i millesimi dei soli condòmini che non sono in conflitto di interessi con il condominio?
Parere
Appare in primo luogo particolarmente anomala e destinata ad esplicare negativi effetti anche sotto profili diversi da quello che ci occupa la situazione descritta, nella quale su un valore complessivo del fabbricato pari a 1000/1000 millesimi un solo condomino detiene 800 millesimi e i rimanenti duecento si ripartiscono tra ben ventiquattro condòmini. In linea generale va peraltro rilevato che, se fosse consentito al condomino che detiene la maggioranza millesimale di paralizzare ogni decisione dell’assemblea in ordine ad azioni giudiziali da lui stesso promosse, il condominio rimarrebbe privo di qualsiasi difesa contro ogni tipo di prevaricazione da parte del condomino “tiranno”, che potrebbe impunemente citare in giudizio il condominio per qualsiasi ragione, anche la più infondata, precludendogli poi la possibilità, costituendosi tempestivamente in giudizio, di esercitare il diritto di difesa costituzionalmente garantito ad ogni soggetto.
Orbene, da un lato va rilevato che non viene specificato quale sia l’oggetto della lite e in
particolare se si tratti di una controversia che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore: in caso contrario, infatti, quest’ultimo potrebbe costituirsi in giudizio anche in assenza di una delibera assembleare che lo autorizzi.
Dall’altro lato va osservato anche che in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, l’esistenza di un conflitto di interessi, reale o virtuale, tra il singolo soggetto titolare del diritto di voto e il condominio importa solitamente l’esclusione dal preventivo calcolo complessivo dei millesimi delle relative carature attribuite al condomino confliggente. Fonte Confedilizia.
Si vuole sapere se è opportuno ripartire il compenso dell’amministratore sulla base delle quote di proprietà piuttosto che in parti uguali tra i partecipanti al condominio stesso.
Parere
La partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune è regolata e disciplinata dall’art. 1123 del codice civile, che al primo comma stabilisce il principio generale in forza del quale dette spese sono sostenute dai condòmini “in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. (In giurisprudenza, sul fatto che per le spese generali operi il criterio di cui al primo comma ossia quello della proporzione rispetto al valore delle proprietà di ciascuno, si veda per tutte Cass. 19.2.'97, n. 1511).
Il secondo comma integra poi tale principio generale precisando che, se si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (quindi, come accade per le scale, per l’ascensore, per il lastrico solare di proprietà esclusiva ecc., paga di più chi fa maggior uso e viceversa).
Per contro, la ripartizione in parti uguali non solo non è contemplata da alcuna disposi-zione di legge, ma contrasta con il principio sopra enunciato e con la stessa ratio legis. Ora, poiché il citato art. 1123 è sì norma derogabile, ma solo in forza di “diversa con-venzione”, un tale criterio potrebbe ritenersi legittimo solo se previsto (in deroga, appunto, al criterio normativo generale) da un regolamento di condominio di natura contrattuale, allegato agli atti di provenienza o richiamato o da un diverso atto avente natura contrattuale o da una delibera assembleare totalitaria.
Quesito
Un condomino, titolare di un grosso supermercato, chiede all'amministratore di iscrivere il condominio alla camera di commercio e richiedere così la partita IVA onde potergli fat-turare le spese condominiali. L'amministratore può accontentarlo?
Parere
Il condominio, mentre può rivestire, per espressa previsione di legge, la qualità di sosti-tuto d’imposta, non è, né può essere soggetto IVA, né d’altro canto, può essere iscritto alla Camera di commercio, trattandosi di mero ente di gestione, privo, secondo la vigente legislazione, di personalità giuridica. La richiesta formulata dal condomino in questione, quindi, non può essere soddisfatta.
Quesito
In un condominio composto da 25 condòmini, quello che detiene circa 800 millesimi ha promosso un'azione giudiziaria contro il condominio. L'amministratore ha convocato l'assemblea per decidere se resistere o meno alla lite.
Considerato che si tratta di una lite il cui oggetto richiede la maggioranza speciale pre-vista dal comma 4 dell'art. 1136 del codice civile, come deve comportarsi l'amministra-tore? In casi come questi, si possono considerare ai fini della maggioranza le teste e i millesimi dei soli condòmini che non sono in conflitto di interessi con il condominio?
Parere
Appare in primo luogo particolarmente anomala e destinata ad esplicare negativi effetti anche sotto profili diversi da quello che ci occupa la situazione descritta, nella quale su un valore complessivo del fabbricato pari a 1000/1000 millesimi un solo condomino detiene 800 millesimi e i rimanenti duecento si ripartiscono tra ben ventiquattro condòmini. In linea generale va peraltro rilevato che, se fosse consentito al condomino che detiene la maggioranza millesimale di paralizzare ogni decisione dell’assemblea in ordine ad azioni giudiziali da lui stesso promosse, il condominio rimarrebbe privo di qualsiasi difesa contro ogni tipo di prevaricazione da parte del condomino “tiranno”, che potrebbe impunemente citare in giudizio il condominio per qualsiasi ragione, anche la più infondata, precludendogli poi la possibilità, costituendosi tempestivamente in giudizio, di esercitare il diritto di difesa costituzionalmente garantito ad ogni soggetto.
Orbene, da un lato va rilevato che non viene specificato quale sia l’oggetto della lite e in
particolare se si tratti di una controversia che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore: in caso contrario, infatti, quest’ultimo potrebbe costituirsi in giudizio anche in assenza di una delibera assembleare che lo autorizzi.
Dall’altro lato va osservato anche che in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, l’esistenza di un conflitto di interessi, reale o virtuale, tra il singolo soggetto titolare del diritto di voto e il condominio importa solitamente l’esclusione dal preventivo calcolo complessivo dei millesimi delle relative carature attribuite al condomino confliggente. Fonte Confedilizia.
26 feb 2008
Sentenza Cassazione sez. II del 24 Luglio 2000 n. 9651
Terrazza di proprietà esclusiva
La terrazza di copertura di un fabbricato, che appartiene ad un soggetto diverso da quello che è proprietario del piano sottostante, costituisce lastrico solare, alla cui manutenzione sono tenuti sia il proprietario della terrazza che quelli dei piani sottostanti nella misura di 1/3 per chi ha l’uso esclusivo e 2/3 per tutti i condomini dell’edificio in proporzione del piano cui questo serve.
Sentenza Cassazione sez. II del 19 Gennaio 2004 n. 735
Lastrico solare di uso esclusivo
In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura.Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio.
25 feb 2008
Articolo C.C. 1710
Diligenza del mandatario
Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.
Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.
Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.
Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.
24 feb 2008
Quesiti del 25.02.08
Quesito
In una villetta con 5 appartamenti di cui due al piano terra e tre al primo piano (riparti-ti: tre appartamenti nella mezza casa di sinistra e due in quella di destra), vi è un u-nico proprietario per l'ala di sinistra e due distinti proprietari per l'ala di destra. I pro-prietari del primo piano possiedono anche il sottotetto in proprietà esclusiva, mentre quelli del piano terra solo il giardino. Alcuni condòmini propongono di suddividere le spese al 50% a carico del proprietario dell'ala sinistra e il 25% a carico di ciascuno degli altri due proprietari. Si chiede un parere in merito.
Parere
La proposta dei condòmini (suddivisione al 50% e 25%) non trova fondamento in al-cuna disposizione di legge, né è dato evincere dal quesito su quali motivazioni la proposta stessa si fondi. Più logica, fondata e rispondente ai principi normativi, pare la soluzione di redigere una tabella millesimale ad hoc (della quale evidentemente il condominio è attualmente sprovvisto), anche se per la sua approvazione sarebbe necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Quesito
Qual è il termine di prescrizione per un fornitore che non emette la fattura inerente ad una prestazione eseguita a favore del condominio?
Parere
I termini di prescrizione sono diversi a seconda del diritto da far valere. Normalmente si applica la prescrizione ordinaria decennale, ma per taluni diritti esi-stono prescrizioni brevi, quinquennale, biennale o annuale.
In casi come questi, si suggerisce di rivolgersi alla sede territoriale della Confedilizia di competenza e/o al corrispondente Registro amministratori, per approfondire il pro-blema alla luce della relativa documentazione.
Quesito
In un condominio, l'assemblea straordinaria non ha approvato l'installazione di un impianto di ascensore. Una parte dei condòmini ha deciso comunque, a proprie spe-se, di installare un impianto esterno utilizzando una porzione del cortile comune. In questo caso, l'amministratore è tenuto a firmare la documentazione da presentare presso i competenti uffici comunali?
Parere
Al quesito pare doversi dare risposta affermativa perché l’opera in questione costituisce un’innovazione che deve essere deliberata in sede assembleare, alla cui installazione possono in qualsiasi momento aderire anche gli altri condòmini ai sensi dell’art.1121, terzo comma, del codice civile, e che comunque riguarda e interessa parti e manufatti comuni. Fonte Confedilizia.
In una villetta con 5 appartamenti di cui due al piano terra e tre al primo piano (riparti-ti: tre appartamenti nella mezza casa di sinistra e due in quella di destra), vi è un u-nico proprietario per l'ala di sinistra e due distinti proprietari per l'ala di destra. I pro-prietari del primo piano possiedono anche il sottotetto in proprietà esclusiva, mentre quelli del piano terra solo il giardino. Alcuni condòmini propongono di suddividere le spese al 50% a carico del proprietario dell'ala sinistra e il 25% a carico di ciascuno degli altri due proprietari. Si chiede un parere in merito.
Parere
La proposta dei condòmini (suddivisione al 50% e 25%) non trova fondamento in al-cuna disposizione di legge, né è dato evincere dal quesito su quali motivazioni la proposta stessa si fondi. Più logica, fondata e rispondente ai principi normativi, pare la soluzione di redigere una tabella millesimale ad hoc (della quale evidentemente il condominio è attualmente sprovvisto), anche se per la sua approvazione sarebbe necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Quesito
Qual è il termine di prescrizione per un fornitore che non emette la fattura inerente ad una prestazione eseguita a favore del condominio?
Parere
I termini di prescrizione sono diversi a seconda del diritto da far valere. Normalmente si applica la prescrizione ordinaria decennale, ma per taluni diritti esi-stono prescrizioni brevi, quinquennale, biennale o annuale.
In casi come questi, si suggerisce di rivolgersi alla sede territoriale della Confedilizia di competenza e/o al corrispondente Registro amministratori, per approfondire il pro-blema alla luce della relativa documentazione.
Quesito
In un condominio, l'assemblea straordinaria non ha approvato l'installazione di un impianto di ascensore. Una parte dei condòmini ha deciso comunque, a proprie spe-se, di installare un impianto esterno utilizzando una porzione del cortile comune. In questo caso, l'amministratore è tenuto a firmare la documentazione da presentare presso i competenti uffici comunali?
Parere
Al quesito pare doversi dare risposta affermativa perché l’opera in questione costituisce un’innovazione che deve essere deliberata in sede assembleare, alla cui installazione possono in qualsiasi momento aderire anche gli altri condòmini ai sensi dell’art.1121, terzo comma, del codice civile, e che comunque riguarda e interessa parti e manufatti comuni. Fonte Confedilizia.
23 feb 2008
Corte di Cassazione Sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21298
Nell'avviso d'assemblea gli argomenti posti all'ordine del giorno devono essere comprensibili
In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei condomini , al fine della conseguente validità della delibera adottata (artt. 1136 e 1105 terzo comma c.c.), è sufficiente che, nell'avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea.
In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei condomini , al fine della conseguente validità della delibera adottata (artt. 1136 e 1105 terzo comma c.c.), è sufficiente che, nell'avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea.
Cassazione, sezione seconda, 13 luglio 2007 n. 15749
La delibera approvata con maggioranza inferiore a quella prevista non è impugnabile dal condomino non dissenziente
La Corte di Cassazione, con sentenza del 13 luglio 2007 n.15749, ha specificato che debbono considerarsi annullabili e non nulle le delibere viziate da irregolare costituzione dell'assemblea , quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prevista dal regolamento di condominio o dalla legge, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali regolamentari. Ne consegue che, al condomino non dissenziente alla votazione presa con insufficienti quorum deliberativi è inibito impugnare la delibera stessa, eccependone la nullità.
La Corte di Cassazione, con sentenza del 13 luglio 2007 n.15749, ha specificato che debbono considerarsi annullabili e non nulle le delibere viziate da irregolare costituzione dell'assemblea , quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prevista dal regolamento di condominio o dalla legge, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali regolamentari. Ne consegue che, al condomino non dissenziente alla votazione presa con insufficienti quorum deliberativi è inibito impugnare la delibera stessa, eccependone la nullità.
19 feb 2008
Cassazione civ., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6681, Balestrero c. Cond. V. Puggia.
Latrico solare
Il lastrico solare, anche attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini - ovvero in proprietà esclusiva dello stesso - svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio. Di conseguenza, anche i danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico o del manto impermeabile che protegge l'ultimo piano dell'edificio non possono essere messi interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti col concorso del condominio nella proporzione prevista dalla citata norma.
17 feb 2008
Circolare Ministeriale LL. PP. 12480-66
26 MARZO 1966 N. 12480 – Ministero dei lavori pubblici – Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata – div. XVI-bis: Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.
Allo scopo di evitare che i collaudatori dei fabbricati realizzati con l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti adottassero criteri disparati, questo Ministero con circolare 1° luglio 1926 n. 9400 (§1122) diramò opportune istruzioni per precisare i criteri di massima che i collaudatori dovevano tenere presenti nell’espletamento dell’incarico.
Peraltro le nuove esigenze determinate dal progresso della tecnica edilizia ed i nuovi orientamenti di valutazione e di preferenze da parte dei soci assegnatari, inducono ora a rielaborare i criteri suggeriti con la sopracitata circolare, e ad emanare una nuova completa normativa della materia.
Tenuto anche conto di quanto osservato in sede consultiva dalla Commissione Centrale di Vigilanza per l’edilizia economica e popolare, si provvede dunque a precisare, in particolare, i criteri di ammissibilità delle spese ai benefici di legge, le componenti dell’importo netto da ripartire, i criteri fondamentali di determinazione del costo-valore degli alloggi.
Sembra tuttavia opportuno premettere alcune considerazioni di carattere generale, per meglio configurare la funzione del collaudatore per quanto concerne sia il collaudo delle opere eseguite sia il riparto della spesa sostenuta.
Secondo i principi generali, valevoli in materia di opere pubbliche, ai quali si ispirano le specifiche disposizioni riguardanti i lavori degli enti costruttori di case economiche e popolari il compimento delle opere costruite deve essere riconosciuto “regolare” mediante il collaudo, che va eseguito da persona, rivestita di particolari requisiti, nominata nei modi di legge (2).
Il collaudatore, incaricato di accertare tale regolarità attraverso la rispondenza dell’opera alle previsioni del progetto ed alle buone regole della tecnica, svolge, in questo campo, una funzione di controllo nell’interesse preminente dello Stato, tenuto conto che lo Stato assume, tra i suoi fini, come si desume dal t.u. 28 aprile 1938 n. 1165, quello di promuovere l’edilizia popolare ed economica ed all’uopo agevolare la realizzazione di programmi costruttivi col sistema del concorso o del contributo nella spesa o con altre modalità, e di conseguenza, si riserva il potere di vigilare e verificare che le relative costruzioni siano eseguite col rispetto delle regole tecniche e delle altre norme idonee a garantire il raggiungimento delle finalità predette.
Prima di procedere alla ripartizione della spesa, il collaudatore dovrà tener presente che, qualora si tratti di più edifici costruiti dalla stessa cooperativa in uno stesso appezzamento di terreno ed in esecuzione di un unico programma costruttivo, la spesa da ripartire è quella complessiva, come se detti edifici costituiscano un unico fabbricato (senza, cioè, far gravare soltanto su un gruppo di soci le eventuali maggiori spese sostenute – necessariamente – per fondazioni o sistemazioni speciali del loro edificio).
Dovranno quindi essere esattamente stabilite le aree di uso comune, quelle assegnate in proprietà e quelle assegnate in uso, elementi che devono risultare in maniera esatta dai verbali di assegnazione ai singoli soci. E’ evidente infatti che soltanto le proprietà concorrono nelle quote millesimali tra i soci.
La ripartizione, inoltre dovrà essere effettuata sulla base delle caratteristiche distributive e di rifinitura previste nel progetto o nelle varianti approvate, mentre le modifiche di qualsiasi genere, sia distributive che di qualità di materiali impiegati, introdotte dal singolo socio, non dovranno essere computate, rimanendo così l’eventuale maggiore onere ad esclusivo carico del socio stesso. In altre parole è compito del collaudatore procedere alla ripartizione della spesa limitando l’accertamento della stessa e la determinazione delle quote millesimali esclusivamente all’ammontare ammissibile ai benefici di legge (mutuo e contributo). Il che chiarisce come ogni onere relativo a patti e condizioni direttamente intervenute tra impresa e singoli soci debba rimanere estraneo all’accertamento di specifica competenza del collaudatore sia per quanto concerne il rapporto cooperativa-Stato sia per quanto attiene al rapporto Cooperativa-Impresa.
Si è sottolineato quanto precede non per escludere la evenienza che il collaudatore valuti – soprattutto a richiesta della Cooperativa – anche le eventuali modifiche apportate ad ogni singolo alloggio su domanda del rispettivo assegnatario (caratteristiche distributive, materiali, rifiniture), ma ai fini della esatta determinazione di quelle quote millesimali la cui rilevanza appare evidente considerando che in base ad esse dovranno far carico ai soci, proporzionalmente, le spese condominiali, in conformità e con le eccezioni previste dalle disposizioni di cui al Capo 4° del titolo XII del t.u. 28 aprile 1938 n. 1165.
In conclusione, l’importo netto complessivo della spesa da ripartire tra i singoli assegnatari deve essere determinato rispettando i seguenti criteri:
a) le opere le quali, ai sensi delle vigenti disposizioni, siano ritenute non necessarie ed aventi carattere di lusso debbono essere escluse per intero dal contributo e dal mutuo;
b) le opere necessarie, ma eseguite con criteri di lusso, debbono essere escluse dal contributo e dal mutuo per la differenza tra il loro importo e quello delle opere ordinarie corrispondenti;
c) le opere ammissibili al contributo ed al mutuo ma differenti da quelle della generalità dei soci debbono essere addebitate direttamente ai rispettivi soci, prima di stabilire il riparto secondo i criteri che seguono.
Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato.
Si parla di costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete.
Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:
a) caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione;
b) caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto;
c) caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.
Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente, può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento.
All’atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale.
Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:
a) coefficiente di destinazione,
b) coefficiente di piano,
c) coefficiente di orientamento,
d) coefficiente di prospetto,
e) coefficiente di luminosità,
f) coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.
Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di destinazione.
Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente ridotta con l’applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità.
Si sommano quindi – per ogni alloggio – le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun appartamento.
La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell’appartamento del portiere (ove esista) e di ogni altra area comune.
Ciò premesso, allo scopo di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati.
Coefficiente di destinazione. – ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’ chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze.
Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi, presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità.
Per due appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie, normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato) costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie, nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve maggior numero di stanze.
Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più piccoli.
Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:
- camere ……………………………..………………..…… 1,00
- servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) ……..…….. 0,90
- corridoi, disimpegni …………………………….………. 0,80
- logge racchiuse tra tre pareti ………………..………… 0,50¸0,35
- cantine e soffitte (di sgombero) …………..…………… 0,45¸0,30
- balconi coperti ……………………………….…………. 0,30
- balconi scoperti ……………………………….………… 0,25
- terrazzo a livello …………………………….………….. 0,22
- giardini ed aree di rispetto …………………………….. 0,15¸0,10
E’ peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento.
Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare.
Coefficiente di piano. – Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa.
Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore.
Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad un certo piano.
Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i valori seguenti.
Indicato con ps il piano scantinato, pt il piano terreno, pr l’eventuale piano rialzato, p1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n
ps : 0,75
pt : 0,85
pr : 0,90
p1 : 0,95
da p2 a pn-2 : 1,00
pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali
pn : 1,00 con detrazioni eventuali.
Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.
Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche.
Fermi restando i valori stabiliti per ps, pt, pr si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.
Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani. Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di appetibilità commerciale.
Coefficiente di orientamento. – Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.
La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-S-W pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da adottare sono:
- quadrante SE-SO : 1,00 - 0,97
- quadrante NE-SE : NO-SW : 0,97 - 0,90
- quadrante NO-NE : 0,90 - 0,80
- per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75.
Coefficiente di prospetto. – Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell’edificio: è chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica. E’ da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del coefficiente di piano.
Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici.
Seguono i valori da adottare per il coefficiente di prospetto:
- su giardini, vedute panoramiche, strade …………………………… 1,00¸0,95
- su zone di rispetto …………………………..………….……………… 0,90¸0,85
- su cortili ………………..………………………………..……………… 0,85
- su chiostrine …………..………………………………..……………… 0,80
- locali senza finestre e cantinati …..……..…………..……………… 0,75
Coefficiente di luminosità. – Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.
La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).
Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata.
Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione.
Pertanto, con riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie degli ambienti siano i seguenti:
indicando con K=Sf/Sa detto rapporto:
per K= 1/6 o maggiore l=1,000
per K=1/7 l=0,965
per K=1/8 l=0,940
per K=1/9 l=0,920
per K=1/10 l=0,900
per spazi aperti l=1,000
Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio. – In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano rispettati.
Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò deve essere tenuto conto.
E’ possibile, ad esempio, che si verifichino anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità.
In tali casi, e quindi, non in linea generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici.
A conclusione dell’esposizione dei criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti.
Il riparto di spesa dovrà essere compilato e comunicato con la maggiore urgenza alla Cooperativa tramite il Provveditorato alle Opere Pubbliche – per gli adempimenti di cui all’art.84 del t.u. 28 aprile 1938 n.1165 - e comunque immediatamente dopo le risultanze del collaudo.
I nuovi criteri non si applicano ai collaudi (od ai riparti di spesa) già affidati al collaudatore o già compiuti alla data della presente, nonché a quelli rinnovati dopo tale data in sostituzione di altri effettuati in applicazione della precedente normativa.
E’ abrogata la circolare 1° luglio 1926 n.94.
I competenti Uffici, cui si invia la presente circolare, nell’affidare gli incarichi di collaudo richiameranno la particolare attenzione dei collaudatori sull’obbligo di attenersi alle norme in essa contenute.
(2) Attualmente e fino al dicembre 1996 la nomina del collaudatore è di competenza del Provveditore regionale alle opere pubbliche qualunque sia l’importo delle opere da collaudare, in virtù dell’art.14 d.l. 15 marzo 1965 n.124, convertito nella legge 13 maggio 1965 n.431, la cui validità è stata appunto prorogata al 31 dicembre 1966 con legge 23 dicembre 1965 n.1419.
Allo scopo di evitare che i collaudatori dei fabbricati realizzati con l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti adottassero criteri disparati, questo Ministero con circolare 1° luglio 1926 n. 9400 (§1122) diramò opportune istruzioni per precisare i criteri di massima che i collaudatori dovevano tenere presenti nell’espletamento dell’incarico.
Peraltro le nuove esigenze determinate dal progresso della tecnica edilizia ed i nuovi orientamenti di valutazione e di preferenze da parte dei soci assegnatari, inducono ora a rielaborare i criteri suggeriti con la sopracitata circolare, e ad emanare una nuova completa normativa della materia.
Tenuto anche conto di quanto osservato in sede consultiva dalla Commissione Centrale di Vigilanza per l’edilizia economica e popolare, si provvede dunque a precisare, in particolare, i criteri di ammissibilità delle spese ai benefici di legge, le componenti dell’importo netto da ripartire, i criteri fondamentali di determinazione del costo-valore degli alloggi.
Sembra tuttavia opportuno premettere alcune considerazioni di carattere generale, per meglio configurare la funzione del collaudatore per quanto concerne sia il collaudo delle opere eseguite sia il riparto della spesa sostenuta.
Secondo i principi generali, valevoli in materia di opere pubbliche, ai quali si ispirano le specifiche disposizioni riguardanti i lavori degli enti costruttori di case economiche e popolari il compimento delle opere costruite deve essere riconosciuto “regolare” mediante il collaudo, che va eseguito da persona, rivestita di particolari requisiti, nominata nei modi di legge (2).
Il collaudatore, incaricato di accertare tale regolarità attraverso la rispondenza dell’opera alle previsioni del progetto ed alle buone regole della tecnica, svolge, in questo campo, una funzione di controllo nell’interesse preminente dello Stato, tenuto conto che lo Stato assume, tra i suoi fini, come si desume dal t.u. 28 aprile 1938 n. 1165, quello di promuovere l’edilizia popolare ed economica ed all’uopo agevolare la realizzazione di programmi costruttivi col sistema del concorso o del contributo nella spesa o con altre modalità, e di conseguenza, si riserva il potere di vigilare e verificare che le relative costruzioni siano eseguite col rispetto delle regole tecniche e delle altre norme idonee a garantire il raggiungimento delle finalità predette.
Prima di procedere alla ripartizione della spesa, il collaudatore dovrà tener presente che, qualora si tratti di più edifici costruiti dalla stessa cooperativa in uno stesso appezzamento di terreno ed in esecuzione di un unico programma costruttivo, la spesa da ripartire è quella complessiva, come se detti edifici costituiscano un unico fabbricato (senza, cioè, far gravare soltanto su un gruppo di soci le eventuali maggiori spese sostenute – necessariamente – per fondazioni o sistemazioni speciali del loro edificio).
Dovranno quindi essere esattamente stabilite le aree di uso comune, quelle assegnate in proprietà e quelle assegnate in uso, elementi che devono risultare in maniera esatta dai verbali di assegnazione ai singoli soci. E’ evidente infatti che soltanto le proprietà concorrono nelle quote millesimali tra i soci.
La ripartizione, inoltre dovrà essere effettuata sulla base delle caratteristiche distributive e di rifinitura previste nel progetto o nelle varianti approvate, mentre le modifiche di qualsiasi genere, sia distributive che di qualità di materiali impiegati, introdotte dal singolo socio, non dovranno essere computate, rimanendo così l’eventuale maggiore onere ad esclusivo carico del socio stesso. In altre parole è compito del collaudatore procedere alla ripartizione della spesa limitando l’accertamento della stessa e la determinazione delle quote millesimali esclusivamente all’ammontare ammissibile ai benefici di legge (mutuo e contributo). Il che chiarisce come ogni onere relativo a patti e condizioni direttamente intervenute tra impresa e singoli soci debba rimanere estraneo all’accertamento di specifica competenza del collaudatore sia per quanto concerne il rapporto cooperativa-Stato sia per quanto attiene al rapporto Cooperativa-Impresa.
Si è sottolineato quanto precede non per escludere la evenienza che il collaudatore valuti – soprattutto a richiesta della Cooperativa – anche le eventuali modifiche apportate ad ogni singolo alloggio su domanda del rispettivo assegnatario (caratteristiche distributive, materiali, rifiniture), ma ai fini della esatta determinazione di quelle quote millesimali la cui rilevanza appare evidente considerando che in base ad esse dovranno far carico ai soci, proporzionalmente, le spese condominiali, in conformità e con le eccezioni previste dalle disposizioni di cui al Capo 4° del titolo XII del t.u. 28 aprile 1938 n. 1165.
In conclusione, l’importo netto complessivo della spesa da ripartire tra i singoli assegnatari deve essere determinato rispettando i seguenti criteri:
a) le opere le quali, ai sensi delle vigenti disposizioni, siano ritenute non necessarie ed aventi carattere di lusso debbono essere escluse per intero dal contributo e dal mutuo;
b) le opere necessarie, ma eseguite con criteri di lusso, debbono essere escluse dal contributo e dal mutuo per la differenza tra il loro importo e quello delle opere ordinarie corrispondenti;
c) le opere ammissibili al contributo ed al mutuo ma differenti da quelle della generalità dei soci debbono essere addebitate direttamente ai rispettivi soci, prima di stabilire il riparto secondo i criteri che seguono.
Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato.
Si parla di costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete.
Dette caratteristiche possono distinguersi come segue:
a) caratteristiche che derivano da proprietà intrinseche: destinazione;
b) caratteristiche che derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni: altezza di piano, orientamento, prospetto;
c) caratteristiche che derivano sia da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.
Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente, può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la funzionalità globale dell’appartamento.
All’atto pratico, gli accennati criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale.
Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:
a) coefficiente di destinazione,
b) coefficiente di piano,
c) coefficiente di orientamento,
d) coefficiente di prospetto,
e) coefficiente di luminosità,
f) coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.
Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di destinazione.
Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente ridotta con l’applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità.
Si sommano quindi – per ogni alloggio – le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun appartamento.
La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell’appartamento del portiere (ove esista) e di ogni altra area comune.
Ciò premesso, allo scopo di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati.
Coefficiente di destinazione. – ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’ chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della percentuale di spazio destinata a stanze.
Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi, presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità.
Per due appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie, normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato) costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie, nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve maggior numero di stanze.
Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più piccoli.
Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:
- camere ……………………………..………………..…… 1,00
- servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) ……..…….. 0,90
- corridoi, disimpegni …………………………….………. 0,80
- logge racchiuse tra tre pareti ………………..………… 0,50¸0,35
- cantine e soffitte (di sgombero) …………..…………… 0,45¸0,30
- balconi coperti ……………………………….…………. 0,30
- balconi scoperti ……………………………….………… 0,25
- terrazzo a livello …………………………….………….. 0,22
- giardini ed aree di rispetto …………………………….. 0,15¸0,10
E’ peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento.
Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare.
Coefficiente di piano. – Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti, onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa.
Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano, di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili, di fabbricati senza ascensore.
Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad un certo piano.
Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i valori seguenti.
Indicato con ps il piano scantinato, pt il piano terreno, pr l’eventuale piano rialzato, p1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n
ps : 0,75
pt : 0,85
pr : 0,90
p1 : 0,95
da p2 a pn-2 : 1,00
pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali
pn : 1,00 con detrazioni eventuali.
Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03; sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.
Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche.
Fermi restando i valori stabiliti per ps, pt, pr si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.
Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani. Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di appetibilità commerciale.
Coefficiente di orientamento. – Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore, esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento, indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano considerato.
La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-S-W pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da adottare sono:
- quadrante SE-SO : 1,00 - 0,97
- quadrante NE-SE : NO-SW : 0,97 - 0,90
- quadrante NO-NE : 0,90 - 0,80
- per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75.
Coefficiente di prospetto. – Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell’edificio: è chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la visuale può essere più o meno libera e panoramica. E’ da tener presente che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del coefficiente di piano.
Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici.
Seguono i valori da adottare per il coefficiente di prospetto:
- su giardini, vedute panoramiche, strade …………………………… 1,00¸0,95
- su zone di rispetto …………………………..………….……………… 0,90¸0,85
- su cortili ………………..………………………………..……………… 0,85
- su chiostrine …………..………………………………..……………… 0,80
- locali senza finestre e cantinati …..……..…………..……………… 0,75
Coefficiente di luminosità. – Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie.
La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante (apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).
Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata.
Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare eccessive sproporzionate differenze di valutazione.
Pertanto, con riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie degli ambienti siano i seguenti:
indicando con K=Sf/Sa detto rapporto:
per K= 1/6 o maggiore l=1,000
per K=1/7 l=0,965
per K=1/8 l=0,940
per K=1/9 l=0,920
per K=1/10 l=0,900
per spazi aperti l=1,000
Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio. – In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano rispettati.
Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò deve essere tenuto conto.
E’ possibile, ad esempio, che si verifichino anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da determinare gradi diversi di funzionalità.
In tali casi, e quindi, non in linea generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in base agli altri coefficienti caratteristici.
A conclusione dell’esposizione dei criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti.
Il riparto di spesa dovrà essere compilato e comunicato con la maggiore urgenza alla Cooperativa tramite il Provveditorato alle Opere Pubbliche – per gli adempimenti di cui all’art.84 del t.u. 28 aprile 1938 n.1165 - e comunque immediatamente dopo le risultanze del collaudo.
I nuovi criteri non si applicano ai collaudi (od ai riparti di spesa) già affidati al collaudatore o già compiuti alla data della presente, nonché a quelli rinnovati dopo tale data in sostituzione di altri effettuati in applicazione della precedente normativa.
E’ abrogata la circolare 1° luglio 1926 n.94.
I competenti Uffici, cui si invia la presente circolare, nell’affidare gli incarichi di collaudo richiameranno la particolare attenzione dei collaudatori sull’obbligo di attenersi alle norme in essa contenute.
(2) Attualmente e fino al dicembre 1996 la nomina del collaudatore è di competenza del Provveditore regionale alle opere pubbliche qualunque sia l’importo delle opere da collaudare, in virtù dell’art.14 d.l. 15 marzo 1965 n.124, convertito nella legge 13 maggio 1965 n.431, la cui validità è stata appunto prorogata al 31 dicembre 1966 con legge 23 dicembre 1965 n.1419.
Sentenza Cassazione - n. 1625/'07
Verbali condominiali, attenti anche all'orario...
Importante (e curiosa) sentenza della Cassazione - n. 1625/'07, inedita - che si incentra sugli orari di inizio e fine di un'assemblea condominiale risultanti dal verbale della stessa: "In tema di condominio degli edifici, - ha detto la Suprema Corte - è correttamente e congruamente motivata la sentenza di merito che, a causa dell'omessa verifica del quorum costitutivo, abbia annullato la delibera condominiale di un condominio composto da oltre cento partecipanti, sul rilievo che, avendo avuto la riunione inizio alle ore 14 e termine alle ore 14,15, erache in tempo così ristretto si fosse proceduto alla verifica della regolare costituzione dell'assemblea". Fonte Confedilizia.
Importante (e curiosa) sentenza della Cassazione - n. 1625/'07, inedita - che si incentra sugli orari di inizio e fine di un'assemblea condominiale risultanti dal verbale della stessa: "In tema di condominio degli edifici, - ha detto la Suprema Corte - è correttamente e congruamente motivata la sentenza di merito che, a causa dell'omessa verifica del quorum costitutivo, abbia annullato la delibera condominiale di un condominio composto da oltre cento partecipanti, sul rilievo che, avendo avuto la riunione inizio alle ore 14 e termine alle ore 14,15, era
Quesiti del 04.02.08
Quesito
L'inquilino di un palazzo si lamenta del fatto gli animali domestici di un inquilino di un vicino condominio gli sporcano il balcone.
Cosa deve fare in casi come questi l'amministratore del condominio dove vive il proprietario degli animali in questione?
Parere
Le attribuzioni dell'amministratore sono quelle indicate dall'art. 1130 del codice civile o da leggi speciali ovvero quelle conferitegli dal regolamento di condominio.
In generale si tratta di attribuzioni che hanno ad oggetto le parti comuni dell'edificio, non le proprietà esclusive, né tantomeno i rapporti personali tra singoli condòmini, che invece sembrano essere al centro della fattispecie che ci occupa.
L'amministratore ha il dovere di intervenire nei rapporti personali tra i condòmini e a fortiori tra i conduttori dei condòmini, solo se siano in qualche modo, e quindi anche indirettamente, interessati da tali rapporti cose, impianti o servizi comuni o se il regolamento di condominio contrattuale contenga specifiche clausole in tal senso.
Quesito
Sono stati imputati ad un proprietario-locatore i costi sopportati dal condominio per gli interventi legali che il condominio stesso ha dovuto sopportare a causa del comportamento dei figli del suo inquilino che sporcavano le pareti comuni con scritte ecc. Il proprietario disconosce il diritto dell’amministrazione ad addebitargli tali costi, asserendo che non può insegnare l’educazione agli inquilini. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Nella fattispecie, trattandosi non di danno provocato da cose in custodia, di cui risponderebbe il proprietario, ma di danno causato alle parti comuni dal comportamento imputabile a persone individuate e diverse dal proprietario, l’azione risarcitoria va promossa nei confronti di coloro che hanno causato il danno e sono tenuti a risarcirlo, e le spese vanno loro addebitate.
Quesito
In un insediamento immobiliare composto da più blocchi composti a loro volta da singole abitazioni, in un blocco composto da due appartamenti - adiacenti l'uno all'altro ed aventi in comune i muri maestri, il tetto e le fondamenta - si sono manifestate recentemente all'interno di uno degli appartamenti in questione delle crepe, con danneggiamento anche di un angolo del tetto. La causa di tutto ciò è il terreno argilloso che, a seguito della persistente siccità, ha prodotto delle oscillazioni nelle fondamenta che a loro volta hanno causato le crepe.
Si chiede come debbano essere ripartite le spese necessarie per consolidare le fondamenta nonché quelle per lo studio della natura del terreno e quelle per la riparazione del tetto.
Parere
Sulla scorta delle descrizioni fornite, se la causa del dissesto è quella indicata (cedimento del suolo comune alle due unità immobiliari de quibus), tutte le spese devono essere poste a carico dei due proprietari, a meno che esistano disposizioni regolamentari contenenti specifiche e diverse previsioni. Fonte Confedilizia.
L'inquilino di un palazzo si lamenta del fatto gli animali domestici di un inquilino di un vicino condominio gli sporcano il balcone.
Cosa deve fare in casi come questi l'amministratore del condominio dove vive il proprietario degli animali in questione?
Parere
Le attribuzioni dell'amministratore sono quelle indicate dall'art. 1130 del codice civile o da leggi speciali ovvero quelle conferitegli dal regolamento di condominio.
In generale si tratta di attribuzioni che hanno ad oggetto le parti comuni dell'edificio, non le proprietà esclusive, né tantomeno i rapporti personali tra singoli condòmini, che invece sembrano essere al centro della fattispecie che ci occupa.
L'amministratore ha il dovere di intervenire nei rapporti personali tra i condòmini e a fortiori tra i conduttori dei condòmini, solo se siano in qualche modo, e quindi anche indirettamente, interessati da tali rapporti cose, impianti o servizi comuni o se il regolamento di condominio contrattuale contenga specifiche clausole in tal senso.
Quesito
Sono stati imputati ad un proprietario-locatore i costi sopportati dal condominio per gli interventi legali che il condominio stesso ha dovuto sopportare a causa del comportamento dei figli del suo inquilino che sporcavano le pareti comuni con scritte ecc. Il proprietario disconosce il diritto dell’amministrazione ad addebitargli tali costi, asserendo che non può insegnare l’educazione agli inquilini. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Nella fattispecie, trattandosi non di danno provocato da cose in custodia, di cui risponderebbe il proprietario, ma di danno causato alle parti comuni dal comportamento imputabile a persone individuate e diverse dal proprietario, l’azione risarcitoria va promossa nei confronti di coloro che hanno causato il danno e sono tenuti a risarcirlo, e le spese vanno loro addebitate.
Quesito
In un insediamento immobiliare composto da più blocchi composti a loro volta da singole abitazioni, in un blocco composto da due appartamenti - adiacenti l'uno all'altro ed aventi in comune i muri maestri, il tetto e le fondamenta - si sono manifestate recentemente all'interno di uno degli appartamenti in questione delle crepe, con danneggiamento anche di un angolo del tetto. La causa di tutto ciò è il terreno argilloso che, a seguito della persistente siccità, ha prodotto delle oscillazioni nelle fondamenta che a loro volta hanno causato le crepe.
Si chiede come debbano essere ripartite le spese necessarie per consolidare le fondamenta nonché quelle per lo studio della natura del terreno e quelle per la riparazione del tetto.
Parere
Sulla scorta delle descrizioni fornite, se la causa del dissesto è quella indicata (cedimento del suolo comune alle due unità immobiliari de quibus), tutte le spese devono essere poste a carico dei due proprietari, a meno che esistano disposizioni regolamentari contenenti specifiche e diverse previsioni. Fonte Confedilizia.
Quesiti del 01.02.08
Quesito
In un condominio è variata la destinazione d'uso di una unità immobiliare (da negozio ad appartamento). I millesimi relativi devono essere variati?
E se sì, con quale coefficiente?
Parere
Ai sensi dell’art. 69 disp. att. del codice civile i valori millesimali possono essere oggetto di revisione o modifica, oltreché quando siano conseguenza di errore, anche nell’ipotesi prevista dal n. 2 della stessa norma.
Debbono tuttavia ricorrere i seguenti presupposti:
a) che siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio (sia di proprietà esclusiva che comune);
b) che tale mutamento sia conseguenza (tra le varie ipotesi indicate dalla norma) di innovazioni;
c) che si tratti di innovazioni di vasta portata;
d) che il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano risulti notevolmente alterato.
Orbene, sulla scorta della scarna espositiva contenuta nella richiesta di parere, non sembrano di potersi ravvisare nella situazione descritta i presupposti sopra indicati.
Va poi segnalato, in linea generale, l’orientamento secondo il quale, poiché la determinazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche degli immobili e non anche della loro destinazione in concreto, il semplice mutamento di destinazione qualora le caratteristiche oggettive dell’immobile rimangano immutate e cambi solo la situazione esterna senza dirette conseguenze sulle caratteristiche dell’immobile, non integra gli estremi delle “mutate condizioni dell’edificio” postulate dalla norma.
Quesito
Cosa si deve fare per la costituzione di un supercondominio (maggioranze occorrenti, bozze di verbali ecc.)?
Parere
L’istituto del supercondondominio non è previsto dalla legge, ma è frutto della elaborazione della dottrina e della giurisprudenza.
Ricorre tale fattispecie allorché una pluralità di edifici costituiti in distinti condominii sono compresi in una più ampia organizzazione condominiale in quanto legati tra loro dalla esistenza di alcune cose, impianti o servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Non essendo possibile in questa sede esaurire un argomento che richiederebbe una monografia, indichiamo in estrema sintesi alcuni aspetti più rilevanti dei quali devesi tener conto in ordine alla regolamentazione dell’istituto, secondo la prevalente giurisprudenza della Corte di Cassazione, invitando a rivolgersi alle sedi territoriali della Confedilizia per più approfondite indicazioni.
a) Salvo casi particolari di cose comuni non legate ai singoli edifici da rapporto di necessarietà (piscine, campi da tennis ecc.), si applicano al supercondominio le norme sul condominio e non quelle sulla comunione in generale (si veda per tutte Cass 7.7.2000, n. 9096).
b) La rappresentanza del supercondominio non spetta agli amministratori dei singoli condominii, bensì all’amministratore unico o, in mancanza, a un curatore speciale.
c) Applicandosi la normativa condominiale, devono trovare applicazione l’art. 1129 e le altre nome inderogabili del codice civile.
d) La legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni spetta, oltre che all’amministratore, anche ai singoli condòmini.
e) All’assemblea generale debbono e possono partecipare tutti i singoli condòmini dei condominii facenti parte del supercondominio: è stata ritenuta nulla la clausola del regolamento di condominio prevedente che l’assemblea del supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condominii o da singoli condòmini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio anziché tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono (Cass. 6.12.2001, n.15476).
f) Applicandosi al supercondominio la normativa sul condominio, ai fini della ripartizione delle spese nulla muta in relazione alle tabelle millesimali, alla loro formazione e alla loro modifica.
g) Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull’identico valore che ai fini del riparto delle spese è attribuito dapprima ai singoli edifici condominiali e successivamente al valore che ha la proprietà di ciascun condomino all’interno del condominio.
Quesito
Quando una unità immobiliare è di proprietà di più persone, queste rappresentano un solo condomino o tanti condòmini quanti sono i comproprietari? La delega per l'intervento in assemblea deve essere firmata da tutti o non necessita delega alcuna?
Parere
La fattispecie è espressamente prevista e regolata in modo chiaro ed univoco dall’art. 67, 2° comma, disp. att. del codice civile, il quale testualmente recita: “Qualora un piano o una porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente dell’assemblea”. Fonte Confedilizia.
In un condominio è variata la destinazione d'uso di una unità immobiliare (da negozio ad appartamento). I millesimi relativi devono essere variati?
E se sì, con quale coefficiente?
Parere
Ai sensi dell’art. 69 disp. att. del codice civile i valori millesimali possono essere oggetto di revisione o modifica, oltreché quando siano conseguenza di errore, anche nell’ipotesi prevista dal n. 2 della stessa norma.
Debbono tuttavia ricorrere i seguenti presupposti:
a) che siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio (sia di proprietà esclusiva che comune);
b) che tale mutamento sia conseguenza (tra le varie ipotesi indicate dalla norma) di innovazioni;
c) che si tratti di innovazioni di vasta portata;
d) che il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano risulti notevolmente alterato.
Orbene, sulla scorta della scarna espositiva contenuta nella richiesta di parere, non sembrano di potersi ravvisare nella situazione descritta i presupposti sopra indicati.
Va poi segnalato, in linea generale, l’orientamento secondo il quale, poiché la determinazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche degli immobili e non anche della loro destinazione in concreto, il semplice mutamento di destinazione qualora le caratteristiche oggettive dell’immobile rimangano immutate e cambi solo la situazione esterna senza dirette conseguenze sulle caratteristiche dell’immobile, non integra gli estremi delle “mutate condizioni dell’edificio” postulate dalla norma.
Quesito
Cosa si deve fare per la costituzione di un supercondominio (maggioranze occorrenti, bozze di verbali ecc.)?
Parere
L’istituto del supercondondominio non è previsto dalla legge, ma è frutto della elaborazione della dottrina e della giurisprudenza.
Ricorre tale fattispecie allorché una pluralità di edifici costituiti in distinti condominii sono compresi in una più ampia organizzazione condominiale in quanto legati tra loro dalla esistenza di alcune cose, impianti o servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Non essendo possibile in questa sede esaurire un argomento che richiederebbe una monografia, indichiamo in estrema sintesi alcuni aspetti più rilevanti dei quali devesi tener conto in ordine alla regolamentazione dell’istituto, secondo la prevalente giurisprudenza della Corte di Cassazione, invitando a rivolgersi alle sedi territoriali della Confedilizia per più approfondite indicazioni.
a) Salvo casi particolari di cose comuni non legate ai singoli edifici da rapporto di necessarietà (piscine, campi da tennis ecc.), si applicano al supercondominio le norme sul condominio e non quelle sulla comunione in generale (si veda per tutte Cass 7.7.2000, n. 9096).
b) La rappresentanza del supercondominio non spetta agli amministratori dei singoli condominii, bensì all’amministratore unico o, in mancanza, a un curatore speciale.
c) Applicandosi la normativa condominiale, devono trovare applicazione l’art. 1129 e le altre nome inderogabili del codice civile.
d) La legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni spetta, oltre che all’amministratore, anche ai singoli condòmini.
e) All’assemblea generale debbono e possono partecipare tutti i singoli condòmini dei condominii facenti parte del supercondominio: è stata ritenuta nulla la clausola del regolamento di condominio prevedente che l’assemblea del supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condominii o da singoli condòmini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio anziché tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono (Cass. 6.12.2001, n.15476).
f) Applicandosi al supercondominio la normativa sul condominio, ai fini della ripartizione delle spese nulla muta in relazione alle tabelle millesimali, alla loro formazione e alla loro modifica.
g) Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull’identico valore che ai fini del riparto delle spese è attribuito dapprima ai singoli edifici condominiali e successivamente al valore che ha la proprietà di ciascun condomino all’interno del condominio.
Quesito
Quando una unità immobiliare è di proprietà di più persone, queste rappresentano un solo condomino o tanti condòmini quanti sono i comproprietari? La delega per l'intervento in assemblea deve essere firmata da tutti o non necessita delega alcuna?
Parere
La fattispecie è espressamente prevista e regolata in modo chiaro ed univoco dall’art. 67, 2° comma, disp. att. del codice civile, il quale testualmente recita: “Qualora un piano o una porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente dell’assemblea”. Fonte Confedilizia.
9 feb 2008
AMMINISTRAZIONI IMMOBILIARI
Siamo lieti di accogliervi su le nostre nuovissime pagine. Come ogni impresa moderna, tramite Internet, vogliamo mettere a disposizione tutte le informazioni utili relative ai nostri prodotti. Sarà cura nostra aggiornare regolarmente il nostro sito tenendovi informati.
GEOMETRA SALVATORE FELE
Amministratore Condominiale nonchè titolare dello studio è il Sig. Salvatore Fele, diplomatosi nel 1997 da diversi anni mette a disposizione la sua eperienza per aiutare tutti coloro che hanno bisogno di una mano nel mondo delle amministazioni.
REDAZIONE TABELLE MILLESIMALI
Il Geom. Salvatore Fele è in grado di redarre qualsiasi tipo di tabella millesimale, per qualsiasi tipo di immobile.
PRESENTAZIONE
Il sito è attualmente in costruzione. Facciamo il massimo per permettervi di accedere al catalogo intero dei nostri prodotti nei tempi più brevi. Potete al momento informarvi su che tipo di servizio rivolgiamo alla nostra clientela. Il nostro sito si focalizzerà anche su dare dei consigli come gestire al meglio le liti condominiali con l'ausilio di sentenze. Questa sezione non mancherà di interessarvi. Tornate pure per trovarci. Se non conoscete ancora la nostra realtà e si ci avete conosciuto per la prima volta tramite Internet , ci piacerebbe raccogliere i vostri desideri e rispondere alle vostre domande. Siamo a disposizione vostra per consigliarvi al meglio. Ecco una breve presentazione della nostra impresa : La nostra società è dal 2006 al vostro servizio in materia di amministrazioni Condominiali, Villaggi, Porti, Centri commerciali, Consorzi, Multiproprietà. Abbiamo fatto dell'onestà la nostra base di lavoro. Basandosi su quel che è la nostra forza presso i clienti raccogliendo tutti i suggerimenti opportuni per gestire al meglio la nostra esperienza. I nostri uffici sono in Nuoro, ma operiamo anche a Olbia.
Lo Studio
L' attività di amministratore è diventata negli ultimi anni sempre più impegnativa e densa di responsabilità civili e penali.
Lo studio nasce da una crescente richiesta di figure professionali nell’ambito dell’amministrazione e gestione beni immobili. L’obiettivo è di fornire una consulenza amministrativa, tecnica e legale al fine di una gestione condominiale trasparente e costruttiva. Il titolare Sig. Salvatore Fele è Iscritto alla Confedilizia e Coram.
Il nostro studio grazie ad un team di professionisti nell' amministrazione condominiale con un background di esperienze tecniche, legali, amministrative è in grado di offrire un servizio di amministrazione particolarmente efficiente, tempestivo e qualitativamente elevato a costi ragionevoli.
Inoltre, lo studio dispone di una rete informatica tecnologicamente avanzata interfacciata con tutti i fornitori e tutti i clienti al fine di risolvere ogni problema in tempi rapidi.
Lo studio collabora con un ufficio tecnico esterno alla propria struttura che provvede a risolvere qualsiasi tipo di problematica tecnica in maniera efficiente ed in tempi brevi: La tempestività di ogni nostro intervento è sempre garantita da squadre di tecnici in grado di far fronte ad ogni tipo di emergenza.
Per la richiesta di intervento anche in emergenza è attivo un servizio di "SEGNALAZIONE GUASTI" a mezzo telefono, e-mail o via web
In ogni caso la reperibilità dell' amministratore è garantita tutti i giorni feriali dalle ore 09,00 alle ore 20,00 previo contatto ai seguenti recapiti:
389 1865520 (cellulare)
178 2772247 (fax)
3891865520@tim.it (e-mail)
Studio in V.le Sardegna, 12 - 08100 Nuoro (NU) (solo su appuntamento)
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