Legge 26 ottobre 1995, n. 447 , legge quadro sull'inquinamento acustico.

Immissioni e rumori molesti:

Ricordiamo che l'inquinamento acustico nuoce alla salute.

L'argomento è regolato dall'art. 844 del Codice civile il quale stabilisce che il proprietario non può impedire le immissioni di fumo, di calore o le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni, se non superano la normale tollerabilità, anche riguardo alla condizione dei luoghi.

La norma viene applicata anche al condominio, pertanto, si devono intendere vietate le immissioni che eccedono la normale tollerabilità, anche nei rapporti tra proprietari in un condominio.

Per valutare la tollerabilità o meno delle immissioni si deve tener conto delle peculiari caratteristiche dei rapporti condominiali; si deve valutare se nell'edificio ci siano unità destinate ad abitazione civile ed altre ad attività commerciali. In tali casi la giurisprudenza privilegia le esigenze di vita connesse alla abitazione piuttosto che quelle commerciali.

La norma dell'art. 844, Codice civile ha carattere dispositivo e nulla vieta, che i proprietari regolino i loro rapporti di vicinato con norme diverse più o meno restrittive, per esempio attraverso il regolamento di condominio. In tal caso occorre tenere conto dei criteri stabiliti nel regolamento per giudicare la liceità o meno di una immissione. Se per esempio il regolamento vieta nel modo più assoluto l'esercizio di attività rumorose, indipendentemente dai limiti di tollerabilità delle immissioni, allora non c'e' santo che tenga, anche l'abbaiare continuo di un cane puo' essere considerato illecito.

Viceversa, un regolamento di condominio può essere più "tollerante", consentendo ai condomini, di produrre suoni e far feste sino a certi orari; ma attenzione, ciò non significa che sia lecito tenere il volume della radio o tv a manetta, ma che si possono fare rumori occasionalmente e sporadicamente sempre nel rispetto della salute altrui.

Le azioni da fare per tutelare i propri diritti in merito, possono essere intraprese dal singolo condomino o occupante l'unità immobiliare interessata dai rumori molesti, contro il condominio, in persona dell'amministratore.

Occorre osservare che l'amministratore del condominio non è tenuto a difendere il diritto alla salute dei condomini e degli abitanti dello stabile. Gli unici legittimati a chiedere provvedimenti cautelari a tutela della salute minacciata da inquinamento acustico e ambientale sono le persone come singole. Si può invece pensare ad una legittimazione attiva dell'amministratore quando le immissioni moleste interessino parti comuni dell'edificio.

Nel caso di unità immobiliari concesse in locazione, l'inquilino è responsabile, per sé o suoi aventi causa, delle immissioni che superano la normale tollerabilità nei confronti dei proprietari e inquilini degli appartamenti vicini. Egli, essendo titolare del contratto di locazione, deve impedire che nell'abitazione locatagli si svolgano delle attività moleste.

La giurisprudenza ha dato anche una definizione del "rumore" capace di produrre immissioni ai fini dell'art. 844, Codice civile, affermando che esso consista in "qualunque stimolo sonoro non gradito all'orecchio umano che per le sue caratteristiche di intensità e durata può divenire patogeno per l'individuo" (Tribunale Napoli Sez. X, 17 novembre 1990, n. 11927).

Il rumore prodotto nell'esercizio di una professione o di un mestiere può essere sanzionabile penalmente in base all'art. 659, comma 2, Codice penale. Si commette un reato, soltanto se l'attività viola uno specifico precetto contenuto in in un regolamento comunale di polizia, in una legge ordinaria, o in una ordinanza amministrativa emanata dagli organi competenti.

Corte di Appello di Milano, sez. I, 21-06-1991

Canna Fumaria:

L'apposizione, da parte di un condomino e per propria esclusiva utilita', di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio, non integra una modificazione della cosa comune necessaria al suo miglior godimento, da parte di tutti i condomini, ma costituisce innovazione soggetta alla disciplina dell'art. 1120, Codice civile. Deve per questo ritenersi vietata, in primo luogo, quando costituisce un'evidente alterazione del decoro architettonico dello stabile e, in secondo luogo, quando le caratteristiche del manufatto sono tali da sottrarre una parte del muro condominiale all'uso degli altri condomini, i quali evidentemente non possono utilizzare la stessa porzione di muro per appoggiarvi propri tubi o manufatti. Il consenso di tutti i condomini richiesto per gli atti direttamente costitutivi di diritti reali sul fondo comune, non e' necessario per deliberare l'apposizione di una canna fumaria ad uso esclusivo di un singolo condomino, nonostante che l'imposizione abusiva di questa possa condurre alla costituzione di un diritto di servitù per usucapione. L'unanimita' dei consensi prevista dall'art. 1108, Codice civile, non e', infatti, richiesta per gli atti che possono determinare la costituzione di diritti reali solo con il concorso dell'ulteriore ipotetico requisito dell'avvenuta maturazione del possesso ad usucapionem.

Sentenza di Cassazione Civ., Sez. II, 31/1/2008, n. 2305

Costituzione super condominio:

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ., (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. 

Quesiti del 21.12.08

Quesito

Un condomino vorrebbe accorpare una parte del pianerottolo condominiale antistante l’ingresso della propria abitazione per ampliarne l’atrio. Si chiede di conoscere quale maggioranza occorra per autorizzare un intervento del genere. 

Parere

L'art. 1102 del Codice civile, applicabile anche alla materia condominiale, attribuisce al comproprietario il diritto di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. 

L'art. 1120, 2° comma, del Codice civile, inoltre, vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

L'occupazione che il condomino intenderebbe realizzare sul pianerottolo comune secondo la richiesta di parere, da un lato comporterebbe un'alterazione di destinazione e, dall'altro, renderebbe la cosa comune inservibile all'uso degli altri condòmini.

Pertanto, alla luce di quanto sopra, per autorizzare un intervento del genere occorrerà il consenso di tutti i condòmini.

Quesito

Si domanda se sia possibile modificare a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese previsti in un regolamento di tipo contrattuale.

Parere

La risposta è negativa. Per una modificazione del genere, infatti, occorre una delibera assunta dall’unanimità dei partecipanti al condominio.

Quesito

In un edificio un condomino ha frazionato la propria abitazione in due distinte unità immobiliari. Si domanda se ciò legittimi gli altri condòmini a chiedere un risarcimento danni. 

Parere

Salvo che il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti espressamente ai condòmini di frazionare le proprietà esclusive (nel qual caso un'eventuale deroga dovrebbe essere accettata da tutti i condòmini), ciascun condomino può disporre della sua proprietà in modo pieno ed esclusivo ai sensi dell'art. 832 del codice civile.

Ne consegue che in via generale gli altri condòmini, in assenza di specifici divieti regolamentari, non sono legittimati ad agire in giudizio per il risarcimento dei danni. Fonte Confedilizia.

Sentenza di Cassazione Civile Sez. II, Ord. 13/11/2007, N° 23559

Partecipazione alle spese di giudizio:

In tema di competenza per valore, con riferimento all'azione avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali secondo approvazione dell'assemblea del condominio, il valore della causa va determinato con riferimento alla parte della relativa delibera impugnata, e non alla quota di spettanza del condomino che l'ha impugnata, atteso che l'oggetto del contendere coinvolge i rapporti di tutti i condòmini interessati alla ripartizione, e, quindi, l'interezza di tale importo.

Quesiti del 29.11.08

Quesito 

Un condomino ha istallato un condizionatore all'interno del suo appartamento creando quattro fori sulla facciata del fabbricato. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Va in primo luogo accertato se il regolamento edilizio comunale e l’eventuale regolamento di condominio di origine contrattuale contengano previsioni specifiche sul punto. 

Sotto il profilo strettamente civilistico, la questione va esaminata alla luce del disposto dell'art. 1102 del codice civile, in forza del quale l'intervento può ritenersi legittimo a condizione che non sia lesivo del decoro del caseggiato né della sicurezza né pregiudizievole per le parti comuni e non sia lesivo di diritti soggettivi di singoli condòmini.

Quesito 

Si domanda se i box siti al piano terra di un condominio debbano partecipare alle spese straordinarie per la messa a norma dell'ascensore

Parere

Per la ripartizione delle spese dell'ascensore, sia ordinarie che straordinarie, dovrebbe esistere una tabella indicante le unità immobiliari tenute a contribuire alle spese stesse in base ai valori millesimali attribuiti dalla tabella.

Le unità immobiliari non contemplate non dovrebbero essere chiamate a partecipare alle spese in questione anche se si tratta di spese finalizzate alla messa a norma.

Quesito 

Si chiede se la perizia prodotta da un termotecnico che giustifichi il distacco da parte di un condomino dall'impianto di riscaldamento centralizzato debba essere asseverata o meno.

Parere

La Corte di Cassazione ha statuito che il distacco unilaterale dall'impianto è consentito alla duplice condizione che non provochi squilibri all'impianto stesso e che dal distacco non derivi un aggravio di spesa per gli altri condòmini.

Nessuna norma di legge, peraltro, disciplina la fattispecie e quindi non esiste una disposizione che stabilisca quali requisiti debba rivestire la perizia che accerta la presenza di tale duplice condizione.

Certo, l'asseverazione fornisce maggiori garanzie di obbiettività dell'elaborato, ma sarebbe soprattutto opportuno che la perizia del tecnico del richiedente il distacco, asseverata o non, venisse verificata da un tecnico incaricato dal condominio.

sentenza Cassazione Civile Sez. II, 20/11/2007, n. 24141

Propter Rem:

La violazione dell'obbligazione "propter rem", anche se protratta per oltre vent'anni, non determina l'estinzione del rapporto obbligatorio ma al contrario, avendo carattere permanente, consente ai condòmini di esigere l'eliminazione della situazione determinata dalla violazione stessa. (Nella fattispecie la Corte, in applicazione del principio, ha ritenuto irrilevante che la costruzione di un soppalco ritenuto produttivo di una situazione di pericolosa instabilità per i muri divisori, fosse anteriore di oltre vent'anni dall'accertamento dalla sua lesività). Fonte Confedilizia.

Quesiti del 13.11.08

Quesito

Una causa legale promossa dal condominio contro terzi si è protratta lungamente negli anni. Recentemente la sentenza del Tribunale ha condannato il condominio al paga-mento delle spese legali e processuali (elevate). Alcuni proprietari hanno venduto l'im-mobile e i subentranti hanno posto in calce all'atto di compravendita il loro dissenso ri-spetto alla lite in corso. Si domanda come l’amministratore debba comportarsi in casi del genere.

Parere

In linea generale, per tali spese opera nei confronti del condominio la solidarietà passi-va tra alienante e acquirente in base al disposto dell'art. 63 delle disposizioni di attua-zione del codice civile, secondo comma. Gli accordi e le pattuizioni intercorsi tra i due soggetti nell'atto di vendita producono ef-fetti nei loro rapporti interni ma non sono opponibili al condominio.

Quesito

In un condominio, un immobile appartiene a cinque diversi proprietari. Uno di questi, seppur regolarmente convocato, non ha partecipato all’assemblea né di persona né per delega, mentre tutti gli altri condòmini erano presenti. Si domanda se ciò possa aver inciso sull’intervenuta delibera assembleare con la quale sono stati decisi interventi per i quali occorrono 1000 millesimi.

Parere

Se si tratta di decisioni da prendere con votazione adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio, qualora non risulti che l'unico comproprietario presente in assemblea ha partecipato e votato anche per incarico degli altri, non sembra potersi ritenere raggiunta la necessaria totalità dei consensi.

Quesito

Un condomino proprietario di un appartamento al pian terreno ha chiesto all’amministratore l’autorizzazione ad installare a sue spese, sulle finestre e sull portefinestre, inferriate metalliche anti-intrusione. Si domanda se il condomino possa essere direttamente autorizzato dall’amministratore o la richiesta in questione debba essere portata al vaglio dell’assemblea in quanto si potrebbe configurare un intervento lesivo dell’estetica del palazzo.

Parere

Delle due l'una: o l'intervento sulle proprietà esclusive non è lesivo delle parti comuni, e allora non è necessaria tout court alcuna autorizzazione da parte di nessuno, o si tratta di intervento in concreto lesivo dell'estetica, e allora opera il divieto sancito dall'art. 1122 del codice civile. In ogni caso, non compete all'amministratore autorizzare interventi da parte di singoli condòmini, a meno che tale potere non sia espressamente contemplato dal regolamento di condominio contrattuale.

Fonte Confedilizia.

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza N° 15476 del 11.06.08

Il creditore di una determinata somma di denaro,  non può frazionare il credito in plurime richieste giudiziali di adempimento:

Non è consentito al creditore di una determinata somma di denaro, dovuta in forza di un unico rapporto obbligatorio, di frazionare il credito in plurime richieste giudiziali di adempimento, contestuali o scaglionate nel tempo, in quanto tale scissione del contenuto dell'obbligazione, operata dal creditore per sua esclusiva utilità con unilaterale modificazione peggiorativa della posizione del debitore, si pone in contrasto sia con il principio di correttezza e buona fede, che deve improntare il rapporto tra le parti non solo durante l'esecuzione del contratto ma anche nell'eventuale fase dell'azione giudiziale per ottenere l'adempimento, sia con il principio costituzionale del giusto processo, traducendosi la parcellizzazione della domanda giudiziale diretta alla soddisfazione della pretesa creditoria in un abuso degli strumenti processuali che l'ordinamento offre alla parte, nei limiti di una corretta tutela del suo interesse sostanziale. In conseguenza del suddetto principio, pertanto, tutte le domande giudiziali aventi ad oggetto una frazione di un unico credito sono da dichiararsi improponibili. 

Sentenza Cassazione Sezione 3 Civile, N° 10369 del 22.04.2008

Quando l'Amministratore può agire anche senza delibera assembleare.

La legittimazione dell'amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni e in tale contesto l'amministratore ha la facoltà di proporre tutti i gravami che successivamente si rendano necessari in conseguenza della vocatio in ius. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora l'amministrazione condominiale sia stata evocata in giudizio da uno dei condomini per la ripetizione di contributi che si assumono non dovuti, agisce nei limiti delle attribuzioni di cui all'articolo 1130 del Cc l'amministratore che chieda - in via riconvenzionale - la condanna del condomino attore al pagamento di contributi condominiali. In una tale evenienza, quindi, detto amministratore non solo può agire attivamente in giudizio, a prescindere da una previa delibera dell'assemblea ma a seguito del rigetto della domanda da parte del primo giudice, può proporre impugnazione innanzi alla Corte di appello. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 23/8/2007, n. 17925

Nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l'utilizzazione della cosa comune, i singoli condòmini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare.

Quesiti del 21.09.2008

Quesito 

Si domanda cosa accade nel caso in cui per la nomina del nuovo amministratore non si raggiungano le maggioranze previste dal codice.

Parere

Per la nomina del nuovo amministratore è sempre necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà dei valori millesimali (500 millesimi). In assenza di tale doppia maggioranza, tale nomina non è valida e l'amministratore uscente rimane in carica in regime di prorogatio per il compimento dei soli atti di ordinaria amministrazione fino a quando non venga nominato il nuovo.

Quesito 

Un amministratore chiede di ricevere qualche delucidazione in ordine all’installazione, in un fabbricato condominiale, di impianti di videosorveglianza. 

Parere

La Corte di Cassazione ha ritenuto legittime (sentenza n. 22602/2008) le videoriprese effettuate dall'esterno di un edificio che inquadravano l'ingresso, il cortile e altri luoghi di transito anche per la difesa da atti vandalici sul presupposto che si tratta di spazi aperti al pubblico. Dal canto suo il Garante della privacy, nel giugno scorso, ha sollecitato Governo e Parlamento a emanare una chiara disciplina che regoli, con maggior precisione, la protezione dei dati personali in relazione all'installazione di impianti di videosorveglianza. Gli interrogativi sono molti sia per i condòmini che per gli amministratori ed è incerta la maggioranza necessaria per la delibera assembleare: si può ritenere quantomeno che, trattandosi di un'innovazione, sia richiesta l'adesione della maggioranza dei partecipanti al condominio rappresentanti 2/3 dei millesimi. Va in ogni caso rammentato che dev'essere sempre rispettato il criterio della proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti, che dev'essere curata l'informativa con cartelli specifici per segnalare l'esistenza di videocamere e che dev'essere sempre assicurata la tutela del diritto dei singoli a muoversi senza essere controllati nel proprio domicilio e all'interno delle parti comuni (parcheggi, scale, androni etc).

Quesito 

Si domanda se sia consentito al singolo condomino fissare sotto il balcone del condomino del piano superiore, senza che questi l’abbia autorizzato, tendaggi per il sole.

Parere

Secondo l'ormai consolidato orientamento della Suprema Corte non è consentito applicare una tenda al celino o sottobalcone del poggiolo sovrastante senza il consenso del proprietario di questo, e ciò indipendentemente dalle caratteristiche della tenda. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione civile Sez. III del 08.11.2007 N° 23308

Divieto autorizzazione lavori su proprietà private:

L'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condòmini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l'obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 cod. civ.. Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell'edificio, salva l'azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore.

Quesiti del 13.09.2008

Quesito

Si domanda cosa accade nel caso in cui per la nomina del nuovo amministratore non si raggiungano le maggioranze previste dal codice.

Parere

Per la nomina del nuovo amministratore è sempre necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà dei valori millesimali (500 millesimi).

In assenza di tale doppia maggioranza, tale nomina non è valida e l'amministratore uscente rimane in carica in regime di prorogatio per il compimento dei soli atti di ordinaria amministrazione fino a quando non venga nominato il nuovo.

Quesito
Un amministratore chiede di ricevere qualche delucidazione in ordine all’installazione, in un fabbricato condominiale, di impianti di videosorveglianza.
Parere

La Corte di Cassazione ha ritenuto legittime (sentenza n. 22602/2008) le videoriprese effettuate dall'esterno di un edificio che inquadravano l'ingresso, il cortile e altri luoghi di transito anche per la difesa da atti vandalici sul presupposto che si tratta di spazi aperti al pubblico.

Dal canto suo il Garante della privacy, nel giugno scorso, ha sollecitato Governo e Parlamento a emanare una chiara disciplina che regoli, con maggior precisione, la protezione dei dati personali in relazione all'installazione di impianti di videosorveglianza.

Gli interrogativi sono molti sia per i condòmini che per gli amministratori ed è incerta la maggioranza necessaria per la delibera assembleare: si può ritenere quantomeno che, trattandosi di un'innovazione, sia richiesta l'adesione della maggioranza dei partecipanti al condominio rappresentanti 2/3 dei millesimi.

Va in ogni caso rammentato che dev'essere sempre rispettato il criterio della proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti, che dev'essere curata l'informativa con cartelli specifici per segnalare l'esistenza di videocamere e che dev'essere sempre assicurata la tutela del diritto dei singoli a muoversi senza essere controllati nel proprio domicilio e all'interno delle parti comuni (parcheggi, scale, androni etc).

Quesito

Si domanda se sia consentito al singolo condomino fissare sotto il balcone del condomino del piano superiore, senza che questi l’abbia autorizzato, tendaggi per il sole.

Parere

Secondo l'ormai consolidato orientamento della Suprema Corte non è consentito applicare una tenda al celino o sottobalcone del poggiolo sovrastante senza il consenso del proprietario di questo, e ciò indipendentemente dalle caratteristiche della tenda. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione civile sez II del 25.03.2004 N° 5975

Ascensore:

In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente.

Quesiti del 06.09.2008

Quesito
Un amministratore chiede delucidazioni sui poteri che l’ordinamento gli riconosce in relazione agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Parere
La normativa civilistica in materia di interventi di manutenzione è chiara:
a) l'esecuzione di interventi di manutenzione ordinaria rientra nelle attribuzioni dell'amministratore, ferma restando l'approvazione del rendiconto consuntivo al termine dell'esercizio da parte dell'assemblea;
b) la decisione in ordine all’esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria è di competenza esclusiva dell'assemblea, che li deve deliberare previamente (con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice civile qualora si tratti di interventi di rilevante entità);
c) tuttavia, se gli interventi di manutenzione straordinaria rivestono carattere di urgenza, l'amministratore può eseguirli, ma deve riferirne nella prima assemblea.

Quesito
Si domanda quando un condomino possa ritenersi costituito ufficialmente.
Parere
Va in primo luogo rilevato che il condominio non si costituisce “ufficialmente", ma esiste nel preciso momento in cui l'originario unico proprietario aliena la prima unità immobiliare. Si parla da quel momento di condominio "minimo".
Allorché il numero dei condòmini diventa superiore a quattro, la nomina di un amministratore, prima meramente facoltativa, diventa obbligatoria nel senso che ciascun condomino può pretendere che venga nominato un amministratore. Quest'ultimo deve essere eletto con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile dall'assemblea, che è sovrana nella scelta e nella decisione.

Quesito
Si domanda se sia corretto ripartire la spese occorrenti per il rifacimento di un vialetto di ingresso al condominio in parti uguali tra tutti i condòmini.
Parere
La suddivisione delle spese in parti uguali non è contemplata dal nostro ordinamento e si ritiene utilizzabile solo in pochi specifici casi individuati dalla giurisprudenza (es: spese citofoni), tra i quali non sembra potersi includere quello oggetto del quesito.
Naturalmente è fatta salva eventuale previsione diversa contenuta nel regolamento contrattuale o eventuale delibera assembleare totalitaria.

Fonte Confedilizia.

Quesiti del 31.08.08

Quesito
Si domanda se i condòmini contrari all’installazione di un’antenna satellitare debbano comunque partecipare alla relativa spesa.
Parere
Non esistono ancora precedenti giurisprudenziali sull'argomento.
La dottrina prevalente dà tuttavia risposta affermativa al quesito sul presupposto che il legislatore ha definito l'installazione di un’antenna un’innovazione necessaria, insuscettibile quindi di esonero dalla relativa spesa.

Quesito
Il parapetto di un terrazzo di proprietà esclusiva, posto all’ultimo piano di un condominio, è ammalorato e necessita di manutenzione all'intonaco. Si domanda se la relativa spesa sia di competenza condominiale o meno.
Parere
Fatta salva ogni diversa previsione del regolamento di condominio contrattuale, l'obbligo di manutenzione del parapetto grava sul proprietario esclusivo del terrazzo, in quanto trattasi di manufatto esclusivamente finalizzato all'affaccio.

Quesito
In un condominio vi sono una serie di negozi il cui pavimento è sopraelevato di circa 70/80 cm rispetto al piano strada. Ai negozi si accede grazie ad una scalinata formata da tre gradini che poggia su un’area condominiale. Poiché a causa del cedimento del terreno tale scalinata va completamente demolita e rifatta, si domanda se la relativa spesa sia di competenza del condominio o dei singoli proprietari dei negozi.
Parere
Se l'intervento di ripristino si rende necessario non per le cattive condizioni di manutenzione del manufatto in sé, cioè per ragioni strettamente ascrivibili al manufatto stesso, ma esclusivamente per il cedimento del suolo condominiale; se, in altre parole, è certo il nesso causale esclusivo tra cedimento del terreno e stato di dissesto delle scale, la spesa compete a tutti i condòmini.

Fonte Confedilizia.

Amministratore mandatario, ma con giudizio...

L'amministratore condominiale è un mandatario, ma speciale, dei condòmini (come mandatario, si obbliga a compiere atti giuridici per conto di questi ultimi). Si applica, allora, all'amministratore la disposizione (art. 2761 cod. civ.) per cui "i crediti derivanti dall'esecuzione del mandato hanno privilegio sulle cose del mandante che il mandatario detiene per l'esecuzione del mandato"? Il problema si è posto al Tribunale di Salerno, che lo ha risolto negativamente, così confermando il precedente giurisprudenziale nello stesso senso del Tribunale di Torino, che già più di dieci anni fa aveva ritenuto la norma citata insuscettibile di applicazione analogica, come norma di carattere eccezionale. "In tema di azione proposta per la restituzione della documentazione utile alla gestione del condominio - ha detto il Tribunale di Salerno - non sussiste in capo all'ex amministratore un diritto di ritenzione, posto che lo stesso non è assimilabile in tutto e per tutto al mandatario e - pertanto - non gli si possono estendere le norme dettate dal codice civile a tutela del mandatario quale creditore privilegiato".
A cura dell’Ufficio legale della Confedilizia.

Quesiti del 20.08.08

Quesito
Uno stabile è costituito da sei piani fuori terra, di cui il quinto è un piano attico e il sesto un piano mansarda, entrambi arretrati rispetto a quelli sottostanti.
Il piano attico è servito da balconate che in parte costituiscono copertura dell'abitazione sottostante e in parte sporgono all'esterno (come i balconi sottostanti).
La parte di balcone che copre l'abitazione sottostante è coperta, a sua volta, dal sovra-stante terrazzo della mansarda.
Si domanda a chi competa il lavoro di rifacimento di detto balcone.
Parere
La questione andrebbe approfondita attraverso la disamina sia del regolamento di con-dominio che della documentazione fotografica dello stato dei luoghi.
Tuttavia, in linea generale, si deve rilevare che l'art. 1126 del codice civile si applica ai lastrici solari e alle terrazze a livello, mentre nella fattispecie, almeno secondo quanto emerge dall'espositiva della richiesta di parere, sembrerebbe trattarsi di balcone la cui manutenzione, secondo l'orientamento recente e ormai univoco della Suprema Corte, deve ritenersi a carico esclusivo del proprietario.

Quesito
Si chiede se debbano partecipare alle spese per la sostituzione del portone d’ingresso anche i negozi siti al piano terra dell’edificio con accesso diretto dalla strada.
Parere
Premesso che è necessario accertare preliminarmente se il regolamento di condominio contenga o meno indicazioni in ordine al portone de quo, in linea di principio quest'ultimo deve ritenersi di proprietà di tutti i condòmini quantunque destinato a servire i condòmini in misura diversa.

Quesito
In un condominio di nuova costituzione non si riesce a trovare l’accordo sul nome dell’amministratore. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Per risolvere la descritta situazione non v’è altra via che rivolgersi all’autorità giudiziaria che – ai sensi dell’art. 1129 del codice civile. – può essere adita anche da un singolo condomino.

Fonte Confedilizia.

Quesiti del 19.08.08

Quesito

Un amministratore domanda se le spese necessarie per effettuare la ricerca anagrafica di un condomino, che ha cambiato residenza senza dare comunicazione dell’intervenuta variazione, debbano essere addebitate esclusivamente a questo o all’intero condominio.

Parere

Il condomino in questione avrebbe dovuto comunicare la variazione di residenza. Le spese vanno quindi poste a carico del condomino che le ha rese necessarie.

Quesito

Un condomino ha chiesto all'amministratore di porre all'ordine del giorno dell'assemblea di prossima convocazione due argomenti che lo riguardano. Si domanda un parere al riguardo.

Parere

In linea teorica l'amministratore non vi sarebbe obbligato, posto che l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede solo che egli sia tenuto a convocare entro dieci giorni dalla richiesta l’assemblea straordinaria qualora ne facciano richiesta almeno due condòmini che rappresentino 1/6 dei valori millesimali.Tuttavia nulla vieta all'amministratore di accedere all'invito del condomino e inserire gli argomenti all'ordine del giorno.

Quesito

Un amministratore appena nominato domanda come possa venire a conoscenza del nominativo del proprietario di un appartamento sito nell’edificio che amministra.

Parere
E’ possibile compiere gli opportuni accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Fonte Confedilizia.

Sponsor

Sentenza della Cassazione - N° 1625 - 2007

Orario delle delibere.

Importante sentenza della Cassazione, inedita che si incentra sugli orari di inizio e fine di un'assemblea condominiale risultanti dal verbale della stessa: "In tema di condominio degli edifici, - ha detto la Suprema Corte - è correttamente e congruamente motivata la sentenza di merito che, a causa dell'omessa verifica del quorum costitutivo, abbia annullato la delibera condominiale di un condominio composto da oltre cento partecipanti, sul rilievo che, avendo avuto la riunione inizio alle ore 14 e termine alle ore 14,15, era che in tempo così ristretto si fosse proceduto alla verifica della regolare costituzione dell'assemblea".

Sentenza Cassazione N° 6671 del 9.12.1988

Impugnazione delibera.

La risposta è affermativa. Al riguardo la Cassazione, infatti, si è così testualmente espressa: “ In tema di condominio degli edifici, tutti i condòmini che non hanno votato in maniera conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti (l'unica differenza consistendo nel dies a quo per proporre l'opposizione, che decorre dalla data della deliberazione per i primi e dalla data della comunicazione per gli altri), ivi compresi, pertanto, gli astenuti” (sent. n. 6671 del 9.12.1988).

Sentenza di Cassazione Civ., Sez. II, 23/8/2007, n. 17925

Lite Interna.

Nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l'utilizzazione della cosa comune, i singoli condòmini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare.

Quesiti del 26.06.08

Quesito
Si domanda come si calcolino per la validità di una delibera gli intervenuti in assemblea. In particolare, avendo un condomino due deleghe, si chiede se gli intervenuti in assemblea siano da considerarsi tre oppure uno.

Parere
Se un condomino ha due deleghe, esprime tre voti: uno per sé e due per i delegati.
In altri termini, è come se i tre condòmini fossero presenti fisicamente all'assemblea.

Quesito
Un condominio ha richiesto al proprio portiere di raccogliere carte o quant’altro, nel cor-so della giornata, venga gettato nell’androne d’ingresso del palazzo. Il portiere si è rifiutato sul presupposto che ciò non rientra nelle mansioni previste dal CCNL.
Si chiede un parere al riguardo.

Parere
La richiesta di raccogliere le carte o simili gettate nell’androne d’ingresso rientra nelle mansioni di pulizia cui sono contrattualmente tenuti i portieri di cui ai profili professionali A3) ed A4) specificatamente nella previsione "pulizia dell’androne" di cui all’art. 19 comma 3 CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati firmato dalla CONFEDILIZIA e da FILCAMS-CGIL, FISASCAT-CISL, UILTuCS-UIL il 24 maggio 2008.
Pertanto, solo se il lavoratore di cui trattasi non rientra nelle figure professionali sopra citate non sarà possibile pretendere dallo stesso le descritte prestazioni.

Quesito
Una ditta di affissioni vorrebbe utilizzare una facciata cieca di uno stabile condominiale per apporre dei pannelli pubblicitari. Si domanda quale maggioranza occorra per approvare in assemblea un’utilizzazione di tal genere.

Parere
Sempreché l'apposizione dei pannelli non sia lesiva del decoro dell'edificio (in tal caso potrebbe trattarsi infatti di innovazione vietata) si ritiene necessaria la maggioranza ri-chiesta per le innovazioni prevista dal quinto comma dell'art. 1136 del codice civile.
E' inoltre opportuno verificare anche quale tipo di contratto si intenda stipulare e per quale durata.

Fonte Confedilizia.

Quesiti del 08.06.08

Quesito

Il proprietario di appartamento posto all’ultimo piano di un edificio condominiale vorrebbe accorpare alla sua unità immobiliare il sottotetto. Si chiede un parere al riguardo, con la precisazione che il regolamento di condominio nulla prevede in proposito e che al predetto locale si accede solo dal vano scale condominiale.

Parere

Sarebbe opportuno procedere ad una attenta disamina dell’atto di acquisto dell’immobile, che potrebbe contenere previsioni (ad esempio per quanto concerne i confini dell’unità immobiliare) dalle quali potrebbe anche indirettamente evincersi la situazione giuridica del sottotetto. Dalla descrizione contenuta nella richiesta di parere, sembra tuttavia evincersi che sia sempre esistito un unico accesso al sottotetto de quo dal vano scale, mentre l’appartamento non ha avuto mai accesso diretto ed esclusivo ad esso. Tale circostanza farebbe propendere per la tesi che si tratti di un locale di proprietà e di uso comune. In tal caso l’eventuale occupazione del sottotetto e la sua incorporazione all’unità immobiliare sarebbero da ritenersi illegittime.

Quesito

Si domanda se l’amministratore sia tenuto a convocare l’inquilino del condomino in luogo del condomino stesso. E, in caso di risposta affermativa, in quali casi ciò sia dovuto.

Parere

Nessun obbligo di convocazione incombe sull’amministratore in forza della vigente legislazione. Tale conclusione è stata riaffermata dalla univoca giurisprudenza della Suprema Corte.

Quesito

Si chiede di sapere quali parti dei balconi possano considerarsi condominiali.

Parere

La Suprema Corte ha recentemente ribadito che (solo) i fregi e i decori di alcune parti esterne dei balconi (frontalini, mensole, sottobalconi) possono assumere rilevanza condominiale quando svolgano una funzione ornamentale per l'intero edificio.La Corte ha precisato inoltre che la presenza di tale requisito va accertata caso per caso, con riferimento cioè alle singole fattispecie.
Fonte Confedilizia.

Sponsor

Quesiti del 25.05.08

Quesito
Un cortile condominiale viene utilizzato da alcuni condòmini per parcheggiare le proprie auto. Un condomino chiede se vi sia qualche norma che potrebbe obbligare i condòmini anzidetti a pagare una sorta di contributo condominiale ulteriore per questo maggiore utilizzo del cortile comune.

Parere
Si osserva preliminarmente che, ove il regolamento nulla disponga in contrario, il parcheggio di autoveicoli nel cortile, in virtù dell’art. 1102 del codice civile, è da considerarsi lecito se non impedisce allo stesso di continuare a servire agli usi a cui è destinato (passaggio di persone, veicoli, aerazione ed illuminazione dei locali che su di esso si affacciano ecc. ). Ciò detto, l’unica ipotesi percorribile per ottenere che i condòmini che utilizzano il predetto cortile come parcheggio paghino qualcosa per tale uso, è prevedere la locazione dei posti auto. Tuttavia, da quanto esposto nel quesito, non sembrano sussistere, nel caso di specie, i presupposti perché l’assemblea assuma una decisione del genere.

Quesito
In un condominio – nel quale di recente si è provveduto a rifare la copertura del tetto con rame e tegole di ardesia – v’è un problema di ripartizione della spesa sostenuta, in particolare per quanto riguarda gli abbaini. Infatti sul tetto vi sono alcuni abbaini che, fin dalla costruzione dello stabile, danno luce ed aria alle mansarde, mentre altri sono stati costruiti in seguito per dare luce ed aria a una soffitta trasformata in appartamento. La spesa di costruzione di questi ultimi abbaini è stata a suo tempo sostenuta dal proprietario che ha effettuato la trasformazione, previa apposita autorizzazione dell'assemblea, deliberata a maggioranza.
Ora, a lavori ultimati, il proprietario della soffitta trasformata in appartamento, ritiene che la spesa della copertura dei suoi abbaini debba essere ripartita tra tutti, così come quella sostenuta per gli abbaini preesistenti.
Si chiede un parere in merito ai seguenti quesiti:
1) gli abbaini costruiti in tempi recenti a chi appartengono?
2) gli abbaini che si elevano sulle falde del tetto possono considerarsi una sopraelevazione?
3) potevano essere costruiti degli abbaini sul tetto, che al tavolare risulta essere di proprietà condominiale, senza l'autorizzazione di tutti i condòmini?
4) a chi spetta la spesa, ai proprietari degli abbaini o al condominio?

Parere
Rilevato preliminarmente che gli abbaini sono di proprietà singola quando sono realizzati per dare aria e luce ai locali di un sottotetto appartenenti in via esclusiva ad un condomino, mentre rientrano tra le parti comuni se sono realizzati contestualmente all’edificio (con la conseguenza che le spese relative al loro rifacimento competono al singolo nel primo caso, mentre vanno poste a carico di tutti i condòmini nel secondo), si osserva che la Cassazione, con sentenza n. 1498 del 12.2.1998, ha ammesso la facoltà dei proprietari dei sottotetti di aprire abbaini (che, fra l'altro, per la giurisprudenza non costituiscono sopralzo) o finestre, sempreché non venga pregiudicata la funzione di copertura del tetto né siano lesi i diritti degli altri condòmini sul medesimo.

Quesito
In un palazzo di nuova costruzione, l’autoclave condominiale serve vari appartamenti ad uso residenziale nonché una residenza turistica alberghiera ed alcuni fondi commerciali con attività di bar, ristorante, negozi vari ecc..
L'amministratore chiede se il condominio in questione è obbligato al rispetto delle disposizioni delle norme dettate dal D.Lgs. n. 31/'01.

Parere
I proprietari di abitazioni (o, nei condominii, gli amministratori condominiali) non hanno alcun obbligo di effettuare controlli sulla salubrità dell'acqua al rubinetto. Il controllo in questione deve essere effettuato solo per gli edifici e le strutture in cui l'acqua viene fornita al pubblico: in questo caso, il gestore del servizio idrico è responsabile della qualità dell'acqua fino al punto di consegna (il contatore). Per la salubrità dell'acqua al rubinetto, subentrano allo stesso, nella responsabilità, il titolare e il responsabile della gestione dell'edificio. E' quanto ha affermato anche il Ministero della salute in una nota che ha confermato - su richiesta della Confedilizia - la tesi già esposta tempo fa dalla nostra Organizzazione. Nella medesima nota, il Ministero fa anche presente che, qualora si verificassero situazioni critiche relative agli impianti o inconvenienti igienici nella distribuzione d'acqua, gli interessati possono rivolgersi alle aziende ASL per far effettuare i dovuti controlli analitici. Nel caso di cui al quesito, si ritiene che gli obblighi relativi alla salubrità dell'acqua al rubinetto competano a titolari e responsabili della gestione delle singole attività. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16641

Illecito su delibera

In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condòmini, attraverso l'autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 14/11/2007, n. 23578

Avviso postale
In tema di notificazione a mezzo del servizio postale, la semplice mancata indicazione della qualità di convivente della persona di famiglia che riceve il piego, sull'avviso di ricevimento della raccomandata non comporta alcuna nullità. La notifica va, invece, ritenuta nulla quando la persona di famiglia riceva l'atto nel proprio appartamento, diverso da quello della residenza del destinatario dell'atto. (Nella specie la S.C. ha ritenuto nulla la notifica di un verbale di infrazione amministrativa, effettuata a mezzo posta, a persona di famiglia abitante in un appartamento diverso da quello del destinatario, pur facente parte dello stesso condominio).

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 10/7/2007, n. 15444

Scale
Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condòmini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo avente ad oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto privo del necessario consenso di tutti i condòmini ed in particolare di quello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con accesso alla strada).

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 19/7/2007, n. 16075

Condominio minimo:

L'art. 1105 cod. civ. che stabilisce le regole di amministrazione della cosa comune è applicabile, in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 cod. civ. in materia condominiale, solo nell'ipotesi di condominio minimo, costituito di due soli condòmini. In tutte le altre ipotesi le deliberazioni condominiali vengono assunte mediante le modalità e le maggioranze indicate nell'art. 1136 c.c. e alla ripartizione delle spese urgenti, eseguite senza la preventiva autorizzazione assembleare, si applica l'art. 1134 c.c. Fonte Confedilizia.

Sponsor

Sentenza Cassazione civile sez II 25/03/2004 n. 5975

Manutenzione ascensore:

In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente.

Quesiti del 11.05.08

Quesito
In un condominio è variata la destinazione d'uso di una unità immobiliare (da negozio ad appartamento). I millesimi relativi devono essere variati?
E se sì, con quale coefficiente?

Parere
Ai sensi dell’art. 69 disp. att. del codice civile i valori millesimali possono essere oggetto di revisione o modifica, oltreché quando siano conseguenza di errore, anche nell’ipotesi prevista dal n. 2 della stessa norma.
Debbono tuttavia ricorrere i seguenti presupposti:
a) che siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio (sia di proprietà esclusiva che comune);
b) che tale mutamento sia conseguenza (tra le varie ipotesi indicate dalla norma) di innovazioni;
c) che si tratti di innovazioni di vasta portata;
d) che il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano risulti note-volmente alterato.
Orbene, sulla scorta della scarna espositiva contenuta nella richiesta di parere, non sembrano di potersi ravvisare nella situazione descritta i presupposti sopra indicati.
Va poi segnalato, in linea generale, l’orientamento secondo il quale, poiché la determi-nazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche degli immobili e non anche della loro destinazione in concreto, il semplice mutamento di destinazione qualora le caratteristiche oggettive dell’immobile rimangano immutate e cambi solo la situazione esterna senza dirette conseguenze sulle caratteristiche dell’immobile, non integra gli estremi delle “mutate condizioni dell’edificio” postulate dalla norma.

Quesito
Cosa si deve fare per la costituzione di un supercondominio (maggioranze occorrenti, bozze di verbali ecc.)?

Parere
L’istituto del supercondondominio non è previsto dalla legge, ma è frutto della elabora-zione della dottrina e della giurisprudenza.
Ricorre tale fattispecie allorché una pluralità di edifici costituiti in distinti condominii sono compresi in una più ampia organizzazione condominiale in quanto legati tra loro dalla esistenza di alcune cose, impianti o servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Non essendo possibile in questa sede esaurire un argomento che richiederebbe una monografia, indichiamo in estrema sintesi alcuni aspetti più rilevanti dei quali devesi tener conto in ordine alla regolamentazione dell’istituto, secondo la prevalente giurisprudenza della Corte di Cassazione, invitando a rivolgersi alle sedi territoriali della Confedilizia per più approfondite indicazioni.
a) Salvo casi particolari di cose comuni non legate ai singoli edifici da rapporto di ne-cessarietà (piscine, campi da tennis ecc.), si applicano al supercondominio le norme sul condominio e non quelle sulla comunione in generale (si veda per tutte Cass 7.7.2000, n. 9096).
b) La rappresentanza del supercondominio non spetta agli amministratori dei singoli condominii, bensì all’amministratore unico o, in mancanza, a un curatore speciale.
c) Applicandosi la normativa condominiale, devono trovare applicazione l’art. 1129 e le altre nome inderogabili del codice civile.
d) La legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni spetta, oltre che all’amministratore, anche ai singoli condòmini.
e) All’assemblea generale debbono e possono partecipare tutti i singoli condòmini dei condominii facenti parte del supercondominio: è stata ritenuta nulla la clausola del regolamento di condominio prevedente che l’assemblea del supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condominii o da singoli condòmini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio anziché tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono (Cass. 6.12.2001, n.15476).
f) Applicandosi al supercondominio la normativa sul condominio, ai fini della ripartizione delle spese nulla muta in relazione alle tabelle millesimali, alla loro formazione e alla loro modifica.
g) Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell’assemblea e la validi-tà delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull’identico valore che ai fini del riparto delle spese è attribuito dapprima ai singoli edifici condominiali e suc-cessivamente al valore che ha la proprietà di ciascun condomino all’interno del condominio.

Quesito
Quando una unità immobiliare è di proprietà di più persone, queste rappresentano un solo condomino o tanti condòmini quanti sono i comproprietari? La delega per l'intervento in assemblea deve essere firmata da tutti o non necessita delega alcuna?

Parere
La fattispecie è espressamente prevista e regolata in modo chiaro ed univoco dall’art. 67, 2° comma, disp. att. del codice civile, il quale testualmente recita: “Qualora un piano o una porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente dell’assemblea”. Fonte Confedilizia.

Per le ritenute del 4% l'obbligo di versamento scatta solo per somme superiori ai 200 euro

Per semplificare la vita ai condomini e soprattutto agli amministratori il Ministero dell'Economia ha presentato un emendamento al DL Bersani sulle liberalizzazioni, che sospende l'obbligo di versamento della ritenuta 4% fino al raggiungimento dell'importo minimo di Euro 200,00 con effetto dal 1/1/2007.Tale pagamento è comunque dovuto entro la prima scadenza utile appena raggiunto il minimo anzidetto. Entro il 16/1/2008 dovranno essere versate tutte le ritenute operate anche non superiori a 200,00 Euro.

Tribunale di Milano, sentenza 12 febbraio 2007, n. 1812

Per la modifica alle tabelle millesimali basta la maggioranza:

Per la modifica delle tabelle millesimali non contrattuali non occorre l'unanimita ma basta la sola maggioranza. Il Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha precisato che l’assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall’art. 1136, comma 2, CC e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non contrattuale. La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso in cui non tenga conto della disposizione di cui all’art. 1123, 1124, 1126 CC.

Corte di Cassazione, n. 17101/2006

Modifica dei criteri di ripartizione delle spese:

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca.

Sponsor

Sentenza Cassazione civ., sez. II, 21 novembre 2006, n. 24670

Per l'approvazione provvisoria delle tabelle millesimale è sufficiente la delibera a maggioranza:

In tema di ripartizione delle spese di condominio, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alle spese effettuate consente all'assemblea condominiale di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali non occorre il consenso di tutti i condomini, necessario, invece, per l'approvazione di tabelle definitive. (Pertanto la deliberazione assembleare maggioritaria, con la quale si sia proceduto alla ripartizione temporanea e provvisoria delle spese in base a una tabella non adottata con il consenso di tutti i condomini, è legittima.)

Sentenza Cassazione civ., sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348

La prescrizione dei crediti dell'amministratore di condominio:
Poiché il credito per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall'amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n. 4 c.c., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l'obbligazione relativa al compenso dovuto all'amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione « ex lege » del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno.

Sentenza Cassazione 27 luglio 2007, numero 16644

Il giardino privato rientra nel calcolo delle tabelle millesimali (condominiali).

Rientrano nei calcoli per redigere le tabelle millesimali anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, così come anche autorimesse e cantine dei singoli condomini.
Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell’immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale.

L'errore nella Tabella Millesimale.

La giurisprudenza ha, in passato, ristretto il concetto di "errore", limitandolo a sbagli di calcolo matematico, a errori di fatto (come la convinzione che un appartamento sia più grande o più piccolo di quello che è) o di diritto (come la convinzione che debbano essere valutate le migliori condizioni di manutenzione di un appartamento rispetto a un altro, cosa assolutamente ininfluente).
Quella più recente, a partire dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 6222 del 1997) ha invece ampliato lo stesso concetto, parlando di "obiettiva divergenza tra il valore effettivo e quello proporzionale attribuito dalle tabelle". Per giustificare questa interpretazione estensiva la Cassazione si è richiamata all'articolo 1427 del codice civile, il quale afferma che "Il contraente il cui consenso fu dato per errore.... può chiedere l'annullamento del contratto" . Si è poi appellata all'articolo 1430, che aggiunge: " L'errore di calcolo non dà luogo all'annullamento del contratto, ma solo a rettifica".
Quindi in caso di evidente sproporzione tra tabella dei millesimi e realtà oggettiva, il singolo proprietario potrà richiedere la semplice rettifica delle tabelle allegate al regolamento contrattuale, senza bisogno di doverle riscrivere da capo a fondo..
Ovviamente, la sproporzione, per essere obiettiva, deve essere notevole ed evidente, altrimenti ci si potrà sempre richiamare al fatto che il regolamento contrattuale è un patto negoziale, firmato da tutti.. Non sono poi impugnabili i criteri di metodo adottati per stabilire i millesimi, purché ragionevoli: per esempio può essere ritenuto valido (anche se teoricamente sconsigliabile) un calcolo basato sui vani catastali attribuiti a un appartamento.

Sentenza Cassazione, Sez.II civ., sentenza del 30/01/2008, n. 2241

Il condomino ha l'obbligo di partecipare alla spese per i lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'immobile.

Sponsor

Quesiti del 11.04.08

Quesito
Si domanda se alla spesa per il rifacimento del vano scale debbano partecipare anche i proprietari dei negozi con accesso diretto dalla strada.

Parere
Secondo il chiaro disposto dell’art. 1124 del codice civile, "le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono".
Pertanto, salva diversa disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può derogare all’art. 1124 ora citato, alle spese di ricostruzione non partecipano i condòmini le cui proprietà non si servono in alcun modo delle scale, cioè i condòmini aventi unità immobiliari esterne verso strada o verso corte.
Per completezza, segnaliamo tuttavia che parte della giurisprudenza, sul punto, è di di-verso avviso, reputando addebitabili anche ai proprietari dei locali siti al piano terra con accesso dalla strada le spese per la sistemazione del vano scale.

Quesito
Si domanda se l'amministratore di condominio dimissionario sia obbligato a consegnare i documenti di competenza del condominio e a rendere il conto della sua gestione all’amministratore subentrante.

Parere
La risposta è positiva. L’amministratore, infatti, è tenuto, al momento in cui rassegna le dimissioni e al momento del passaggio di consegne, a rendere il conto della sua gestione e a consegnare i documenti di competenza del condominio.
In caso non adempia agli obblighi sopra indicati, l’amministratore subentrante può pro-cedere nei suoi confronti con un procedimento d’urgenza ex art. 700 del codice di pro-cedura civile anche in forza dell’art 1713 del codice civile, che in materia di mandato prevede l’obbligo del mandatario di rendere il conto del suo operato e di rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.


Quesito
Si domanda quale maggioranza occorra per la conferma dell’amministratore uscente.

Parere
L’art. 1136, 4° comma, del codice civile stabilisce che le deliberazioni che concernono la nomina dell'amministratore e la sua revoca devono essere sempre prese con la dop-pia maggioranza prevista dal secondo comma del medesimo articolo: maggioranza de-gli intervenuti in assemblea (teste) e almeno la metà del valore dell’edificio (500 mille-simi). Ciò vale anche per la conferma dell'amministratore uscente (ex multis cfr. Cass. sent. 4269 del 4.5.’94).

Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16639

Non tutto è innovazione
La ristrutturazione dell'impianto fognario (vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali), in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune, non costituisce innovazione. Rientra nei poteri insindacabili dell'assemblea la decisione relativa alle modifiche del detto servizio comune quando sia dettata dalla necessità di sopperire all'insufficienza strutturale e funzionale di quello preesistente in considerazione delle sopravvenute maggiori esigenze anche igieniche.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16641

Illecito edilizio
In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condòmini, attraverso l'autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.

Cassazione Civile Sez. II, sentenza 28 giugno 2004 n. 11960

Approvazione Tabelle Millesimali
In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al Regolamento Condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa - perchè approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale -le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.(in relazione all'art.1138 terzo comma cod. civ.) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.

Sentenza Cassazione Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 Aprile 2005

Tabelle Millesimali
L'allegazione dell'originaria tabella millesimale al regolamento condominiale di natura contrattuale, non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice, nella ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civile. In tal senso è costante la giurisprudenza di questa Corte.Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto fra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero edificio; e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini; l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale, è chiaramente indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità dei consensi, nell'ipotesi in cui le mutate condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alternando il rapporto precedentemente definito.Nella specie, avendo le modificazioni, intervenute nel corso del tempo sugli edifici e sugli immobili di proprietà esclusiva, modificato il rapporto di valori di cui si è detto, come dimostrato dalla diversa quantificazione di millesimi attribuito agli immobili di proprietà esclusiva dei ricorrenti, nel corso degli anni, è necessario che la nuova tabella sia deliberata con il consenso di tutti i condomini e ciò per poterla ritenere efficace anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.

Sponsor

Tribunale di Roma 24 Ottobre 1985, n. 5327

Correttivi su millesimi.
Il chiaro dispositivo della norma non consente l'introduzione di correttivi di alcun genere in relazione ad ipotesi in cui solo una parte della porzione di proprietà esclusiva sia in concreto coperta dal lastrico solare. La decisione è condivisibile anche dal punto di vista pratico in quanto la riduzione delle quote millesimali delle unità immobiliari comprese nella colonna d'aria sottostante al lastrico solare oggetto della riparazione, in proporzione alle superfici di proprietà esclusiva effettivamente coperte richiede accertamenti tecnici onerosi per l'amministratore e determina spesso addebiti approssimativi che possono risultare soggetti a contestazioni.

Quesiti del 25.03.08

Quesito
In un condominio, l'amministratore uscente si rifiuta di effettuare il passaggio di conse-gne con il nuovo amministratore, preferendo consegnare tutta la documentazione ad un condomino da lui scelto. Si chiede un parere al riguardo.

Parere
Il passaggio delle consegne va effettuato nelle mani dell'amministratore validamente e regolarmente nominato dall'assemblea.
La documentazione non può essere consegnata ad un qualsiasi condomino, anche perché l'amministratore uscente ed il nuovo devono redigere un analitico verbale di passaggio, con dettagliato elenco della documentazione consegnata.
Sarà quindi opportuno inviare espressa e formale diffida in tal senso e – se la consegna non viene effettuata – agire, anche in via d'urgenza ex art. 700 del codice di procedura civile, per ottenerla giudizialmente.

Quesito
Si domanda quale effetto abbia la mancata indicazione del codice fiscale nella richiesta di detrazione del 36%.

Parere
La mancata indicazione del codice fiscale non comporta la decadenza dal diritto alla descritta detrazione se l'interessato provvede a regolarizzare la comunicazione sponta-neamente o dietro richiesta dell'ufficio tributario.

Quesito
Si domanda se, per deliberare in merito al compenso dell’amministratore, sia necessa-ria la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina.

Parere
La risposta è negativa. La determinazione del compenso, costituendo l'onere che ne deriva una voce del preventivo della spesa, è infatti da ritenersi un atto di ordinaria amministrazione che non richiede la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° comma, del codice civile prevista per la nomina (e la conferma) dell’amministratore.

Fonte Confedilizia.

Quesiti del 18.03.08

Quesito
Un edificio condominiale necessita di lavori urgenti ed improrogabili. Si domanda come l’amministratore si debba comportare in tale circostanza.

Parere
Dal combinato disposto degli artt. 1130, n. 3 e 1135, 1° comma, n. 4, ed ultimo comma del codice civile, si desume quanto segue:
a) l'amministratore può sostenere anche senza preventiva delibera dell'assemblea le spese di ordinaria amministrazione;
b) i lavori di manutenzione straordinaria devono essere preventivamente deliberati dall'assemblea, salvo che rivestano carattere di urgenza;
c) ove ricorra l'ipotesi di urgenza, l'amministratore può eseguirli anche senza preventiva delibera, ma deve riferirne alla prima assemblea.

Quesito
In un condominio è stato riscontrato un problema di umidità nei muri perimetrali al piano terra. Si chiede come debbano essere ripartite le spese necessarie per la ricerca della causa e l'eventuale manutenzione.

Parere
Le spese per la ricerca devono essere anticipate dal condominio e ripartite provvisoria-mente tra tutti secondo i valori millesimali o il diverso criterio eventualmente previsto dal regolamento di condominio.
Accertato quale sia la causa del danno, se essa è da imputarsi alle parti comuni, tale criterio verrà esteso anche alla ripartizione delle spese di manutenzione.
Ove dovesse invece essere individuata ed accertata una responsabilità dei singoli con-dòmini, nel senso che la causa del danno venga ascritta ad una delle proprietà esclusive, tutte le spese, sia di ricerca che di manutenzione, dovranno essere poste in via definitiva a carico del responsabile.

Quesito
Un condominio ha deliberato, tempo addietro, dei lavori di manutenzione straordinaria che l'amministratore dell’epoca non ha provveduto ad eseguire senza motivazione alcuna. L’attuale amministratore domanda come debba comportarsi in relazione a quella delibera, tenendo conto che i condòmini nel frattempo hanno cambiato idea sul tipo di lavoro e sul relativo riparto.

Parere
Suggeriamo al nuovo amministratore di convocare un’assemblea straordinaria per deli-berare nuovamente sullo stesso argomento relativo al lavoro precedentemente delibe-rato e mai eseguito.
Rammentiamo che l'assemblea è sovrana e può sempre deliberare sia in ordine alla re-voca di decisioni precedentemente prese sia in merito alla loro conferma.

Fonte Confedilizia.

Trib. Bologna 27 novembre 2001 n. 3343

Porzione come unità
In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo.

Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005

Condominio anche orizzontalmente.

La configurabilità della nozione di condominio in senso proprio non riguarda solamente agli edifici che si estendono in senso verticale, ma si può applicare anche ai corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case "a schiera"), che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'art. 1117 cod. civ., peraltro esemplificativamente e con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo".
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005, precisando che anche in edifici in cui manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l'ipotesi della "condominialita’" non puo’ essere senz'altro esclusa, neppure per un insieme di edifici "indipendenti". Fonte Altalex

Sponsor

Sentenza Cassazione civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696

Responsabilità.

Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato.

Quesiti del 12.03.08

Quesito
Alcuni fornitori di servizi di un condominio (tra i quali l'antennista e l'impresa di pulizie), hanno consegnato all'amministratore le loro fatture senza la ritenuta d'acconto del 4% in quanto - come trascritto sulle fatture in questione - "operazione effettuata ai sensi dell‘articolo 1, comma 100, legge finanziaria 2008". Si chiede un parere in proposito.

Parere
La procedura è corretta (se ad attuarla sono i soggetti effettivamente interessati dalla nuova normativa). La ritenuta del 4% non si applica sui corrispettivi delle prestazioni rese dalle persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le attività minime previsto dall'art 1, commi 96-117, della legge finanziaria 2008.
L'esonero è subordinato all'acquisizione di una apposita dichiarazione da parte dell'amministratore condominiale, con la quale gli interessati attestino di usufruire del sopracitato regime agevolato (ovvero di quello previsto per le nuove iniziative imprendi-toriali) e che pertanto il loro reddito è soggetto ad imposta sostitutiva.

Quesito
L'amministratore vorrebbe chiedere all'assemblea di un condominio da egli stesso am-ministrato di aggiornare il proprio compenso, prevedendo anche - ed ex novo rispetto all'incarico originariamente ricevuto - il pagamento del lavoro svolto per attività straordi-narie. Chiede un parere al riguardo.

Parere
La soluzione di sottoporre alla valutazione dell'assemblea la questione relativa al com-penso per attività straordinaria, sembra non solo opportuna, ma necessaria, atteso che, secondo la giurisprudenza ormai prevalente sul punto, il compenso straordinario non è dovuto se non viene espressamente approvato in sede assembleare.
Ora, mentre il compenso straordinario per l'attività connessa a lavori di manutenzione straordinaria può essere deliberato di volta in volta contestualmente alla delibera relati-va alla approvazione dei lavori stessi, per le altre attività esulanti dalla ordinaria ammi-nistrazione, la questione andrebbe sottoposta all'assemblea all'atto della nomina o della conferma.
L'amministratore potrebbe porre all'ordine del giorno la voce "Nomina dell'amministratore. Suo compenso per attività ordinaria e per attività straordinaria", oppure inserire tale voce nel preventivo del prossimo anno sottoponendolo ad approvazione e spiegando all'assemblea le ragioni dell'inserimento della voce stessa.


Quesito
Una condomina - che in occasione della separazione dal marito ha avuto in assegna-zione la casa - ha chiesto all'amministratore di predisporre una contabilità distinta delle spese tra lei (conduttrice) e il suo ex marito. L'amministratore si chiede se, in casi come questi, ha un obbligo specifico ad eseguire tale ripartizione oppure se il suo dovere sia esclusivamente di redigere il consueto bilancio consuntivo e preventivo.

Parere
In base alla legislazione vigente le attribuzioni dell’amministratore, previste dall’art. 1130 del codice civile, da leggi speciali e/o dal regolamento di condominio, sono limitate e circoscritte alla gestione delle parti comuni.
Nessun obbligo ha quindi l’amministratore di redigere contabilità separate, né di svolgere attività che attengono a rapporti privati tra condòmini, né tantomeno con terzi soggetti. L’obbligo di svolgere tali attività potrebbe sussistere solo in forza di un separato e specifico mandato conferito dal soggetto interessato, ma comunque al di fuori del rapporto di mandato che intercorre tra detto amministratore e il condominio. Fonte Confedilizia

Sentenza Cassazione civ., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746

Gravose o voluttuarie

In tema di condominio di edifici, l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera. (Fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini). Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione civ., sez. II, 23 Ottobre 1999, n. 11936

Differenze tra innovazioni e modificazioni

In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. (La S.C. ha così escluso che costituisse "innovazione" vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria). Fonte Confedilizia.

Sponsor

Quesiti del 06.03.08

Quesito
L'assemblea condominiale ha deliberato la spesa straordinaria per l'innalzamento delle reti dell'ascensore e l'amministratore ha redatto un quadro di riparto dei relativi costi, uti-lizzando i millesimi di manutenzione dell'ascensore. Una condomina contesta detto ri-parto, sostenendo che vanno invece applicati i millesimi di proprietà. Si chiede un pare-re al riguardo.

Parere
Le reti dell'ascensore sono parte costitutiva dello stesso impianto di ascensore e pertanto il loro innalzamento costituisce una modifica che si inquadra tra le spese finalizzate al più sicuro utilizzo dell'impianto stesso. Non si vede quindi, in assenza di una disposizione del regolamento di condominio che legittimi una diversa interpretazione, perché si dovrebbe applicare un criterio di riparto difforme da quello che viene utilizzato per tutti gli altri aventi ad oggetto l'impianto.

Quesito
In un regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore originario ed allegato ai con-tratti di acquisto, è stata anche allegata la tabella millesimale per la proprietà generale. In casi come questi, non dovrebbe essere obbligatoriamente allegata al regolamento anche la tabella millesimale "scale" con i valori dei piani o porzioni di piano? Può l'as-semblea validamente deliberare, senza raggiungere l'unanimità, un diverso criterio di ripartizione delle spese di pulizia delle scale (comunque diverso da quello previsto dall'art. 1124 del codice civile)? Si vorrebbe anche sapere se la mancata redazione del verbale e la sua rilettura a fine assemblea, possano essere causa di nullità.

Parere
La redazione di una tabella per la ripartizione delle spese delle scale (e per analogia dell'ascensore) è opportuna, non obbligatoria. Ciò che importa è che ai fini della riparti-zione di dette spese si tenga conto del criterio misto sancito dall'art. 1124 del codice ci-vile, che in quanto norma derogabile deve trovare applicazione solo se non sia previsto un criterio diverso da un regolamento di condominio contrattuale o da una delibera assembleare adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio. Peraltro va precisato che il criterio dell'art. 1124 è dettato per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale.
La mancata redazione e rilettura del verbale a fine assemblea, pur essendo quest’ultima consigliabile, non costituisce, in base alla legislazione vigente, causa di invalidità delle delibere. Naturalmente diverso discorso va fatto per l'ipotesi di non corri-spondenza tra quanto risulta verbalizzato e quanto è avvenuto o è stato dichiarato in assemblea.

Quesito
In un condominio vi è un'autorimessa e dei box di alcuni condòmini, collegati da una galleria comune. Detta galleria ed un box sono gravati da una servitù di tubazione gas a favore di alcuni appartamenti del fabbricato. La tubazione è di proprietà dell'ente distri-butore. Recentemente, l'amministratore ha riscontrato che la tubazione in questione non è conforme alle normative vigenti (attraversando proprio il box e l'autorimessa) e quindi vuole sapere a chi spetti il necessario adeguamento.

Parere
Nella fattispecie descritta la galleria e il box rivestono la qualità di fondi serventi, mentre gli appartamenti sono i fondi dominanti.
Orbene, salvo diversa previsione dei titoli o diversa convenzione, secondo il disposto dell’art.1030 del codice civile, il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù, mentre ai sensi del successivo art. 1069, le spese necessarie per conservare la servitù devono essere sostenute dal fondo dominante. Fonte Confedilizia.

Tribunale Bologna 27 novembre 2001 n. 3343

Lastrico solare
In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità.
E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo.

Sponsor

Sentenza Cassazione Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913

Balconi aggettanti

La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.

Sentenza Cassazione Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Balconi aggettanti

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.