Nessun DUVRI & DVR

Contrariamente a quanto riportato da alcuni giornali, vi segnalo che il condominio (datore di lavoro) hasolo l'obbligo di informare e formare i propri dipendenti e di dotargli degli idonei dispositivi di protezione individuali (DPI), non dovendo invece procedere alla redazione del documento di valutazione dei rischi (DVR) e alla redazione del documento di valutazione dei rischi da interferenze (DUVRI). Il condominio senza dipendenti, infine, non ha obblighi in materia di sicurezza sul lavoro salvo quelli previsti in tema di cantieri temporanei o mobili.

Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 26336 del 31 ottobre 2008

Non è illegittimo il rifiuto dell'amministratore di inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti da singoli condomini:

In tema di poteri dei condomini con riguardo all'assemblea condominiale, non vi è alcuna disposizione di legge che obblighi l'amministratore ad inserire all'ordine del giorno gli argomenti proposti da singoli condomini;

poiché il codice civile prevede, all'art. 66 disp. att., che due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, possono chiedere all'amministratore la convocazione di una assemblea straordinaria, ovvero possono provvedervi direttamente in caso di mancato adempimento alla richiesta, deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata.

Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio". Fonte Confedilizia.

Cassazione Civile, Sezione II, 28 agosto 2008 n 21774

Nuda Proprietà non ha obblighi nel pagare il condominio:
Quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica - la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiché anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali. Fonte Confedilizia.

Quesiti del 06.07.2009

Quesito

Nel corso di un’assemblea, un condomino ha lamentato “la mancanza della marca da bollo del valore di 1,81 euro su ogni parcella” emessa dall’amministratore. Si chiede un parere in proposito.

Parere

Salvo particolari esclusioni, la regola generale prevede che la marca da bollo sia dovuta solo in caso di documenti non soggetti ad Iva.

Quesito

In una palazzina, i proprietari degli appartamenti al pian terreno, che confinano con giardini di proprietà esclusiva, lamentano forti problemi di umidità derivanti in particolare dai terrapieni delle aree giardinate circostanti. Gli interessati hanno chiesto il risanamento delle facciate danneggiate dal fenomeno e la ripartizione delle spese in base alla tabella generale di proprietà tra tutti i condòmini, non essendo nulla disciplinato dal regolamento di condominio. I condòmini dei piani alti contestano questo criterio di ripartizione, affermando che la gran parte della spesa è destinata ad opere di deumidificazione delle facciate e quindi che la stessa va ripartita in relazione ai vantaggi che arreca a ciascuno. Si chiede quale delle due tesi sia corretta e, di conseguenza, come vada ripartita tale spesa.

Parere

Le facciate o muri perimetrali costituiscono un unicum la cui funzione e utilità sono identiche per tutti i condòmini. Le relative spese di manutenzione straordinaria vanno quindi ripartite in base al criterio stabilito dal primo comma dell'art. 1123 del codice civile e non in base al secondo comma, applicabile quando si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa.

Quesito

In un fabbricato con portiere con alloggio, si chiede se detto lavoratore sia obbligato o meno a svolgere il servizio di esazione canoni di locazione e quote condominiali.

Parere

Al lavoratore con funzioni principali o sussidiarie di portiere può essere affidato il servi-zio di esazione dei canoni di locazione e/o delle quote condominiali (art. 19, comma 4, lettera k, del CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati CONFEDILI-ZIA/FILCAMS-CGIL-FISASCAT-CISL-UILTuCS-UIL) mediante pattuizione in sede di perfezionamento dell’originario contratto di lavoro, oppure con successiva comunicazione da parte del datore di lavoro. Per l'affidamento di tale mansione non è infatti richiesta l'accettazione del portiere, come si può desumere dal successivo comma 5 del succitato articolo del CCNL, che prevede l’espresso consenso del lavoratore solo in caso di affidamento delle mansioni inerenti l’intervento sull'impianto dell'ascensore ed il ritiro e la distribuzione della corrispondenza straordinaria. Fonte Confedilizia.

Cassazione sentenza N° 24804 08.10.2008

Nessuna responsabilita per il Condominio:

L'assoluta arbitrarietà del comportamento del minore (in concorso con la colpevole, omessa vigilanza dei suoi genitori) era tale da integrare, come ha ritenuto incensurabilmente la Corte d'Appello, il cosiddetto “fattore esterno”, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra cosa e danno, consentendo così di escludere qualsiasi responsabilità del Condominio.

Cassazione sentenza N° 23345 2008

Le spese arretrate maturate e maturande spettano all'acquirente:

La Cassazione, con la sentenza n. 23345 del 2008, conferma quell’indirizzo, oramai consolidato, che vede in chi ha acquistato casa il titolare di diritti ed obblighi nei confronti del condominio.

Cassazione sentenza N° 5315 del 29.05.98 "Deleghe"

Quante deleghe?

Ogni condomino può farsi rappresentare all’assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto chicchessia, anche un estraneo al condominio e anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un’unica persona. La giurisprudenza (Cassazione, sentenza n. 5315/1998) ammette in genere che il regolamento contrattuale possa disciplinare l’istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne delegato. La stessa cosa non è possibile se si tratta di un regolamento approvato a semplice maggioranza (assembleare).

Si rammenta che il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega, perché il rapporto tra delegante e delegato è fiduciario e personale.

Tribunale di Monza sez. I, 15/01/2007

Interesse del condominio alla continuità dell'amministratore:

In tema di condominio di edifici, l'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, comma 2, c. c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 agosto 2007, n. 17039

Per il recupero degli oneri condominiali è tenuto esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare.

In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unita' immobiliare di proprieta' esclusiva, e' passivamente legittimato il vero proprietario di detta unita' e non anche chi possa apparire come tale.

Ne discende che in materia condominiale nella individuazione dei soggetti tenuti al pagamento delle spese di gestione di un condominio, non trova applicazione il principio della apparenza del diritto poiche' esso, nella materia contrattuale e' applicabile a tutela della buona fede di terzi che, in presenza di circostanze obbiettive ed univoche abbiano fatto ragionevole affidamento in una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre nella materia della proprieta' (condominiale) non puo' ravvisarsi una relazione di terzieta' tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettivita' giuridica diversa da quella dei singoli condomini, e quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese debbano prevalere i principi della pubblicita' e della effettivita' che superano ogni apparenza.

Triunale Penale di Roma sez. IX, 20 luglio 2007, N° 15945

Ingiustigicato trattenimento documenti condominiali:

L'ingiustificato trattenimento dei documenti condominiali pur a fronte della garbata quanto esplicita richiesta di restituzione formulata in data xx-xx-xxxx e la necessità dell'uso della polizia giudiziaria per il recupero dei documenti dimostrano incontestabilmente l'intenzione soggettiva di interversione del possesso e configurano un'ipotesi aggravata di appropriazione indebita, in relazione alla quale l'amministratore subentrato è legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale, senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare.

L'Art. 1713 Obbligo di rendiconto.

Consegna documenti da parte dell'Amministratore uscente:
Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato (Cod. Proc. Civ. 263 e seguenti). La dispensa preventiva dall'obbligo di rendiconto non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave (1229).

Quesiti del 28.04.09

Quesito

I condòmini di una palazzina sono tutti d’accordo per modificare le tabelle millesimali che erroneamente non tengono conto di due mansarde. L’amministratore domanda come debba procedere.

Parere

Se tutti i condòmini, nessuno escluso, sono d'accordo nel modificare le tabelle millesimali, non devono far altro che incaricare un tecnico di procedere alla redazione delle nuove tabelle che tengano conto anche della mansarde precedentemente omesse dal computo. Quantunque la giurisprudenza abbia recentemente adottato orientamenti diversi in merito alla formazione e alla revisione dei valori millesimali, sarebbe opportuno che le nuove tabelle venissero poi approvate all'unanimità dai parteciparti al condominio.

Quesito

In un edificio, alcuni lampioni condominiali insistono sul giardino di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che ne chiede la rimozione. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Se non sussiste un obbligo a carico del proprietario dei giardini di sopportare la presenza dei lampioni sulla sua proprietà, previsto da un atto di acquisto o da un regolamento di condominio contrattuale da esso richiamato, e sempreché non siano maturati i termini per l'acquisto per usucapione del diritto a mantenerli in sito, egli in effetti può pretendere dal condominio la rimozione e lo spostamento dei lampioni stessi su un’area di proprietà condominiale e il condominio è tenuto provvedere in tal senso.

Quesito

Un amministratore domanda come vanno ripartite le spese anticipate al legale per avviare un procedimento ingiuntivo contro un condomino moroso.

Parere

Le spese anticipate vanno ripartite tra i condòmini come per qualsiasi altra procedura. All'esito del procedimento ingiuntivo, in forza del provvedimento giudiziale, verranno recuperate coattivamente e riaccreditate ai condòmini nella stessa proporzione in cui le hanno anticipate. Fonte Confedilizia-

Quesiti del 18.04.2009

Quesito:

Un regolamento di condominio di origine contrattuale proibisce l'utilizzo del giardino comune ai condòmini se non per il transito e il deposito delle biciclette, per la raccolta differenziata e per lo stazionamento di veicoli adibiti alla manutenzione dello stabile. Alcuni condòmini vorrebbero utilizzare tale spazio diversamente, in particolare per farvi giocare i loro bambini in orari prestabiliti. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Se il regolamento de quo riveste effettivamente natura contrattuale e proibisce qualsiasi utilizzazione del giardino ad eccezione di quelle espressamente e specificamente consentite, per la sua modifica (anche se per finalità che sotto il profilo razionale possono apparire conformi alla normale destinazione di un giardino) è necessario il consenso unanime dei partecipanti al condominio e quindi una delibera totalitaria. 

Quesito:

In un condominio di nuova costituzione un condomino si rifiuta di approvare le tabelle millesimali predisposte dal tecnico su incarico dell’assemblea. Si chiede un parere al riguardo.

Parere 

Quantunque esista anche un orientamento giurisprudenziale secondo il quale le tabelle di cui trattasi possono essere approvate a maggioranza, tuttavia l'unica soluzione sicura consiste nel ricorrere al Tribunale per la formazione giudiziale dei valori millesimali. Si precisa che tutti i condòmini devono partecipare al giudizio in qualità di attori o di convenuti, vertendosi in una fattispecie di litisconsorzio necessario.

Quesito:

In un condominio ove è ubicato un ristorante, il regolamento di origine contrattuale prevede la ripartizione della spesa dell'acqua potabile in base alle persone che occupano le singole unità immobiliari. La proprietaria del ristorante che detiene nel suddetto condominio oltre 450 millesimi di proprietà, rifiuta l'installazione di un contatore a servizio della propria unità immobiliare e fissa a sua discrezione il numero di persone ai fini della spesa. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Trattandosi di regolamento contrattuale - redatto quindi, al momento della vendita delle prime unità immobiliari - deve ritenersi che all'epoca nell'edificio esistessero solo unità immobiliari ad uso abitativo: ciò spiega il tenore della clausola de qua. Potrebbero quindi ritenersi venuti meno i presupposti di fatto sui quali si fondava l'originaria previsione contrattuale, la cui applicazione era resa possibile dalla facilità di accertare con assoluta precisione il numero di persone dimoranti in ciascuna unità immobiliare (anche se si tratta di un criterio che non consente di determinare con precisione l'effettivo consumo). La situazione di fatto è oggi mutata a causa della destinazione data ad una delle unità immobiliari: ne consegue che o si conviene in ordine a modalità che consentano in modo oggettivo l'effettiva applicazione del criterio regolamentare, o si adotta un criterio diverso, ovvero non resta che adire il giudice per risolvere il problema. Fonte Confedilizia.

Cass. civ., 15 febbraio 1982, n. 949

LA SERVITU'

In base all'art. 1069, 2° e 3° comma c. c., ove il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest'ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese debbono essere sostenute dai soggetti interessati, e cioè dal proprietario del fondo dominante e da quello del fondo servente, in proporzione ai rispettivi vantaggi”.

Nè l'articolo 1069 del codice civile nè la sentenza citata, specificano in quale misura debba avvenire il contributo, lasciando che questa venga determinata caso per caso avendo riguardo unicamente alla proporzione dei rispettivi vantaggi.

Art. 1069 C.C. Servitù

LA SERVITU'
Specifico innanzitutto che in materia di servitù si intende quale fondo dominate il fondo a favore del quale è stata costituita la servitù (in questo caso le due villette), mentre fondo servente è il fondo che deve sopportare il peso della servitù (in questo caso il condominio).
In riferimento ad opere che devono essere effettuate sul fondo servente, l'articolo 1069 del codice civile così recita:
“Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.
Se pero' le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi”.
Se le opere sono invece effettuate dal proprietario del fondo servente (come in questo caso posto che le opere sono state effettuate dai condomini), la Cassazione ha stabilito che il proprietario del fondo dominante (i proprietari delle due villette) deve contribuire.

Quesiti del 08.03.2009

Quesito

Si domanda come debbano essere ripartite le spese per alcuni interventi eseguiti sull'ascensore a seguito di prescrizioni fatte durante la visita periodica all'impianto, in particolare se le spese che hanno riguardato detti interventi debbano essere suddivise tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà o in base a quelli che afferiscono l’ascensore.

Parere

Dalla descrizione sembra trattarsi di interventi di manutenzione che, salvo diversa e specifica previsione del regolamento contrattuale, vanno ripartiti in base alla tabella millesimale dell'ascensore tra tutti i soggetti che tale tabella contempla.

Quesito

In un condominio il magazzino di un negozio ha la parete confinante con lo stabile limitrofo. Tale parete è macchiata e ammalorata in diversi punti. Poiché il danno non può essere causato dalle tubazioni condominiali, non essendo queste presenti nella parte del magazzino interessata dalle infiltrazioni, si domanda se gli interventi occorrenti per il ripristino dei luoghi siano a carico del condominio, del proprietario del negozio oppure dello stabile confinante.

Parere

Il condominio risponde solo dei danni derivanti da parti comuni dell'edificio.

Alla luce dell'espositiva della richiesta di parere, nella fattispecie che ci occupa non sembra ricorrere questa ipotesi; pare piuttosto trattarsi di questione riguardante i rap-porti tra il proprietario del locale e il civico confinante.

Quesito

In un condominio è vietato, per regolamento, parcheggiare nel cortile comune. Ciono-nostante molti condòmini continuano a farlo seppure siano stati più volte richiamati dall'amministratore. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

In difetto di adempimento spontaneo, l'amministratore ha il dovere, in forza del disposto dell'art. 1130 del codice civile, di adire il Giudice per assicurare l'osservanza del regolamento ed il corretto uso delle cose comuni. Fonte Confedilizia.

Sentenza di Cassazione Sezione V penale N° 44156 del 26.11.2008

VIDEOSORVEGLIANZA NEL CONDOMINIO E PRIVACY:

Puntare una telecamera sul cortile condominiale non integra gli estremi del reato di cui all'art. 615 bis c.p. (interferenze illecite nella vita privata).

Non compie violazione della privacy il condomino che installi per motivi di sicurezza, allo scopo di tutelarsi dall'intrusione di soggetti estranei, alcune telecamere per visionare gli spazi rientranti tra le parti comuni dell'edificio (come un vialetto e l'ingresso comune dell'edificio), anche se tali riprese sono effettuate contro la volonta' dei condomini (i quali, peraltro, nella fattispecie, erano a conoscenza dell'esistenza delle telecamere, motivo per cui la ripresa non era neppure idonea a cogliere di sorpresa gli altri condomini in momenti in cui potevano credere di non essere osservati). 

La ripresa di quanto avveniva nelle zone di uso comune non protette, per quanto effettuata contro la volonta' dei condomini, non era d'altro canto effettuata ne' clandestinamente ne' fraudolentemente, non era in altri termini neppure idonea a cogliere di sorpresa i condomini in momenti in cui potevano credere di non essere osservati. La ripresa delle aree comuni non puo' di conseguenza ritenersi in alcun modo invasiva della sfera privata dei condomini ai sensi dell'art. 615-bis c.p., giacche' la indiscriminata esposizione alla vista altrui di un'area che costituisce pertinenza domiciliare e che non e' deputata a manifestazioni di vita privata esclusive e' incompatibile con una tutela penale della riservatezza, anche ove risultasse (ma entrambe le sentenze di merito sono sul punto estremamente generiche) che manifestazioni di vita privata in quell'area siano state in concreto, inopinatamente, realizzate e percio' riprese.

Nel caso di specie, la Corte ha infatti osservato che non era certamente volonta' dell'imputato, che secondo le stesse sentenze di merito aveva installato l'impianto solo per ragioni di sicurezza esterne, riprenderne anche aspetti della vita privata dei suoi vicini all'interno della loro casa: e di tanto danno atto indirettamente le stesse decisioni di merito, evidenziando che l'angolazione delle telecamere consentiva la visuale solo incidentale di piccole porzioni di uno sporto e di un poggiolo, non interessandosi affatto del tipo e della estensione di tale visuale, e, soprattutto, ricordando che l'imputato aveva fornito ai vicini la possibilita' di controllare quanto visualizzato dalle telecamere [...] mediante i televisori all'interno delle loro case. Sicche' puo' concludersi che, in relazione alla ripresa di immagini attinenti alla vita privata svolgentesi in ambito domiciliare protetto, difetta comunque l'elemento soggetto del reato.

Sentenza Cassazione N° 8460 del 26.08.1998

Documenti contabili:

Ciascun condomino ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili "in qualsiasi tempo" e "senza l'onere di specificarne le ragioni della richiesta". Le uniche condizioni da rispettare sono che "l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministarzione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravere esclusivamente sui condomini richiedenti).

Quesiti del 22.02.2009

Quesito

Una causa legale promossa dal condominio contro terzi si è protratta lungamente negli anni. Recentemente la sentenza del Tribunale ha condannato il condominio al paga-mento delle spese legali e processuali (elevate). Alcuni proprietari hanno venduto l'im-mobile e i subentranti hanno posto in calce all'atto di compravendita il loro dissenso ri-spetto alla lite in corso. Si domanda come l’amministratore debba comportarsi in casi del genere.

Parere

In linea generale, per tali spese opera nei confronti del condominio la solidarietà passi-va tra alienante e acquirente in base al disposto dell'art. 63 delle disposizioni di attua-zione del codice civile, secondo comma. Gli accordi e le pattuizioni intercorsi tra i due soggetti nell'atto di vendita producono ef-fetti nei loro rapporti interni ma non sono opponibili al condominio.

Quesito

In un condominio, un immobile appartiene a cinque diversi proprietari. Uno di questi, seppur regolarmente convocato, non ha partecipato all’assemblea né di persona né per delega, mentre tutti gli altri condòmini erano presenti. Si domanda se ciò possa aver inciso sull’intervenuta delibera assembleare con la quale sono stati decisi interventi per i quali occorrono 1000 millesimi.

Parere

Se si tratta di decisioni da prendere con votazione adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio, qualora non risulti che l'unico comproprietario presente in assemblea ha partecipato e votato anche per incarico degli altri, non sembra potersi ritenere raggiunta la necessaria totalità dei consensi.

Quesito

Un condomino proprietario di un appartamento al pian terreno ha chiesto all’amministratore l’autorizzazione ad installare a sue spese, sulle finestre e sull portefinestre, inferriate metalliche anti-intrusione. Si domanda se il condomino possa essere direttamente autorizzato dall’amministratore o la richiesta in questione debba essere portata al vaglio dell’assemblea in quanto si potrebbe configurare un intervento lesivo dell’estetica del palazzo.

Parere

Delle due l'una: o l'intervento sulle proprietà esclusive non è lesivo delle parti comuni, e allora non è necessaria tout court alcuna autorizzazione da parte di nessuno, o si tratta di intervento in concreto lesivo dell'estetica, e allora opera il divieto sancito dall'art. 1122 del codice civile. In ogni caso, non compete all'amministratore autorizzare interventi da parte di singoli condòmini, a meno che tale potere non sia espressamente contemplato dal regolamen-to di condominio contrattuale. Fonte Confedilizia.

Cassazione del 16/04/99 - N° 3803

LASTRICO SOLARE E RACCOLTA ACQUE:

In un condominio il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale, che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio, deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime. Conseguentemente le spese di manutenzione devono essere ripartite fra tutti i condomini che ne traggono utilità,tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarne.

Cassazione, Sez. II, 14 /09/2005 n. 18194

Lastrico solare di uso comune come passatoia:
Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:

- 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;

- 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;

ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.

- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;
- intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;
- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti.

Porzione di piano

Per quanto non detto espressamnte dal Codice ci si rifà all'interpretazione dei Giudici, i quali hanno sentenziato che per “porzione di piano” non si intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità (= TUTTI i millesimi relativi).

Cassazione, 27 marzo 1998, n. 3251

Deleghe orali:

La delega scritta non è obbligatoria se non in casi eccezionali, ma rimane consigliabile, per evitare contestazioni. La delega verbale e quella telefonica sono quindi possibili (Cassazione, 27 marzo 1998, n. 3251). Secondo una vecchia sentenza della Cassazione (20 novembre 1939, n. 3406) il mandato della moglie intestataria può ritenersi presunto al marito, se questi ha partecipato, nell'interesse della moglie, a tutte le assemblee di condominio.

Sovente il presidente dell’assemblea verifica personalmente con una telefonata se le deleghe verbali sono vere. Non ci pare però esistano responsabilità penali a carico del presidente che non abbia provveduto alla verifica della delega del condomino - scritta o orale - salva l'ipotesi in cui egli abbia avuto la certezza della sussistenza di un falso e, ciò nonostante, ne abbia fatto dolosamente uso per orientare in un certo senso le decisioni.

Corte di Cassazione Sezione 2 Civile,Sentenza del 3 novembre 2008, n. 26408

Mancata comunicazione dell'avviso di convocazione:

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullita', ma l'annullabilita' della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 c.c., comma 3, (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile,Sentenza del 3 novembre 2008, n. 26408).

Sentenza Cassazione N° 10329 del 21/04/2008

Sanzioni superiori ai 0,05 €:

La Cassazione con sentenza n. 10329 del 21/04/2008 ha ritenuto nuovamente nulla la sanzione superiore a 5 centesimi di euro (100 L.) prevista dal regolamento condominiale. (Art.70 disp.att. C.C.).

In questi termini, si era già espressa con la sentenza n. 948 del 1995: "Il regolamento di condominio non può prevedere, per l'infrazione alle sue disposizioni, sanzioni pecuniarie di importo superiore a lire cento"

Sentenza Cassazione civile, Sez. II, N° 14813 del 04.06.2008

Condominio, quando c'è:

Un condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso.

Quesiti del 18.01.2009

Quesito 

Si domanda se sia legittimo applicare agli uffici di uno stabile condominiale che ricevono continuamente clienti una quota supplementare per la pulizia dell’androne e delle scale

Parere

La risposta è negativa, salvo che tale possibilità sia prevista da un regolamento di tipo contrattuale oppure deliberata in assemblea dalla totalità dei partecipanti al condominio.

Quesito 

Si domanda a chi debba essere imputata – tra nudo proprietario e usufruttuario – la spesa per la sostituzione della placca esterna del videocitofono.

Parere

Alla luce degli elementi di valutazione forniti nel quesito, l'intervento in questione sembra rientrare nel novero di quelli di ordinaria manutenzione che, ai sensi dell'art. 1004 del codice civile, sono a carico dell'usufruttuario, che ha diritto di voto nelle delibere riguardanti l'ordinaria amministrazione e al quale va richiesto il pagamento del relativo importo.

Quesito 

Si domanda quale maggioranza occorra per deliberare, in seconda convocazione, l’esecuzione di opere di giardinaggio comprendenti anche il taglio di alcune piante.

Parere

Le spese di giardinaggio in quanto tali possono essere approvate con la maggioranza di cui al terzo comma dell'art. 1136 del codice civile se non rivestono natura di spese straordinarie di rilevante entità.

Tuttavia, per il "taglio delle piante" inteso non nel senso di mera potatura ma di vera e propria eliminazione, potrebbe essere richiesta una maggioranza qualificata (innovazione) se non addirittura l'unanimità, ferme restando sempre e comunque le previsioni del regolamento di condominio contrattuale. Fonte Confedilizia.