Direttore dei lavori ed Iva agevolata

Si domanda se, in caso di rifacimento della facciata di un edificio condominiale, alla prestazione del professionista incaricato della direzione dei lavori si possa applicare l'Iva agevolata del 10%.

La risposta è negativa. Come chiarito dall’amministrazione finanziaria, infatti, prestazioni del genere restano assoggettate all’aliquota ordinaria, giacché “non  hanno  ad   oggetto   la   materiale   realizzazione dell'intervento ma risultano a questo collegate solo in maniera indiretta” (cfr. circolare n. 71 del 7.4.’00).

Avviso di convocazione

Quanti giorni prima – secondo la legge – deve essere comunicato ai condòmini l’avviso di convocazione dell’assemblea?

Ai sensi dell’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. “l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza”. Sul punto la giurisprudenza ha chiarito che per calcolare il previsto termine di cinque giorni “(che decorre non dalla data di spedizione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, ma dalla data di ricezione) è necessario sottrarre il dies a quo, che è solo quello della convocazione e non quello del ricevimento dell'avviso” (cfr., ex multis, Trib. Napoli sent. n. 6888 del 13.5.’91); inoltre, che il mancato rispetto di quanto previsto dalla norma in questione non comporta la nullità ma la semplice annullabilità delle delibere eventualmente assunte (Cass. sent. n. 2346 del 12.6.’75).

Quesiti del 15 Luglio 2012

Quesito

Si vuole sapere se il professionista che interviene in condominio per la direzione di lavori straordinari possa applicare l'Iva agevolata del 10%.

Parere

La risposta è negativa. Riportiamo, al proposito, quanto affermato dall’Amministrazione finanziaria nella circolare n. 71 del 7 aprile 2000.

“Non rientrano nell'agevolazione le prestazioni rese  da  professionisti in  quanto  esse  non  hanno  ad   oggetto   la   materiale   realizzazione dell'intervento ma risultano a questo collegate solo in maniera  indiretta.

Va tenuto presente del resto  che  tali  prestazioni  esulano  dalla  ratio agevolativa della Direttiva comunitaria, tesa ad incentivare  l'impiego  di manodopera in determinati settori ad alta intensità di  lavoro,  e  che  il legislatore nazionale, quando ha voluto estendere il beneficio di  aliquota previsto per il settore edilizio anche alle prestazioni  professionali,  le ha espressamente richiamate.

Pertanto, le prestazioni rese da professionisti (ingegneri, architetti, geometri, ecc.), anche se inerenti agli interventi  di  recupero  edilizio, restano assoggettate alla aliquota ordinaria del 20 per cento”.

Quesito

Un condomino ha chiesto all’amministratore come si debba ripartire la spesa di riparazione di una infiltrazione in un garage di sua proprietà che ha come copertura un giardino di proprietà esclusiva.
Parere

Si tratta di una questione rispetto alla quale il condominio e quindi l'amministratore sono del tutto estranei, non riguardando una parte comune.

Se la devono vedere i due proprietari interessati. E l'amministratore non  deve compiere alcuna attività.

Comunque la norma utilizzabile dai due soggetti potrebbe essere l'art. 1125 del codice civile.

Quesito

Un condomino proprietario di un alloggio sito al piano terra di uno stabile, lamenta consistenti fenomeni di umidità risalente, per capillarità, dalla muratura perimetrale  dell'appartamento.

Dagli accertamenti effettuati è emerso che il solaio di calpestio è stato, a suo tempo eseguito, senza che fosse dotato di una sottostante intercapedine areata. La costruzione dello stabile risale agli anni ‘60  e la situazione negli ultimi tempi è peggiorata al punto da rendere inagibile l'alloggio forse (ma non se ne hanno ancora le prove) proprio a causa di una vena d'acqua.

Si chiede se sia possibile intravvedere in tale situazione, qualche responsabilità a carico del condominio.

Parere

Dei danni derivanti da vizi e difetti dovuti a vizio di costruzione, poiché di ciò sembra trattarsi nella fattispecie descritta, qualora non sia più operante la garanzia decennale dell'appalto prevista dall'art. 1669 del codice civile a carico dell'appaltatore-costruttore o venditore, risponde certamente il condominio, sul quale incombe l'obbligo di evitare che dalle parti comuni derivino danni a terzi.

Ascensore

Trib. civ. Milano, sez. VIII, 16 marzo 1989, Mazzilli ed altri c. Condominio di via Valassina 45, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 515.

L'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti.

Quesiti del 17 Giugno 2012

Quesito 

Si chiede se - qualora un condominio deliberi in assemblea la gestione rendicontata mensile, in luogo della gestione di previsione di spesa ad inizio anno con approvazione del rendiconto annuale - all'assemblea ordinaria di fine anno sia necessario sottoporre comunque ad approvazione il rendiconto annuale, riepilogando i rendiconti mensili oppure se si possano intendere approvati i rendiconti mese per mese.  In caso di morosità, inoltre, si chiede se sia possibile adire le vie giudiziarie ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile in presenza di rendiconti mensili privi dell'approvazione assembleare del rendiconto annuale.

Parere

La procedura seguita non pare corretta in assenza di una espressa previsione di un regolamento di condominio rivestente natura contrattuale.

In ogni caso, per poter richiedere un decreto ingiuntivo è necessario allegare il preventivo approvato in una con la relativa delibera di approvazione o il rendiconto consuntivo in una con la delibera di approvazione dello stesso.

Quesito

In uno stabile abitato da 6 inquilini, si domanda se  sia corretto ripartire la spesa relativa al servizio di portierato al 90% a carico degli inquilini ed al 10% a carico della società immobiliare proprietaria.

Parere

Ai sensi dell'art. 9, secondo comma, della legge n. 392/’78, la ripartizione indicata è corretta salvo che le parti abbiano indicato una misura inferiore o, al contrario, salvo che si tratti di un contratto libero (art. 2, comma 1, della legge n. 431/’98) che preveda criteri diversi di addebito delle spese.

Quesito

Si vuole sapere se la installazione di un cancello a chiusura di un varco che fin dalla sua costruzione ne era privo, integra gli estremi della "innovazione".

Parere

Si tratta certamente di un'innovazione ed occorre anche verificare che l'installazione non leda in qualche modo diritti di terzi.

Ricostruzione Scale o Ascensore

Trib. civ. Monza, 12 novembre 1985, Tarasconi c. Condominio Assiria I di Sesto San Giovanni, in Arch. loc. e cond. 1986, 299.

Il proprietario di unità immobiliari sue al piano terreno o aventi accesso separato mediante scala in proprietà esclusiva, è tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale o degli ascensori comuni, limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in ragione del valore del piano o della porzione di piano: non è invece dovuta alcuna quota di quella parte di spese ripartite, in base alla medesima norma, in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo.

Quesiti del 10 Giugno 2012

MANCATA PRESENTAZIONE MODELLO 770

Qual è la sanzione cui va incontro il condominio nel caso in cui siano state versate le ritenute ma non sia stato presentato il modello 770?

Per il caso di cui trattasi  è prevista una sanzione da un minimo di 258 euro a un massimo di 2.065 euro, oltre 51 euro per ogni percipiente non indicato.

DETRAZIONE DEL 36% E BONIFICO

Un amministratore di condominio domanda come vada effettuato il bonifico ai fini della detrazione del 36%.

Per i lavori sulle parti comuni, il bonifico deve essere effettuato versando l’intera somma e indicando il codice fiscale sia del condominio sia di colui che provvede al pagamento (amministratore o condomino incaricato).

Fonte Confedilizia.

Canna Fumaria

Cass. civile, sez. II del 29-08-1991, n. 9231.

Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.

Quesiti del 22 Maggio 2012

Quesito

Quando vi è la sostituzione del casellario postale, si domanda quale sia il criterio più corretto di ripartizione della spesa:se quello che prevede il riparto in parti uguali  (secondo il numero di cassette spettanti a ciascuna unità immobiliare) oppure quello in base ai millesimi di proprietà.

Parere

Salva diversa previsione del regolamento di condominio contrattuale, il primo criterio indicato deve ritenersi corretto e viene normalmente adottato nella prassi condominiale.

Quesito

Un condomino, sul suo terrazzo d'attico - che funge anche da copertura condominiale - ha effettuato un intervento di ripristino a causa di infiltrazioni d'acqua nel sottostante appartamento. Durante questi lavori ha inoltre sostituito una struttura in ferro (specie di pergolato) posizionata su tutti i terrazzi d'attico del condominio con una, più bella, in legno lamellare. Alcuni condòmini – in sede di assemblea ed in posizione di minoranza – hanno manifestato la loro contrarietà a questa sostituzione in quanto, pur non avendo leso il decoro dell'edificio, ha creato difformità con le strutture poste sugli altri terrazzi. Si precisa che il regolamento contrattuale così recita: “Non potrà essere intrapresa dai singoli proprietari nessuna opera esterna che modifichi l'architettura del fabbricato e delle parti comuni”.

Parere

Il quesito proposto rende necessario chiarire il concetto di "decoro architettonico"del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 del codice civile. Secondo una precisa definizione data dalla Suprema Corte (Cass. n. 8.06.1995, n. 6496, confermata recentemente dalla Cassazione 14 dicembre 2005, n. 27551), per decoro architettonico del fabbricato deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, senza che si tratti di edifici di particolare pregio artistico.

La Suprema Corte ha chiarito, inoltre (Cass. 24.03.2004, n. 5899), come l'alterazione al decoro architettonico possa ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato suscettibili di per sé di autonoma considerazione, tutte le volte in cui la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile. Si può quindi concludere affermando che il divieto contenuto all'art. 1120 c.c. concerne le "alterazioni ", cioè quei mutamenti che siano sufficienti ad apportare una disarmonia nell'insieme dell'edificio. La questione sottoposta va pertanto esaminata sotto il profilo dell'esistenza o meno di una lesione dell'estetica dell'edificio intesa nel senso sopra esaminato e ciò indipendentemente dal fatto che la modifica possa essere ritenuta migliorativa sotto il profilo della qualità o della tipologia dei materiali utilizzati e delle caratteristiche intrinseche del manufatto, che vanno invece valutate nel quadro della uniformità ed omogeneità rispetto al contesto.

Se tale limite nel caso concreto viene superato, si sconfina nella innovazione vietata ed è quindi necessaria la totalità dei consensi, ferma restando la sussistenza di tutti i requisiti previsti sotto il profilo urbanistico ed edilizio di natura pubblicistica.

Spese condominiali, l’inquilino moroso ha 2 mesi per pagarle

Corte di Cassazione, con sentenza n. 2664 del 2004

Entro 2 mesi dalla richiesta - l'inquilino deve pagare le spese condominiali di sua pertinenza. Da questo principio, già previsto dalla legge n. 392 del 1978 (articolo 9, comma 3), la Cassazione fa derivare anche che entro lo stesso termine di 60 giorni l'inquilino può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi. Decorso però tale termine, l'inquilino deve ritenersi automaticamente in mora e non può ritardare, sospendere o ridurre il versamento eccependo che la richiesta di pagamento non era accompagnata dalle indicazioni di dettaglio delle spese. Secondo la legge, infatti, in mancanza di richiesta dell'inquilino, non vi è nessun onere legale del proprietario di dare informazioni sulle spese da pagare.

Cassazione del 7 marzo 2005 N° 4806

Assemblee nulle & annullabili:

Con la sentenza n. 4806 del 2005 le Sezioni Unite del Supremo Collegio avevano affermato che “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto";

Sono, invece, annullabili "le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto”.

Cassazione Civile, Sezione II, 6 ottobre 2008 n 24696

E' nulla la delibera che addebita al condòmino moroso le spese legali sostenute dal condominio per riscuoterne i debiti:

E' affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorchè abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.

Corte di Cassazione - Sentenza 19 marzo 2010 n. 6714

Nulla la delibera a maggioranza che modifica i criteri di ripartizione:
Nulle le delibere condominiali approvate a maggioranza che modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'articolo 1123 del codice civile o dal regolamento condominiale.
Lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza 6714/2010 secondo la quale in questo caso è necessario il consenso unanime dei condomini. Diversa è invece l'ipotesi, ha spiegato il collegio, in cui l'assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese in difformità dai criteri di legge. In questa circostanza, infatti, le delibere sono solo annullabili nel termine di decadenza di trenta giorni.

Cassazione 28/04/2010 n. 10204

Il compenso dell'amministratore comprende tutta l'attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali:

In tema di Condominio, l'attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei compiti istituzionali dell'amministratore e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve essere retribuita a parte.

Quesiti del 04 Febbraio 2012

Quesito

Un condomino ha fatto causa al condominio. Durante l'assemblea convocata dall'amministratore per costituirsi in udienza, tre condòmini si appellarono all'articolo 1132 del codice civile poiché non intendevano partecipare alla lite ed alle relative spese. Successivamente, la causa è stata persa dal condominio e l’amministratore ha ripartito l’entità del risarcimento e le spese della lite tra tutti i partecipanti (escluso chi ha promosso la lite), comprendendo anche chi si era estraniato ai sensi dell'art. 1132 citato. Si vorrebbe un parere in merito.

Parere

E' giusto escludere chi ha promosso la lite. Quanto invece a chi si è "estraniato", biso-gna rammentare che non è sufficiente che il dissenso rispetto alla lite venga manifestato in assemblea. E' necessario che il dissenziente comunichi, nelle forme di legge, entro trenta giorni all'amministratore la propria intenzione di dissociarsi dalle conseguenze della lite.

Quesito

Si vuole sapere se vi siano obblighi particolari riguardo la tenuta dei verbali di consiglio di condominio (il regolamento condominiale non ne fa riferimento) e se – in caso negativo – quali siano i comportamenti consigliati per la tenuta dei verbali in questione.

Parere

La legge non menziona neppure il consiglio dei condòmini e prevede solo il registro dei verbali delle assemblee. Bisogna quindi fare riferimento alle eventuali previsioni del regolamento di condominio. D'altro canto va rammentato che il consiglio è un organo meramente consultivo, che non adotta deliberazioni. Non si richiedono particolari formalità per le verbalizzazioni delle riunioni.

Quesito

In un edificio condominiale sono necessari lavori di risanamento della copertura e delle facciate per un importo di circa 80.000 €. Alcuni condòmini ritengono necessario che l’intero importo sia versato in un apposito conto corrente, prima della sottoscrizione del contratto di appalto e, comunque, prima dell’inizio dei lavori. Altri condòmini si oppongono e ritengono che i versamenti debbano essere eseguiti a seguito degli stati di avanzamento dei lavori, con pagamenti da effettuarsi sulla base di scadenze sta-bilite nel contratto. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

È ormai prassi acquisita anticipare le quote spese per i lavori straordinari prima dell’inizio degli stessi con la precisazione che di regola tale previsione viene accompa-gnata da una delibera assembleare con la quale viene autorizzato l’amministratore ad eseguire i lavori solo quando tutte le quote saranno versate sul conto corrente.

Non si ravvisano quindi profili di illegittimità in merito alla predetta eventuale previsione.