Sentenza Cassazione Sezione 3 Civile, N° 10369 del 22.04.2008

Quando l'Amministratore può agire anche senza delibera assembleare.

La legittimazione dell'amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni e in tale contesto l'amministratore ha la facoltà di proporre tutti i gravami che successivamente si rendano necessari in conseguenza della vocatio in ius. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora l'amministrazione condominiale sia stata evocata in giudizio da uno dei condomini per la ripetizione di contributi che si assumono non dovuti, agisce nei limiti delle attribuzioni di cui all'articolo 1130 del Cc l'amministratore che chieda - in via riconvenzionale - la condanna del condomino attore al pagamento di contributi condominiali. In una tale evenienza, quindi, detto amministratore non solo può agire attivamente in giudizio, a prescindere da una previa delibera dell'assemblea ma a seguito del rigetto della domanda da parte del primo giudice, può proporre impugnazione innanzi alla Corte di appello. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 23/8/2007, n. 17925

Nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l'utilizzazione della cosa comune, i singoli condòmini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare.

Quesiti del 21.09.2008

Quesito 

Si domanda cosa accade nel caso in cui per la nomina del nuovo amministratore non si raggiungano le maggioranze previste dal codice.

Parere

Per la nomina del nuovo amministratore è sempre necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà dei valori millesimali (500 millesimi). In assenza di tale doppia maggioranza, tale nomina non è valida e l'amministratore uscente rimane in carica in regime di prorogatio per il compimento dei soli atti di ordinaria amministrazione fino a quando non venga nominato il nuovo.

Quesito 

Un amministratore chiede di ricevere qualche delucidazione in ordine all’installazione, in un fabbricato condominiale, di impianti di videosorveglianza. 

Parere

La Corte di Cassazione ha ritenuto legittime (sentenza n. 22602/2008) le videoriprese effettuate dall'esterno di un edificio che inquadravano l'ingresso, il cortile e altri luoghi di transito anche per la difesa da atti vandalici sul presupposto che si tratta di spazi aperti al pubblico. Dal canto suo il Garante della privacy, nel giugno scorso, ha sollecitato Governo e Parlamento a emanare una chiara disciplina che regoli, con maggior precisione, la protezione dei dati personali in relazione all'installazione di impianti di videosorveglianza. Gli interrogativi sono molti sia per i condòmini che per gli amministratori ed è incerta la maggioranza necessaria per la delibera assembleare: si può ritenere quantomeno che, trattandosi di un'innovazione, sia richiesta l'adesione della maggioranza dei partecipanti al condominio rappresentanti 2/3 dei millesimi. Va in ogni caso rammentato che dev'essere sempre rispettato il criterio della proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti, che dev'essere curata l'informativa con cartelli specifici per segnalare l'esistenza di videocamere e che dev'essere sempre assicurata la tutela del diritto dei singoli a muoversi senza essere controllati nel proprio domicilio e all'interno delle parti comuni (parcheggi, scale, androni etc).

Quesito 

Si domanda se sia consentito al singolo condomino fissare sotto il balcone del condomino del piano superiore, senza che questi l’abbia autorizzato, tendaggi per il sole.

Parere

Secondo l'ormai consolidato orientamento della Suprema Corte non è consentito applicare una tenda al celino o sottobalcone del poggiolo sovrastante senza il consenso del proprietario di questo, e ciò indipendentemente dalle caratteristiche della tenda. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione civile Sez. III del 08.11.2007 N° 23308

Divieto autorizzazione lavori su proprietà private:

L'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condòmini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l'obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 cod. civ.. Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell'edificio, salva l'azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore.

Quesiti del 13.09.2008

Quesito

Si domanda cosa accade nel caso in cui per la nomina del nuovo amministratore non si raggiungano le maggioranze previste dal codice.

Parere

Per la nomina del nuovo amministratore è sempre necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà dei valori millesimali (500 millesimi).

In assenza di tale doppia maggioranza, tale nomina non è valida e l'amministratore uscente rimane in carica in regime di prorogatio per il compimento dei soli atti di ordinaria amministrazione fino a quando non venga nominato il nuovo.

Quesito
Un amministratore chiede di ricevere qualche delucidazione in ordine all’installazione, in un fabbricato condominiale, di impianti di videosorveglianza.
Parere

La Corte di Cassazione ha ritenuto legittime (sentenza n. 22602/2008) le videoriprese effettuate dall'esterno di un edificio che inquadravano l'ingresso, il cortile e altri luoghi di transito anche per la difesa da atti vandalici sul presupposto che si tratta di spazi aperti al pubblico.

Dal canto suo il Garante della privacy, nel giugno scorso, ha sollecitato Governo e Parlamento a emanare una chiara disciplina che regoli, con maggior precisione, la protezione dei dati personali in relazione all'installazione di impianti di videosorveglianza.

Gli interrogativi sono molti sia per i condòmini che per gli amministratori ed è incerta la maggioranza necessaria per la delibera assembleare: si può ritenere quantomeno che, trattandosi di un'innovazione, sia richiesta l'adesione della maggioranza dei partecipanti al condominio rappresentanti 2/3 dei millesimi.

Va in ogni caso rammentato che dev'essere sempre rispettato il criterio della proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti, che dev'essere curata l'informativa con cartelli specifici per segnalare l'esistenza di videocamere e che dev'essere sempre assicurata la tutela del diritto dei singoli a muoversi senza essere controllati nel proprio domicilio e all'interno delle parti comuni (parcheggi, scale, androni etc).

Quesito

Si domanda se sia consentito al singolo condomino fissare sotto il balcone del condomino del piano superiore, senza che questi l’abbia autorizzato, tendaggi per il sole.

Parere

Secondo l'ormai consolidato orientamento della Suprema Corte non è consentito applicare una tenda al celino o sottobalcone del poggiolo sovrastante senza il consenso del proprietario di questo, e ciò indipendentemente dalle caratteristiche della tenda. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione civile sez II del 25.03.2004 N° 5975

Ascensore:

In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente.

Quesiti del 06.09.2008

Quesito
Un amministratore chiede delucidazioni sui poteri che l’ordinamento gli riconosce in relazione agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Parere
La normativa civilistica in materia di interventi di manutenzione è chiara:
a) l'esecuzione di interventi di manutenzione ordinaria rientra nelle attribuzioni dell'amministratore, ferma restando l'approvazione del rendiconto consuntivo al termine dell'esercizio da parte dell'assemblea;
b) la decisione in ordine all’esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria è di competenza esclusiva dell'assemblea, che li deve deliberare previamente (con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice civile qualora si tratti di interventi di rilevante entità);
c) tuttavia, se gli interventi di manutenzione straordinaria rivestono carattere di urgenza, l'amministratore può eseguirli, ma deve riferirne nella prima assemblea.

Quesito
Si domanda quando un condomino possa ritenersi costituito ufficialmente.
Parere
Va in primo luogo rilevato che il condominio non si costituisce “ufficialmente", ma esiste nel preciso momento in cui l'originario unico proprietario aliena la prima unità immobiliare. Si parla da quel momento di condominio "minimo".
Allorché il numero dei condòmini diventa superiore a quattro, la nomina di un amministratore, prima meramente facoltativa, diventa obbligatoria nel senso che ciascun condomino può pretendere che venga nominato un amministratore. Quest'ultimo deve essere eletto con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile dall'assemblea, che è sovrana nella scelta e nella decisione.

Quesito
Si domanda se sia corretto ripartire la spese occorrenti per il rifacimento di un vialetto di ingresso al condominio in parti uguali tra tutti i condòmini.
Parere
La suddivisione delle spese in parti uguali non è contemplata dal nostro ordinamento e si ritiene utilizzabile solo in pochi specifici casi individuati dalla giurisprudenza (es: spese citofoni), tra i quali non sembra potersi includere quello oggetto del quesito.
Naturalmente è fatta salva eventuale previsione diversa contenuta nel regolamento contrattuale o eventuale delibera assembleare totalitaria.

Fonte Confedilizia.

Quesiti del 31.08.08

Quesito
Si domanda se i condòmini contrari all’installazione di un’antenna satellitare debbano comunque partecipare alla relativa spesa.
Parere
Non esistono ancora precedenti giurisprudenziali sull'argomento.
La dottrina prevalente dà tuttavia risposta affermativa al quesito sul presupposto che il legislatore ha definito l'installazione di un’antenna un’innovazione necessaria, insuscettibile quindi di esonero dalla relativa spesa.

Quesito
Il parapetto di un terrazzo di proprietà esclusiva, posto all’ultimo piano di un condominio, è ammalorato e necessita di manutenzione all'intonaco. Si domanda se la relativa spesa sia di competenza condominiale o meno.
Parere
Fatta salva ogni diversa previsione del regolamento di condominio contrattuale, l'obbligo di manutenzione del parapetto grava sul proprietario esclusivo del terrazzo, in quanto trattasi di manufatto esclusivamente finalizzato all'affaccio.

Quesito
In un condominio vi sono una serie di negozi il cui pavimento è sopraelevato di circa 70/80 cm rispetto al piano strada. Ai negozi si accede grazie ad una scalinata formata da tre gradini che poggia su un’area condominiale. Poiché a causa del cedimento del terreno tale scalinata va completamente demolita e rifatta, si domanda se la relativa spesa sia di competenza del condominio o dei singoli proprietari dei negozi.
Parere
Se l'intervento di ripristino si rende necessario non per le cattive condizioni di manutenzione del manufatto in sé, cioè per ragioni strettamente ascrivibili al manufatto stesso, ma esclusivamente per il cedimento del suolo condominiale; se, in altre parole, è certo il nesso causale esclusivo tra cedimento del terreno e stato di dissesto delle scale, la spesa compete a tutti i condòmini.

Fonte Confedilizia.

Amministratore mandatario, ma con giudizio...

L'amministratore condominiale è un mandatario, ma speciale, dei condòmini (come mandatario, si obbliga a compiere atti giuridici per conto di questi ultimi). Si applica, allora, all'amministratore la disposizione (art. 2761 cod. civ.) per cui "i crediti derivanti dall'esecuzione del mandato hanno privilegio sulle cose del mandante che il mandatario detiene per l'esecuzione del mandato"? Il problema si è posto al Tribunale di Salerno, che lo ha risolto negativamente, così confermando il precedente giurisprudenziale nello stesso senso del Tribunale di Torino, che già più di dieci anni fa aveva ritenuto la norma citata insuscettibile di applicazione analogica, come norma di carattere eccezionale. "In tema di azione proposta per la restituzione della documentazione utile alla gestione del condominio - ha detto il Tribunale di Salerno - non sussiste in capo all'ex amministratore un diritto di ritenzione, posto che lo stesso non è assimilabile in tutto e per tutto al mandatario e - pertanto - non gli si possono estendere le norme dettate dal codice civile a tutela del mandatario quale creditore privilegiato".
A cura dell’Ufficio legale della Confedilizia.