Quesito
In un condominio è variata la destinazione d'uso di una unità immobiliare (da negozio ad appartamento). I millesimi relativi devono essere variati?
E se sì, con quale coefficiente?
Parere
Ai sensi dell’art. 69 disp. att. del codice civile i valori millesimali possono essere oggetto di revisione o modifica, oltreché quando siano conseguenza di errore, anche nell’ipotesi prevista dal n. 2 della stessa norma.
Debbono tuttavia ricorrere i seguenti presupposti:
a) che siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio (sia di proprietà esclusiva che comune);
b) che tale mutamento sia conseguenza (tra le varie ipotesi indicate dalla norma) di innovazioni;
c) che si tratti di innovazioni di vasta portata;
d) che il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano risulti notevolmente alterato.
Orbene, sulla scorta della scarna espositiva contenuta nella richiesta di parere, non sembrano di potersi ravvisare nella situazione descritta i presupposti sopra indicati.
Va poi segnalato, in linea generale, l’orientamento secondo il quale, poiché la determinazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche degli immobili e non anche della loro destinazione in concreto, il semplice mutamento di destinazione qualora le caratteristiche oggettive dell’immobile rimangano immutate e cambi solo la situazione esterna senza dirette conseguenze sulle caratteristiche dell’immobile, non integra gli estremi delle “mutate condizioni dell’edificio” postulate dalla norma.
Quesito
Cosa si deve fare per la costituzione di un supercondominio (maggioranze occorrenti, bozze di verbali ecc.)?
Parere
L’istituto del supercondondominio non è previsto dalla legge, ma è frutto della elaborazione della dottrina e della giurisprudenza.
Ricorre tale fattispecie allorché una pluralità di edifici costituiti in distinti condominii sono compresi in una più ampia organizzazione condominiale in quanto legati tra loro dalla esistenza di alcune cose, impianti o servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Non essendo possibile in questa sede esaurire un argomento che richiederebbe una monografia, indichiamo in estrema sintesi alcuni aspetti più rilevanti dei quali devesi tener conto in ordine alla regolamentazione dell’istituto, secondo la prevalente giurisprudenza della Corte di Cassazione, invitando a rivolgersi alle sedi territoriali della Confedilizia per più approfondite indicazioni.
a) Salvo casi particolari di cose comuni non legate ai singoli edifici da rapporto di necessarietà (piscine, campi da tennis ecc.), si applicano al supercondominio le norme sul condominio e non quelle sulla comunione in generale (si veda per tutte Cass 7.7.2000, n. 9096).
b) La rappresentanza del supercondominio non spetta agli amministratori dei singoli condominii, bensì all’amministratore unico o, in mancanza, a un curatore speciale.
c) Applicandosi la normativa condominiale, devono trovare applicazione l’art. 1129 e le altre nome inderogabili del codice civile.
d) La legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni spetta, oltre che all’amministratore, anche ai singoli condòmini.
e) All’assemblea generale debbono e possono partecipare tutti i singoli condòmini dei condominii facenti parte del supercondominio: è stata ritenuta nulla la clausola del regolamento di condominio prevedente che l’assemblea del supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condominii o da singoli condòmini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio anziché tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono (Cass. 6.12.2001, n.15476).
f) Applicandosi al supercondominio la normativa sul condominio, ai fini della ripartizione delle spese nulla muta in relazione alle tabelle millesimali, alla loro formazione e alla loro modifica.
g) Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull’identico valore che ai fini del riparto delle spese è attribuito dapprima ai singoli edifici condominiali e successivamente al valore che ha la proprietà di ciascun condomino all’interno del condominio.
Quesito
Quando una unità immobiliare è di proprietà di più persone, queste rappresentano un solo condomino o tanti condòmini quanti sono i comproprietari? La delega per l'intervento in assemblea deve essere firmata da tutti o non necessita delega alcuna?
Parere
La fattispecie è espressamente prevista e regolata in modo chiaro ed univoco dall’art. 67, 2° comma, disp. att. del codice civile, il quale testualmente recita: “Qualora un piano o una porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente dell’assemblea”. Fonte Confedilizia.
In un condominio è variata la destinazione d'uso di una unità immobiliare (da negozio ad appartamento). I millesimi relativi devono essere variati?
E se sì, con quale coefficiente?
Parere
Ai sensi dell’art. 69 disp. att. del codice civile i valori millesimali possono essere oggetto di revisione o modifica, oltreché quando siano conseguenza di errore, anche nell’ipotesi prevista dal n. 2 della stessa norma.
Debbono tuttavia ricorrere i seguenti presupposti:
a) che siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio (sia di proprietà esclusiva che comune);
b) che tale mutamento sia conseguenza (tra le varie ipotesi indicate dalla norma) di innovazioni;
c) che si tratti di innovazioni di vasta portata;
d) che il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano risulti notevolmente alterato.
Orbene, sulla scorta della scarna espositiva contenuta nella richiesta di parere, non sembrano di potersi ravvisare nella situazione descritta i presupposti sopra indicati.
Va poi segnalato, in linea generale, l’orientamento secondo il quale, poiché la determinazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche degli immobili e non anche della loro destinazione in concreto, il semplice mutamento di destinazione qualora le caratteristiche oggettive dell’immobile rimangano immutate e cambi solo la situazione esterna senza dirette conseguenze sulle caratteristiche dell’immobile, non integra gli estremi delle “mutate condizioni dell’edificio” postulate dalla norma.
Quesito
Cosa si deve fare per la costituzione di un supercondominio (maggioranze occorrenti, bozze di verbali ecc.)?
Parere
L’istituto del supercondondominio non è previsto dalla legge, ma è frutto della elaborazione della dottrina e della giurisprudenza.
Ricorre tale fattispecie allorché una pluralità di edifici costituiti in distinti condominii sono compresi in una più ampia organizzazione condominiale in quanto legati tra loro dalla esistenza di alcune cose, impianti o servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Non essendo possibile in questa sede esaurire un argomento che richiederebbe una monografia, indichiamo in estrema sintesi alcuni aspetti più rilevanti dei quali devesi tener conto in ordine alla regolamentazione dell’istituto, secondo la prevalente giurisprudenza della Corte di Cassazione, invitando a rivolgersi alle sedi territoriali della Confedilizia per più approfondite indicazioni.
a) Salvo casi particolari di cose comuni non legate ai singoli edifici da rapporto di necessarietà (piscine, campi da tennis ecc.), si applicano al supercondominio le norme sul condominio e non quelle sulla comunione in generale (si veda per tutte Cass 7.7.2000, n. 9096).
b) La rappresentanza del supercondominio non spetta agli amministratori dei singoli condominii, bensì all’amministratore unico o, in mancanza, a un curatore speciale.
c) Applicandosi la normativa condominiale, devono trovare applicazione l’art. 1129 e le altre nome inderogabili del codice civile.
d) La legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni spetta, oltre che all’amministratore, anche ai singoli condòmini.
e) All’assemblea generale debbono e possono partecipare tutti i singoli condòmini dei condominii facenti parte del supercondominio: è stata ritenuta nulla la clausola del regolamento di condominio prevedente che l’assemblea del supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condominii o da singoli condòmini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio anziché tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono (Cass. 6.12.2001, n.15476).
f) Applicandosi al supercondominio la normativa sul condominio, ai fini della ripartizione delle spese nulla muta in relazione alle tabelle millesimali, alla loro formazione e alla loro modifica.
g) Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull’identico valore che ai fini del riparto delle spese è attribuito dapprima ai singoli edifici condominiali e successivamente al valore che ha la proprietà di ciascun condomino all’interno del condominio.
Quesito
Quando una unità immobiliare è di proprietà di più persone, queste rappresentano un solo condomino o tanti condòmini quanti sono i comproprietari? La delega per l'intervento in assemblea deve essere firmata da tutti o non necessita delega alcuna?
Parere
La fattispecie è espressamente prevista e regolata in modo chiaro ed univoco dall’art. 67, 2° comma, disp. att. del codice civile, il quale testualmente recita: “Qualora un piano o una porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente dell’assemblea”. Fonte Confedilizia.
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