Sentenza di Cassazione Civile Sez. II, Ord. 13/11/2007, N° 23559

Partecipazione alle spese di giudizio:

In tema di competenza per valore, con riferimento all'azione avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali secondo approvazione dell'assemblea del condominio, il valore della causa va determinato con riferimento alla parte della relativa delibera impugnata, e non alla quota di spettanza del condomino che l'ha impugnata, atteso che l'oggetto del contendere coinvolge i rapporti di tutti i condòmini interessati alla ripartizione, e, quindi, l'interezza di tale importo.

Quesiti del 29.11.08

Quesito 

Un condomino ha istallato un condizionatore all'interno del suo appartamento creando quattro fori sulla facciata del fabbricato. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Va in primo luogo accertato se il regolamento edilizio comunale e l’eventuale regolamento di condominio di origine contrattuale contengano previsioni specifiche sul punto. 

Sotto il profilo strettamente civilistico, la questione va esaminata alla luce del disposto dell'art. 1102 del codice civile, in forza del quale l'intervento può ritenersi legittimo a condizione che non sia lesivo del decoro del caseggiato né della sicurezza né pregiudizievole per le parti comuni e non sia lesivo di diritti soggettivi di singoli condòmini.

Quesito 

Si domanda se i box siti al piano terra di un condominio debbano partecipare alle spese straordinarie per la messa a norma dell'ascensore

Parere

Per la ripartizione delle spese dell'ascensore, sia ordinarie che straordinarie, dovrebbe esistere una tabella indicante le unità immobiliari tenute a contribuire alle spese stesse in base ai valori millesimali attribuiti dalla tabella.

Le unità immobiliari non contemplate non dovrebbero essere chiamate a partecipare alle spese in questione anche se si tratta di spese finalizzate alla messa a norma.

Quesito 

Si chiede se la perizia prodotta da un termotecnico che giustifichi il distacco da parte di un condomino dall'impianto di riscaldamento centralizzato debba essere asseverata o meno.

Parere

La Corte di Cassazione ha statuito che il distacco unilaterale dall'impianto è consentito alla duplice condizione che non provochi squilibri all'impianto stesso e che dal distacco non derivi un aggravio di spesa per gli altri condòmini.

Nessuna norma di legge, peraltro, disciplina la fattispecie e quindi non esiste una disposizione che stabilisca quali requisiti debba rivestire la perizia che accerta la presenza di tale duplice condizione.

Certo, l'asseverazione fornisce maggiori garanzie di obbiettività dell'elaborato, ma sarebbe soprattutto opportuno che la perizia del tecnico del richiedente il distacco, asseverata o non, venisse verificata da un tecnico incaricato dal condominio.

sentenza Cassazione Civile Sez. II, 20/11/2007, n. 24141

Propter Rem:

La violazione dell'obbligazione "propter rem", anche se protratta per oltre vent'anni, non determina l'estinzione del rapporto obbligatorio ma al contrario, avendo carattere permanente, consente ai condòmini di esigere l'eliminazione della situazione determinata dalla violazione stessa. (Nella fattispecie la Corte, in applicazione del principio, ha ritenuto irrilevante che la costruzione di un soppalco ritenuto produttivo di una situazione di pericolosa instabilità per i muri divisori, fosse anteriore di oltre vent'anni dall'accertamento dalla sua lesività). Fonte Confedilizia.

Quesiti del 13.11.08

Quesito

Una causa legale promossa dal condominio contro terzi si è protratta lungamente negli anni. Recentemente la sentenza del Tribunale ha condannato il condominio al paga-mento delle spese legali e processuali (elevate). Alcuni proprietari hanno venduto l'im-mobile e i subentranti hanno posto in calce all'atto di compravendita il loro dissenso ri-spetto alla lite in corso. Si domanda come l’amministratore debba comportarsi in casi del genere.

Parere

In linea generale, per tali spese opera nei confronti del condominio la solidarietà passi-va tra alienante e acquirente in base al disposto dell'art. 63 delle disposizioni di attua-zione del codice civile, secondo comma. Gli accordi e le pattuizioni intercorsi tra i due soggetti nell'atto di vendita producono ef-fetti nei loro rapporti interni ma non sono opponibili al condominio.

Quesito

In un condominio, un immobile appartiene a cinque diversi proprietari. Uno di questi, seppur regolarmente convocato, non ha partecipato all’assemblea né di persona né per delega, mentre tutti gli altri condòmini erano presenti. Si domanda se ciò possa aver inciso sull’intervenuta delibera assembleare con la quale sono stati decisi interventi per i quali occorrono 1000 millesimi.

Parere

Se si tratta di decisioni da prendere con votazione adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio, qualora non risulti che l'unico comproprietario presente in assemblea ha partecipato e votato anche per incarico degli altri, non sembra potersi ritenere raggiunta la necessaria totalità dei consensi.

Quesito

Un condomino proprietario di un appartamento al pian terreno ha chiesto all’amministratore l’autorizzazione ad installare a sue spese, sulle finestre e sull portefinestre, inferriate metalliche anti-intrusione. Si domanda se il condomino possa essere direttamente autorizzato dall’amministratore o la richiesta in questione debba essere portata al vaglio dell’assemblea in quanto si potrebbe configurare un intervento lesivo dell’estetica del palazzo.

Parere

Delle due l'una: o l'intervento sulle proprietà esclusive non è lesivo delle parti comuni, e allora non è necessaria tout court alcuna autorizzazione da parte di nessuno, o si tratta di intervento in concreto lesivo dell'estetica, e allora opera il divieto sancito dall'art. 1122 del codice civile. In ogni caso, non compete all'amministratore autorizzare interventi da parte di singoli condòmini, a meno che tale potere non sia espressamente contemplato dal regolamento di condominio contrattuale.

Fonte Confedilizia.