Quesito
Si vuole sapere se è opportuno ripartire il compenso dell’amministratore sulla base delle quote di proprietà piuttosto che in parti uguali tra i partecipanti al condominio stesso.
Parere
La partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune è regolata e disciplinata dall’art. 1123 del codice civile, che al primo comma stabilisce il principio generale in forza del quale dette spese sono sostenute dai condòmini “in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. (In giurisprudenza, sul fatto che per le spese generali operi il criterio di cui al primo comma ossia quello della proporzione rispetto al valore delle proprietà di ciascuno, si veda per tutte Cass. 19.2.'97, n. 1511).
Il secondo comma integra poi tale principio generale precisando che, se si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (quindi, come accade per le scale, per l’ascensore, per il lastrico solare di proprietà esclusiva ecc., paga di più chi fa maggior uso e viceversa).
Per contro, la ripartizione in parti uguali non solo non è contemplata da alcuna disposi-zione di legge, ma contrasta con il principio sopra enunciato e con la stessa ratio legis. Ora, poiché il citato art. 1123 è sì norma derogabile, ma solo in forza di “diversa con-venzione”, un tale criterio potrebbe ritenersi legittimo solo se previsto (in deroga, appunto, al criterio normativo generale) da un regolamento di condominio di natura contrattuale, allegato agli atti di provenienza o richiamato o da un diverso atto avente natura contrattuale o da una delibera assembleare totalitaria.
Quesito
Un condomino, titolare di un grosso supermercato, chiede all'amministratore di iscrivere il condominio alla camera di commercio e richiedere così la partita IVA onde potergli fat-turare le spese condominiali. L'amministratore può accontentarlo?
Parere
Il condominio, mentre può rivestire, per espressa previsione di legge, la qualità di sosti-tuto d’imposta, non è, né può essere soggetto IVA, né d’altro canto, può essere iscritto alla Camera di commercio, trattandosi di mero ente di gestione, privo, secondo la vigente legislazione, di personalità giuridica. La richiesta formulata dal condomino in questione, quindi, non può essere soddisfatta.
Quesito
In un condominio composto da 25 condòmini, quello che detiene circa 800 millesimi ha promosso un'azione giudiziaria contro il condominio. L'amministratore ha convocato l'assemblea per decidere se resistere o meno alla lite.
Considerato che si tratta di una lite il cui oggetto richiede la maggioranza speciale pre-vista dal comma 4 dell'art. 1136 del codice civile, come deve comportarsi l'amministra-tore? In casi come questi, si possono considerare ai fini della maggioranza le teste e i millesimi dei soli condòmini che non sono in conflitto di interessi con il condominio?
Parere
Appare in primo luogo particolarmente anomala e destinata ad esplicare negativi effetti anche sotto profili diversi da quello che ci occupa la situazione descritta, nella quale su un valore complessivo del fabbricato pari a 1000/1000 millesimi un solo condomino detiene 800 millesimi e i rimanenti duecento si ripartiscono tra ben ventiquattro condòmini. In linea generale va peraltro rilevato che, se fosse consentito al condomino che detiene la maggioranza millesimale di paralizzare ogni decisione dell’assemblea in ordine ad azioni giudiziali da lui stesso promosse, il condominio rimarrebbe privo di qualsiasi difesa contro ogni tipo di prevaricazione da parte del condomino “tiranno”, che potrebbe impunemente citare in giudizio il condominio per qualsiasi ragione, anche la più infondata, precludendogli poi la possibilità, costituendosi tempestivamente in giudizio, di esercitare il diritto di difesa costituzionalmente garantito ad ogni soggetto.
Orbene, da un lato va rilevato che non viene specificato quale sia l’oggetto della lite e in
particolare se si tratti di una controversia che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore: in caso contrario, infatti, quest’ultimo potrebbe costituirsi in giudizio anche in assenza di una delibera assembleare che lo autorizzi.
Dall’altro lato va osservato anche che in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, l’esistenza di un conflitto di interessi, reale o virtuale, tra il singolo soggetto titolare del diritto di voto e il condominio importa solitamente l’esclusione dal preventivo calcolo complessivo dei millesimi delle relative carature attribuite al condomino confliggente. Fonte Confedilizia.
Si vuole sapere se è opportuno ripartire il compenso dell’amministratore sulla base delle quote di proprietà piuttosto che in parti uguali tra i partecipanti al condominio stesso.
Parere
La partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune è regolata e disciplinata dall’art. 1123 del codice civile, che al primo comma stabilisce il principio generale in forza del quale dette spese sono sostenute dai condòmini “in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. (In giurisprudenza, sul fatto che per le spese generali operi il criterio di cui al primo comma ossia quello della proporzione rispetto al valore delle proprietà di ciascuno, si veda per tutte Cass. 19.2.'97, n. 1511).
Il secondo comma integra poi tale principio generale precisando che, se si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (quindi, come accade per le scale, per l’ascensore, per il lastrico solare di proprietà esclusiva ecc., paga di più chi fa maggior uso e viceversa).
Per contro, la ripartizione in parti uguali non solo non è contemplata da alcuna disposi-zione di legge, ma contrasta con il principio sopra enunciato e con la stessa ratio legis. Ora, poiché il citato art. 1123 è sì norma derogabile, ma solo in forza di “diversa con-venzione”, un tale criterio potrebbe ritenersi legittimo solo se previsto (in deroga, appunto, al criterio normativo generale) da un regolamento di condominio di natura contrattuale, allegato agli atti di provenienza o richiamato o da un diverso atto avente natura contrattuale o da una delibera assembleare totalitaria.
Quesito
Un condomino, titolare di un grosso supermercato, chiede all'amministratore di iscrivere il condominio alla camera di commercio e richiedere così la partita IVA onde potergli fat-turare le spese condominiali. L'amministratore può accontentarlo?
Parere
Il condominio, mentre può rivestire, per espressa previsione di legge, la qualità di sosti-tuto d’imposta, non è, né può essere soggetto IVA, né d’altro canto, può essere iscritto alla Camera di commercio, trattandosi di mero ente di gestione, privo, secondo la vigente legislazione, di personalità giuridica. La richiesta formulata dal condomino in questione, quindi, non può essere soddisfatta.
Quesito
In un condominio composto da 25 condòmini, quello che detiene circa 800 millesimi ha promosso un'azione giudiziaria contro il condominio. L'amministratore ha convocato l'assemblea per decidere se resistere o meno alla lite.
Considerato che si tratta di una lite il cui oggetto richiede la maggioranza speciale pre-vista dal comma 4 dell'art. 1136 del codice civile, come deve comportarsi l'amministra-tore? In casi come questi, si possono considerare ai fini della maggioranza le teste e i millesimi dei soli condòmini che non sono in conflitto di interessi con il condominio?
Parere
Appare in primo luogo particolarmente anomala e destinata ad esplicare negativi effetti anche sotto profili diversi da quello che ci occupa la situazione descritta, nella quale su un valore complessivo del fabbricato pari a 1000/1000 millesimi un solo condomino detiene 800 millesimi e i rimanenti duecento si ripartiscono tra ben ventiquattro condòmini. In linea generale va peraltro rilevato che, se fosse consentito al condomino che detiene la maggioranza millesimale di paralizzare ogni decisione dell’assemblea in ordine ad azioni giudiziali da lui stesso promosse, il condominio rimarrebbe privo di qualsiasi difesa contro ogni tipo di prevaricazione da parte del condomino “tiranno”, che potrebbe impunemente citare in giudizio il condominio per qualsiasi ragione, anche la più infondata, precludendogli poi la possibilità, costituendosi tempestivamente in giudizio, di esercitare il diritto di difesa costituzionalmente garantito ad ogni soggetto.
Orbene, da un lato va rilevato che non viene specificato quale sia l’oggetto della lite e in
particolare se si tratti di una controversia che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore: in caso contrario, infatti, quest’ultimo potrebbe costituirsi in giudizio anche in assenza di una delibera assembleare che lo autorizzi.
Dall’altro lato va osservato anche che in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, l’esistenza di un conflitto di interessi, reale o virtuale, tra il singolo soggetto titolare del diritto di voto e il condominio importa solitamente l’esclusione dal preventivo calcolo complessivo dei millesimi delle relative carature attribuite al condomino confliggente. Fonte Confedilizia.
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