5 giu 2011

12 mar 2011

Geom. Salvatore Fele Amministrazioni Immobiliari & Condominio 0784 189 0392 Viale Sardegna, 12, 08100 Nuoro http://m.google.it/u/m/dj5LSk

27 feb 2011

Geom. Salvatore Fele Amministrazioni Immobiliari & Condominio 0784 189 0392 Viale Sardegna, 12, 08100 Nuoro http://m.google.it/u/m/zFIpze

26 feb 2011

Quesiti del 26 Febbraio 2011

Quesito
Si domanda se sia obbligatorio per un condominio che non ha nessun dipendente, ma si avvale soltanto delle prestazioni di ditte individuali o di imprese, per i servizi ordinari (pulizia, manutenzione ascensore, riparazioni ordinarie ecc.) e, in casi eccezionali, per le manutenzioni straordinarie, incaricare un organismo di certificazione che rediga il documento di valutazione dei rischi (DVR) e il documento unico valutazione rischi per interferenze (DUVRI).
Parere
Il d.lgs. n. 81/08 (nella parte che disciplina sia il Documento di valutazione rischi sia il Documento unico di valutazione rischi da interferenze) non si applica al condominio che non ha dipendenti.

Quesito
Si domanda se la manutenzione dei frontalini dei balconi, parte integrante della facciata, competa o meno al condominio.
Parere
Secondo l’orientamento assolutamente maggioritario della giurisprudenza, le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi competono al proprietario del poggiolo salvo che sussistano sul frontalino degli elementi decorativi che concorrano a determinare il decoro architettonico dell’edificio condominiale, in tal caso incombendo la spesa su tutti i condòmini.

Quesito
Si chiede un parere riguardo la ripartizione delle spese per la posa in opera di due porte REI, destinate a separare la scala condominiale dai corridoi di accesso alle can-tine. Si precisa che solo alcuni condòmini hanno la cantina e che non vi sono locali comuni nei corridoi cantine.
Parere
Poiché le porte in oggetto sono funzionalmente collegate al miglior uso di un bene comune solo da parte di alcuni condòmini, alla ripartizione delle spese devono partecipare solo questi ultimi.

12 feb 2011

Quesiti del 12 Febbraio 2011

Domanda:

1)abito al piano terra e ho un meraviglioso terrazzo che curo, al secondo piano si affaccia su tale terrazzo un condomino che usa mettere i vasi delle sue piante all'esterno della sua ringhiera, su appositi contenitori che lo stesso dice essere saldati. cio mi crea problemi sia per paura che mi possano cadere in testa sia per l'uso sconsiderato che il condomino fa di acqua, terra, che purtroppo non puo' fare altro che cadere in basso sporcando magari il terrazzo appena pulito

Risposta: Sentenza n. 2623/05, depositata il 21.6.2005, il giudice di pace di Salerno ha condannato la convenuta contumace E. C. S. a pagare all'attore M. C. la somma di euro 800, oltre agli accessori, a titolo di risarcimento dei danni da quest'ultimo subiti per stillicidio d'acqua nel locale a piano terra che conduceva in locazione per uso commerciale, conseguito all'allagamento del soprastante appartamento di proprietà della convenuta.

Considerazioni: Concludo scriva raccomandata AR al proprietario dei vasi riposti fuori balcone, e all’Amministratore che ne dovrà dare comunicazione a tutti, dove si invita la rimozione dei medesimi in maniera pacifica, per questioni di sicurezza. E che se un domani dovesse per disgrazia cadere il vaso, Lei richiederà il risarcimento danni alle cose danneggiate, mentre per danni fisici faccia presente che si va verso il penale. P.S. il buon senso insegna che i vasi devono essere riposti all’interno del balcone.

Domanda:

2) sul mio stesso pianerottolo,vi e' una porta che accede al lavatoio, quale e' l'esatto uso che si deve fare in questo locale, visto che spesso ci si lamenta del fatto che all'interno dello stesso, poggio in maniera garbata alcune sedie???????faccio presente che la stanza lavatoio e' immensa e cio' che poggio non da' assolutamente fastidio al passaggio, mentre altri condomini candidamente usano l'acqua di tale locale per lavare addirittura il capretto o altro....incredibile ma vero.

Risposta: l’Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunionePer quanto non è espressamente previsto da questo Capo si osservano le norme sulla comunione in generale” da qui passando per l’appunto sugli articoli della comunione mi viene in mente l’Art. 1102, che recita “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il Titolo del suo possesso”

Considerazioni: Come vede il codice civile prevede di dare la possibilità a tutti di servirsi della cosa comune, ora è chiaro che se il locale nasce come lavatoio, per quello dovrebbe essere usato, ma dalla sua domanda si evince che è molto grande, per cui se tutti i condomini come Lei hanno la possibilità di poter depositare delle sedie non si viola assolutamente nessun articolo di legge. Il punto finale e che cosa diventerebbe dopo il lavatoio se tutti dovessero usarlo come deposito.

Domanda:

3)come detto io abitando al piano terra ho provveduto a bunkerizzare a mie spese il mio appartamento contro eventuali furti o intrusioni, furti che sono avvenuti ai piani superiori.......ora l amministratore intende far perimetrare tutto il palazzo da un sofisticato sistema antifurto, che tutelerebbe solo ed esclusivamente tutti i condomini dal primo piano in su .....mentre noi (4) condomini che abitiamo al piano terra non godremmo di alcun beneficio.

Risposta: L’Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarieQualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.”

Art.1123 - Ripartizione delle spese –Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”

Considerazioni: Dunque se l’opera non serve hai 4 condomini del piano terra come recita l’art. 1123 non deve partecipare alla spesa in quanto non ne trae utilità. Se la spesa dell’antifurto è molto costosa in base all’art. 1121 i condomini che non vogliono partecipare all’innovazione possono estromettersi acconsentendo invece a chi vuole realizzare tale impianto di poterlo realizzare. Lasciando naturalmente la possibilità per coloro che non partecipano di poter giovarsi in qualsiasi momento alla innovazione contribuendo al pagamento sostenuto in precedenza dagli altri. Ricordo che è innovazione tutto ciò che nel condominio non esisteva, e il quorum per l’approvazione è molto alto i 2/3 del condominio totale e non dei partecipanti alla riunione (Art. 1120).

19 gen 2011

Sentenza Corte di Cassazione n. 15079 del 30 Giugno 2006

DISTACCO DALL'IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO - DIVIETO E AMMISSIBILITA'

Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento deve ritenersi vietato ove incida negativamente sulla destinazione obiettiva della cosa comune, determinando uno squilibrio termico ed un aggravio di spese per i condomini che continuano a servirsi dell'impianto; e' consentito, invece, quando e' autorizzato da una norma del regolamento contrattuale di condominio o dalla unanimita' dei partecipi alla comunione ovvero anche quando venga fornita la prova che dal distacco non puo' derivare alcuno dei predetti inconvenienti.

15 gen 2011

Circolare 12/E del 19 febbraio 2008 Agenzia delle Entrate

Chiarimento dell'Agenzia delle Entrate sulla differenza di detrazione del 36% o del 55% per le varie tipologie di lavori.
L’articolo 1, comma 18, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, ha prorogato, per le annualità 2008, 2009 e 2010, l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10 per cento alle prestazioni di servizi aventi ad oggetto gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 31, primo comma, lettere a), b), c) e d), della legge 5 agosto 1978, n. 457, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. Ai fini del riconoscimento dell’agevolazione in esame non è più richiesto, diversamente da quanto stabilito per le operazioni effettuate nel periodo di imposta 2007, che il costo della relativa manodopera sia evidenziato in fattura. L’applicazione dell’aliquota IVA agevolata del 10 per cento, relativamente alle prestazioni di servizi aventi ad oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio, prescinde quindi dall’indicazione in fattura del costo della manodopera che, invece, si rende necessaria, anche in relazione agli interventi effettuati nel periodo 2008/2010, per il riconoscimento della detrazione d’imposta del 36% delle spese riguardanti le seguenti opere edili: - interventi di recupero del patrimonio edilizio, disciplinati all’articolo 2, comma 5, della legge n. 289 del 27 dicembre 2002 e successive modificazioni; - interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia operati da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile, di cui all’articolo 9, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 488 nel testo vigente al 31 dicembre 2010. Per questi interventi, infatti, l’obbligatorietà dell’indicazione in fattura del costo della manodopera è disposta espressamente dall’articolo 1, comma 19, della citata legge n. 244 del 2007.

Quesiti del 15 Gennaio 2011

Quesito
Il nuovo amministratore di condominio, a distanza di tempo, ancora non ha provveduto a comunicare la sua nomina alla banca e ai fornitori. Sicché, la maggior parte della corrispondenza arriva all’amministratore non più in carica. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Si suggerisce di inviare una raccomandata A/R al nuovo amministratore e, per cono-scenza, alla banca e ai fornitori per esporre la situazione venutasi a determinare. Inoltre di inviare al nuovo amministratore tutta la documentazione nel frattempo perve-nuta.

Quesito
Si chiede di sapere se anche alcune tipologie di interventi - ad esempio quelli di manutenzione straordinaria in emergenza e quelli di piccola manutenzione ordinaria - non necessariamente soggette ad approvazione da parte dell'assemblea né, in qualche caso, all’obbligo di presentazione della denuncia di inizio attività (DIA), possano comunque beneficiare della detrazione fiscale del 36%.
Parere
La risposta al quesito è affermativa. Alla comunicazione di inizio lavori deve essere al-legata la fotocopia della delibera assembleare per i soli interventi per i quali occorra una delibera. Quanto alla Dia, la possibilità di usufruire della detrazione prescinde da tale adempimento.

Quesito
Il parcheggio di un condominio (trattandosi soprattutto di case utilizzate nel periodo e-stivo) in inverno resta quasi del tutto libero. Uno dei condòmini, da molti anni e a titolo di amicizia, ha concesso ad un terzo l'accesso al parcheggio esclusivamente nel perio-do invernale. Si vuole sapere se – in difetto di un regolamento condominiale – Il con-domino abbia il diritto di concedere tale uso.
Parere
In assenza di specifiche previsioni regolamentari, la disciplina dell'uso delle aree comuni è attribuita dell'assemblea, la quale può vietarne o comunque disciplinarne l'uso da parte di terzi estranei al condominio. Fonte Confedilizia.

9 gen 2011

Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357

ASCENSORE:
Le spese che ineriscono al mantenimento e all'uso dell'ascensore - ossia della comodità – vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all’impianto come tale, per modificazioni e migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi. (Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto che la spesa per la sostituzione dell’argano e del motore dell’ascensore debba essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali).

6 gen 2011

Quesito
Si chiede di sapere se - nel caso di un condominio in cui sono stati effettuati interventi di manutenzione straordinaria, ma non si sono potute saldare alcune fatture ai manutentori in quanto parte dei condòmini non ha provveduto al versamento delle rate di propria competenza - l'amministratore possa rilasciare la certificazione per lo sgravio fiscale del 36% ai soli condòmini in regola coi pagamenti.
Parere
Il presupposto della certificazione in parola è che tutti gli adempimenti relativi alla age-volazione siano stati effettuati, con la conseguente possibilità – per il condomino – di portarsi in detrazione le somme di propria competenza nella dichiarazione dei redditi.
Tale presupposto non pare sussistere nel caso enunciato nel quesito.

Quesito
Ad un amministratore è stato conferito l’incarico di amministrare un condominio per il quale non è stato approvato il consuntivo di gestione redatto dall'amministratore uscente in quanto inesatto e carente di dati.
Il nuovo amministratore, pur avendo ricevuti alcuni documenti da quello uscente, non è riuscito a ricostruire il consuntivo in questione poiché non corrispondono gli importi di alcune bollette e la documentazione è comunque mancante. Si chiede un parere in merito.
Parere
Sulla scorta dell’espositiva di cui al quesito, sembrerebbe ricorrere una situazione di irregolarità della precedente gestione, che potrebbe giustificare un'eventuale azione di responsabilità o di altra natura nei confronti dell'amministratore uscente. Stando così le cose, è evidente che l'assemblea non potrebbe approvare in via definitiva il rendiconto e
il relativo riparto senza approvare automaticamente l'operato di quest'ultimo.
D'altro canto, senza un rendiconto e un riparto validamente approvati dall'assemblea, l'amministratore non potrebbe conseguire il pagamento da parte dei condòmini, né conseguire dal giudice decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi.
La soluzione potrebbe essere quella di far approvare dall'assemblea il rendiconto e il riparto in via provvisoria, salva approvazione definitiva all'esito delle eventuali iniziative contestualmente deliberate nei confronti dell'amministratore uscente se ne ricorrono gli estremi e comunque allorché saranno acquisiti tutti gli elementi necessari per un quadro
definitivo della situazione contabile del condominio.

Quesito
Un condomino asserisce di non aver ricevuto l’avviso di convocazione ad un’assemblea condominiale nonostante l’amministratore – con ampio preavviso – abbia inviato le convocazioni con raccomandate a/r a mezzo poste private (dotate di aut. Min.) e quella indirizzata al condomino in questione sia tornata al mittente per compiuta giacenza. L’amministratore chiede come debba comportarsi in quanto il condomino è intenzionato a invalidare l’assemblea se non verrà convocata un’altra assemblea.
Parere
La convocazione dell'assemblea costituisce atto recettizio che produce effetti dal mo-mento in cui è pervenuto all'indirizzo del destinatario.
Nessuna rilevanza riveste la circostanza che, non avendo il condomino provveduto al ritiro della raccomandata, la stessa sia ritornata al mittente.
D'altro canto, se così non fosse sarebbe sufficiente non ritirare mai le raccomandate per poter sostenere di non essere stato regolarmente informato delle riunioni condominiali o di non aver mai ricevuto i relativi verbali.
Ciò che conta è che l'avviso sia pervenuto all'indirizzo giusto, alla persona giusta e nei termini di preavviso previsti dalla legge. Fonte Confedilizia.

Quesiti del 06.01.2011

Quesito
Si domanda quale maggioranza occorra per deliberare la procedura di accertamento tecnico preventivo.
Parere
La procedura per accertamento tecnico preventivo va deliberata con la stessa maggioranza richiesta per qualunque altra procedura giudiziale, cioè con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice civile.

Quesito
Si domanda se si debba applicare la ritenuta d’acconto del 4% sul compenso da erogare ad un privato condomino per un lavoro eseguito sulle parti comuni.
Parere
La risposta è negativa. La ritenuta si applica esclusivamente sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell'esercizio di imprese.

Quesito
Si domanda come vada calcolata la quota da pagare da parte del condomino che intenda partecipare, in un secondo tempo, alla spesa di installazione dell’ascensore alla quale inizialmente non aveva contribuito.
Parere
Esistono diversi criteri per il calcolo, tra i quali rientra anche quello che utilizza il dato Istat (ovviamente pieno) che non è necessariamente limitato ai contratti di locazione.
E' possibile stimare quanto valga oggi l'impianto in base al costo iniziale aggiornato, ai costi di manutenzione sostenuti e alla vetustà, oppure stimare il valore di un impianto nuovo, riducendolo in base alla vetustà e valutare altresì se l'impianto è a norma, calcolando in caso contrario anche il costo per la messa a norma. Fonte Confedilizia.
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