Quesiti del 28.04.09

Quesito

I condòmini di una palazzina sono tutti d’accordo per modificare le tabelle millesimali che erroneamente non tengono conto di due mansarde. L’amministratore domanda come debba procedere.

Parere

Se tutti i condòmini, nessuno escluso, sono d'accordo nel modificare le tabelle millesimali, non devono far altro che incaricare un tecnico di procedere alla redazione delle nuove tabelle che tengano conto anche della mansarde precedentemente omesse dal computo. Quantunque la giurisprudenza abbia recentemente adottato orientamenti diversi in merito alla formazione e alla revisione dei valori millesimali, sarebbe opportuno che le nuove tabelle venissero poi approvate all'unanimità dai parteciparti al condominio.

Quesito

In un edificio, alcuni lampioni condominiali insistono sul giardino di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che ne chiede la rimozione. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Se non sussiste un obbligo a carico del proprietario dei giardini di sopportare la presenza dei lampioni sulla sua proprietà, previsto da un atto di acquisto o da un regolamento di condominio contrattuale da esso richiamato, e sempreché non siano maturati i termini per l'acquisto per usucapione del diritto a mantenerli in sito, egli in effetti può pretendere dal condominio la rimozione e lo spostamento dei lampioni stessi su un’area di proprietà condominiale e il condominio è tenuto provvedere in tal senso.

Quesito

Un amministratore domanda come vanno ripartite le spese anticipate al legale per avviare un procedimento ingiuntivo contro un condomino moroso.

Parere

Le spese anticipate vanno ripartite tra i condòmini come per qualsiasi altra procedura. All'esito del procedimento ingiuntivo, in forza del provvedimento giudiziale, verranno recuperate coattivamente e riaccreditate ai condòmini nella stessa proporzione in cui le hanno anticipate. Fonte Confedilizia-

Quesiti del 18.04.2009

Quesito:

Un regolamento di condominio di origine contrattuale proibisce l'utilizzo del giardino comune ai condòmini se non per il transito e il deposito delle biciclette, per la raccolta differenziata e per lo stazionamento di veicoli adibiti alla manutenzione dello stabile. Alcuni condòmini vorrebbero utilizzare tale spazio diversamente, in particolare per farvi giocare i loro bambini in orari prestabiliti. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Se il regolamento de quo riveste effettivamente natura contrattuale e proibisce qualsiasi utilizzazione del giardino ad eccezione di quelle espressamente e specificamente consentite, per la sua modifica (anche se per finalità che sotto il profilo razionale possono apparire conformi alla normale destinazione di un giardino) è necessario il consenso unanime dei partecipanti al condominio e quindi una delibera totalitaria. 

Quesito:

In un condominio di nuova costituzione un condomino si rifiuta di approvare le tabelle millesimali predisposte dal tecnico su incarico dell’assemblea. Si chiede un parere al riguardo.

Parere 

Quantunque esista anche un orientamento giurisprudenziale secondo il quale le tabelle di cui trattasi possono essere approvate a maggioranza, tuttavia l'unica soluzione sicura consiste nel ricorrere al Tribunale per la formazione giudiziale dei valori millesimali. Si precisa che tutti i condòmini devono partecipare al giudizio in qualità di attori o di convenuti, vertendosi in una fattispecie di litisconsorzio necessario.

Quesito:

In un condominio ove è ubicato un ristorante, il regolamento di origine contrattuale prevede la ripartizione della spesa dell'acqua potabile in base alle persone che occupano le singole unità immobiliari. La proprietaria del ristorante che detiene nel suddetto condominio oltre 450 millesimi di proprietà, rifiuta l'installazione di un contatore a servizio della propria unità immobiliare e fissa a sua discrezione il numero di persone ai fini della spesa. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Trattandosi di regolamento contrattuale - redatto quindi, al momento della vendita delle prime unità immobiliari - deve ritenersi che all'epoca nell'edificio esistessero solo unità immobiliari ad uso abitativo: ciò spiega il tenore della clausola de qua. Potrebbero quindi ritenersi venuti meno i presupposti di fatto sui quali si fondava l'originaria previsione contrattuale, la cui applicazione era resa possibile dalla facilità di accertare con assoluta precisione il numero di persone dimoranti in ciascuna unità immobiliare (anche se si tratta di un criterio che non consente di determinare con precisione l'effettivo consumo). La situazione di fatto è oggi mutata a causa della destinazione data ad una delle unità immobiliari: ne consegue che o si conviene in ordine a modalità che consentano in modo oggettivo l'effettiva applicazione del criterio regolamentare, o si adotta un criterio diverso, ovvero non resta che adire il giudice per risolvere il problema. Fonte Confedilizia.