I condomini possono far uso delle parti comuni per le utilità accessorie inerenti al godimento della propria proprietà esclusiva, anche nelle parti corrispondenti ai piani degli altri proprietari, quando tale utilizzazione non viene ad alterare la naturale funzione di sostegno dei muri medesimi; di conseguenza è ammissibile l'installazione di tende da attaccarsi alla base del balcone del piano superiore, con la sola limitazione che le stesse devono essere conformi al tipo approvato dall'assemblea.
29 feb 2008
Sentenza Corte di Cassazione n. 14576 del 2004
Balconi aggettanti
La Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
28 feb 2008
Quesiti del 28.02.08
Quesito
Si vuole sapere se è opportuno ripartire il compenso dell’amministratore sulla base delle quote di proprietà piuttosto che in parti uguali tra i partecipanti al condominio stesso.
Parere
La partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune è regolata e disciplinata dall’art. 1123 del codice civile, che al primo comma stabilisce il principio generale in forza del quale dette spese sono sostenute dai condòmini “in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. (In giurisprudenza, sul fatto che per le spese generali operi il criterio di cui al primo comma ossia quello della proporzione rispetto al valore delle proprietà di ciascuno, si veda per tutte Cass. 19.2.'97, n. 1511).
Il secondo comma integra poi tale principio generale precisando che, se si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (quindi, come accade per le scale, per l’ascensore, per il lastrico solare di proprietà esclusiva ecc., paga di più chi fa maggior uso e viceversa).
Per contro, la ripartizione in parti uguali non solo non è contemplata da alcuna disposi-zione di legge, ma contrasta con il principio sopra enunciato e con la stessa ratio legis. Ora, poiché il citato art. 1123 è sì norma derogabile, ma solo in forza di “diversa con-venzione”, un tale criterio potrebbe ritenersi legittimo solo se previsto (in deroga, appunto, al criterio normativo generale) da un regolamento di condominio di natura contrattuale, allegato agli atti di provenienza o richiamato o da un diverso atto avente natura contrattuale o da una delibera assembleare totalitaria.
Quesito
Un condomino, titolare di un grosso supermercato, chiede all'amministratore di iscrivere il condominio alla camera di commercio e richiedere così la partita IVA onde potergli fat-turare le spese condominiali. L'amministratore può accontentarlo?
Parere
Il condominio, mentre può rivestire, per espressa previsione di legge, la qualità di sosti-tuto d’imposta, non è, né può essere soggetto IVA, né d’altro canto, può essere iscritto alla Camera di commercio, trattandosi di mero ente di gestione, privo, secondo la vigente legislazione, di personalità giuridica. La richiesta formulata dal condomino in questione, quindi, non può essere soddisfatta.
Quesito
In un condominio composto da 25 condòmini, quello che detiene circa 800 millesimi ha promosso un'azione giudiziaria contro il condominio. L'amministratore ha convocato l'assemblea per decidere se resistere o meno alla lite.
Considerato che si tratta di una lite il cui oggetto richiede la maggioranza speciale pre-vista dal comma 4 dell'art. 1136 del codice civile, come deve comportarsi l'amministra-tore? In casi come questi, si possono considerare ai fini della maggioranza le teste e i millesimi dei soli condòmini che non sono in conflitto di interessi con il condominio?
Parere
Appare in primo luogo particolarmente anomala e destinata ad esplicare negativi effetti anche sotto profili diversi da quello che ci occupa la situazione descritta, nella quale su un valore complessivo del fabbricato pari a 1000/1000 millesimi un solo condomino detiene 800 millesimi e i rimanenti duecento si ripartiscono tra ben ventiquattro condòmini. In linea generale va peraltro rilevato che, se fosse consentito al condomino che detiene la maggioranza millesimale di paralizzare ogni decisione dell’assemblea in ordine ad azioni giudiziali da lui stesso promosse, il condominio rimarrebbe privo di qualsiasi difesa contro ogni tipo di prevaricazione da parte del condomino “tiranno”, che potrebbe impunemente citare in giudizio il condominio per qualsiasi ragione, anche la più infondata, precludendogli poi la possibilità, costituendosi tempestivamente in giudizio, di esercitare il diritto di difesa costituzionalmente garantito ad ogni soggetto.
Orbene, da un lato va rilevato che non viene specificato quale sia l’oggetto della lite e in
particolare se si tratti di una controversia che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore: in caso contrario, infatti, quest’ultimo potrebbe costituirsi in giudizio anche in assenza di una delibera assembleare che lo autorizzi.
Dall’altro lato va osservato anche che in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, l’esistenza di un conflitto di interessi, reale o virtuale, tra il singolo soggetto titolare del diritto di voto e il condominio importa solitamente l’esclusione dal preventivo calcolo complessivo dei millesimi delle relative carature attribuite al condomino confliggente. Fonte Confedilizia.
Si vuole sapere se è opportuno ripartire il compenso dell’amministratore sulla base delle quote di proprietà piuttosto che in parti uguali tra i partecipanti al condominio stesso.
Parere
La partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune è regolata e disciplinata dall’art. 1123 del codice civile, che al primo comma stabilisce il principio generale in forza del quale dette spese sono sostenute dai condòmini “in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. (In giurisprudenza, sul fatto che per le spese generali operi il criterio di cui al primo comma ossia quello della proporzione rispetto al valore delle proprietà di ciascuno, si veda per tutte Cass. 19.2.'97, n. 1511).
Il secondo comma integra poi tale principio generale precisando che, se si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (quindi, come accade per le scale, per l’ascensore, per il lastrico solare di proprietà esclusiva ecc., paga di più chi fa maggior uso e viceversa).
Per contro, la ripartizione in parti uguali non solo non è contemplata da alcuna disposi-zione di legge, ma contrasta con il principio sopra enunciato e con la stessa ratio legis. Ora, poiché il citato art. 1123 è sì norma derogabile, ma solo in forza di “diversa con-venzione”, un tale criterio potrebbe ritenersi legittimo solo se previsto (in deroga, appunto, al criterio normativo generale) da un regolamento di condominio di natura contrattuale, allegato agli atti di provenienza o richiamato o da un diverso atto avente natura contrattuale o da una delibera assembleare totalitaria.
Quesito
Un condomino, titolare di un grosso supermercato, chiede all'amministratore di iscrivere il condominio alla camera di commercio e richiedere così la partita IVA onde potergli fat-turare le spese condominiali. L'amministratore può accontentarlo?
Parere
Il condominio, mentre può rivestire, per espressa previsione di legge, la qualità di sosti-tuto d’imposta, non è, né può essere soggetto IVA, né d’altro canto, può essere iscritto alla Camera di commercio, trattandosi di mero ente di gestione, privo, secondo la vigente legislazione, di personalità giuridica. La richiesta formulata dal condomino in questione, quindi, non può essere soddisfatta.
Quesito
In un condominio composto da 25 condòmini, quello che detiene circa 800 millesimi ha promosso un'azione giudiziaria contro il condominio. L'amministratore ha convocato l'assemblea per decidere se resistere o meno alla lite.
Considerato che si tratta di una lite il cui oggetto richiede la maggioranza speciale pre-vista dal comma 4 dell'art. 1136 del codice civile, come deve comportarsi l'amministra-tore? In casi come questi, si possono considerare ai fini della maggioranza le teste e i millesimi dei soli condòmini che non sono in conflitto di interessi con il condominio?
Parere
Appare in primo luogo particolarmente anomala e destinata ad esplicare negativi effetti anche sotto profili diversi da quello che ci occupa la situazione descritta, nella quale su un valore complessivo del fabbricato pari a 1000/1000 millesimi un solo condomino detiene 800 millesimi e i rimanenti duecento si ripartiscono tra ben ventiquattro condòmini. In linea generale va peraltro rilevato che, se fosse consentito al condomino che detiene la maggioranza millesimale di paralizzare ogni decisione dell’assemblea in ordine ad azioni giudiziali da lui stesso promosse, il condominio rimarrebbe privo di qualsiasi difesa contro ogni tipo di prevaricazione da parte del condomino “tiranno”, che potrebbe impunemente citare in giudizio il condominio per qualsiasi ragione, anche la più infondata, precludendogli poi la possibilità, costituendosi tempestivamente in giudizio, di esercitare il diritto di difesa costituzionalmente garantito ad ogni soggetto.
Orbene, da un lato va rilevato che non viene specificato quale sia l’oggetto della lite e in
particolare se si tratti di una controversia che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore: in caso contrario, infatti, quest’ultimo potrebbe costituirsi in giudizio anche in assenza di una delibera assembleare che lo autorizzi.
Dall’altro lato va osservato anche che in tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, l’esistenza di un conflitto di interessi, reale o virtuale, tra il singolo soggetto titolare del diritto di voto e il condominio importa solitamente l’esclusione dal preventivo calcolo complessivo dei millesimi delle relative carature attribuite al condomino confliggente. Fonte Confedilizia.
26 feb 2008
Sentenza Cassazione sez. II del 24 Luglio 2000 n. 9651
Terrazza di proprietà esclusiva
La terrazza di copertura di un fabbricato, che appartiene ad un soggetto diverso da quello che è proprietario del piano sottostante, costituisce lastrico solare, alla cui manutenzione sono tenuti sia il proprietario della terrazza che quelli dei piani sottostanti nella misura di 1/3 per chi ha l’uso esclusivo e 2/3 per tutti i condomini dell’edificio in proporzione del piano cui questo serve.
Sentenza Cassazione sez. II del 19 Gennaio 2004 n. 735
Lastrico solare di uso esclusivo
In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura.Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio.
25 feb 2008
Articolo C.C. 1710
Diligenza del mandatario
Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.
Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.
Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.
Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.
24 feb 2008
Quesiti del 25.02.08
Quesito
In una villetta con 5 appartamenti di cui due al piano terra e tre al primo piano (riparti-ti: tre appartamenti nella mezza casa di sinistra e due in quella di destra), vi è un u-nico proprietario per l'ala di sinistra e due distinti proprietari per l'ala di destra. I pro-prietari del primo piano possiedono anche il sottotetto in proprietà esclusiva, mentre quelli del piano terra solo il giardino. Alcuni condòmini propongono di suddividere le spese al 50% a carico del proprietario dell'ala sinistra e il 25% a carico di ciascuno degli altri due proprietari. Si chiede un parere in merito.
Parere
La proposta dei condòmini (suddivisione al 50% e 25%) non trova fondamento in al-cuna disposizione di legge, né è dato evincere dal quesito su quali motivazioni la proposta stessa si fondi. Più logica, fondata e rispondente ai principi normativi, pare la soluzione di redigere una tabella millesimale ad hoc (della quale evidentemente il condominio è attualmente sprovvisto), anche se per la sua approvazione sarebbe necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Quesito
Qual è il termine di prescrizione per un fornitore che non emette la fattura inerente ad una prestazione eseguita a favore del condominio?
Parere
I termini di prescrizione sono diversi a seconda del diritto da far valere. Normalmente si applica la prescrizione ordinaria decennale, ma per taluni diritti esi-stono prescrizioni brevi, quinquennale, biennale o annuale.
In casi come questi, si suggerisce di rivolgersi alla sede territoriale della Confedilizia di competenza e/o al corrispondente Registro amministratori, per approfondire il pro-blema alla luce della relativa documentazione.
Quesito
In un condominio, l'assemblea straordinaria non ha approvato l'installazione di un impianto di ascensore. Una parte dei condòmini ha deciso comunque, a proprie spe-se, di installare un impianto esterno utilizzando una porzione del cortile comune. In questo caso, l'amministratore è tenuto a firmare la documentazione da presentare presso i competenti uffici comunali?
Parere
Al quesito pare doversi dare risposta affermativa perché l’opera in questione costituisce un’innovazione che deve essere deliberata in sede assembleare, alla cui installazione possono in qualsiasi momento aderire anche gli altri condòmini ai sensi dell’art.1121, terzo comma, del codice civile, e che comunque riguarda e interessa parti e manufatti comuni. Fonte Confedilizia.
In una villetta con 5 appartamenti di cui due al piano terra e tre al primo piano (riparti-ti: tre appartamenti nella mezza casa di sinistra e due in quella di destra), vi è un u-nico proprietario per l'ala di sinistra e due distinti proprietari per l'ala di destra. I pro-prietari del primo piano possiedono anche il sottotetto in proprietà esclusiva, mentre quelli del piano terra solo il giardino. Alcuni condòmini propongono di suddividere le spese al 50% a carico del proprietario dell'ala sinistra e il 25% a carico di ciascuno degli altri due proprietari. Si chiede un parere in merito.
Parere
La proposta dei condòmini (suddivisione al 50% e 25%) non trova fondamento in al-cuna disposizione di legge, né è dato evincere dal quesito su quali motivazioni la proposta stessa si fondi. Più logica, fondata e rispondente ai principi normativi, pare la soluzione di redigere una tabella millesimale ad hoc (della quale evidentemente il condominio è attualmente sprovvisto), anche se per la sua approvazione sarebbe necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Quesito
Qual è il termine di prescrizione per un fornitore che non emette la fattura inerente ad una prestazione eseguita a favore del condominio?
Parere
I termini di prescrizione sono diversi a seconda del diritto da far valere. Normalmente si applica la prescrizione ordinaria decennale, ma per taluni diritti esi-stono prescrizioni brevi, quinquennale, biennale o annuale.
In casi come questi, si suggerisce di rivolgersi alla sede territoriale della Confedilizia di competenza e/o al corrispondente Registro amministratori, per approfondire il pro-blema alla luce della relativa documentazione.
Quesito
In un condominio, l'assemblea straordinaria non ha approvato l'installazione di un impianto di ascensore. Una parte dei condòmini ha deciso comunque, a proprie spe-se, di installare un impianto esterno utilizzando una porzione del cortile comune. In questo caso, l'amministratore è tenuto a firmare la documentazione da presentare presso i competenti uffici comunali?
Parere
Al quesito pare doversi dare risposta affermativa perché l’opera in questione costituisce un’innovazione che deve essere deliberata in sede assembleare, alla cui installazione possono in qualsiasi momento aderire anche gli altri condòmini ai sensi dell’art.1121, terzo comma, del codice civile, e che comunque riguarda e interessa parti e manufatti comuni. Fonte Confedilizia.
23 feb 2008
Corte di Cassazione Sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21298
Nell'avviso d'assemblea gli argomenti posti all'ordine del giorno devono essere comprensibili
In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei condomini , al fine della conseguente validità della delibera adottata (artt. 1136 e 1105 terzo comma c.c.), è sufficiente che, nell'avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea.
In tema di convocazione dell'assemblea condominiale, per una partecipazione informata dei condomini , al fine della conseguente validità della delibera adottata (artt. 1136 e 1105 terzo comma c.c.), è sufficiente che, nell'avviso di convocazione della medesima, gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, senza necessità di prefigurare lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea.
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