Quesiti del 06.07.2009

Quesito

Nel corso di un’assemblea, un condomino ha lamentato “la mancanza della marca da bollo del valore di 1,81 euro su ogni parcella” emessa dall’amministratore. Si chiede un parere in proposito.

Parere

Salvo particolari esclusioni, la regola generale prevede che la marca da bollo sia dovuta solo in caso di documenti non soggetti ad Iva.

Quesito

In una palazzina, i proprietari degli appartamenti al pian terreno, che confinano con giardini di proprietà esclusiva, lamentano forti problemi di umidità derivanti in particolare dai terrapieni delle aree giardinate circostanti. Gli interessati hanno chiesto il risanamento delle facciate danneggiate dal fenomeno e la ripartizione delle spese in base alla tabella generale di proprietà tra tutti i condòmini, non essendo nulla disciplinato dal regolamento di condominio. I condòmini dei piani alti contestano questo criterio di ripartizione, affermando che la gran parte della spesa è destinata ad opere di deumidificazione delle facciate e quindi che la stessa va ripartita in relazione ai vantaggi che arreca a ciascuno. Si chiede quale delle due tesi sia corretta e, di conseguenza, come vada ripartita tale spesa.

Parere

Le facciate o muri perimetrali costituiscono un unicum la cui funzione e utilità sono identiche per tutti i condòmini. Le relative spese di manutenzione straordinaria vanno quindi ripartite in base al criterio stabilito dal primo comma dell'art. 1123 del codice civile e non in base al secondo comma, applicabile quando si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa.

Quesito

In un fabbricato con portiere con alloggio, si chiede se detto lavoratore sia obbligato o meno a svolgere il servizio di esazione canoni di locazione e quote condominiali.

Parere

Al lavoratore con funzioni principali o sussidiarie di portiere può essere affidato il servi-zio di esazione dei canoni di locazione e/o delle quote condominiali (art. 19, comma 4, lettera k, del CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati CONFEDILI-ZIA/FILCAMS-CGIL-FISASCAT-CISL-UILTuCS-UIL) mediante pattuizione in sede di perfezionamento dell’originario contratto di lavoro, oppure con successiva comunicazione da parte del datore di lavoro. Per l'affidamento di tale mansione non è infatti richiesta l'accettazione del portiere, come si può desumere dal successivo comma 5 del succitato articolo del CCNL, che prevede l’espresso consenso del lavoratore solo in caso di affidamento delle mansioni inerenti l’intervento sull'impianto dell'ascensore ed il ritiro e la distribuzione della corrispondenza straordinaria. Fonte Confedilizia.

Cassazione sentenza N° 24804 08.10.2008

Nessuna responsabilita per il Condominio:

L'assoluta arbitrarietà del comportamento del minore (in concorso con la colpevole, omessa vigilanza dei suoi genitori) era tale da integrare, come ha ritenuto incensurabilmente la Corte d'Appello, il cosiddetto “fattore esterno”, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra cosa e danno, consentendo così di escludere qualsiasi responsabilità del Condominio.

Cassazione sentenza N° 23345 2008

Le spese arretrate maturate e maturande spettano all'acquirente:

La Cassazione, con la sentenza n. 23345 del 2008, conferma quell’indirizzo, oramai consolidato, che vede in chi ha acquistato casa il titolare di diritti ed obblighi nei confronti del condominio.

Cassazione sentenza N° 5315 del 29.05.98 "Deleghe"

Quante deleghe?

Ogni condomino può farsi rappresentare all’assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto chicchessia, anche un estraneo al condominio e anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un’unica persona. La giurisprudenza (Cassazione, sentenza n. 5315/1998) ammette in genere che il regolamento contrattuale possa disciplinare l’istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne delegato. La stessa cosa non è possibile se si tratta di un regolamento approvato a semplice maggioranza (assembleare).

Si rammenta che il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega, perché il rapporto tra delegante e delegato è fiduciario e personale.

Tribunale di Monza sez. I, 15/01/2007

Interesse del condominio alla continuità dell'amministratore:

In tema di condominio di edifici, l'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, comma 2, c. c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 agosto 2007, n. 17039

Per il recupero degli oneri condominiali è tenuto esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare.

In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unita' immobiliare di proprieta' esclusiva, e' passivamente legittimato il vero proprietario di detta unita' e non anche chi possa apparire come tale.

Ne discende che in materia condominiale nella individuazione dei soggetti tenuti al pagamento delle spese di gestione di un condominio, non trova applicazione il principio della apparenza del diritto poiche' esso, nella materia contrattuale e' applicabile a tutela della buona fede di terzi che, in presenza di circostanze obbiettive ed univoche abbiano fatto ragionevole affidamento in una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre nella materia della proprieta' (condominiale) non puo' ravvisarsi una relazione di terzieta' tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettivita' giuridica diversa da quella dei singoli condomini, e quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese debbano prevalere i principi della pubblicita' e della effettivita' che superano ogni apparenza.

Triunale Penale di Roma sez. IX, 20 luglio 2007, N° 15945

Ingiustigicato trattenimento documenti condominiali:

L'ingiustificato trattenimento dei documenti condominiali pur a fronte della garbata quanto esplicita richiesta di restituzione formulata in data xx-xx-xxxx e la necessità dell'uso della polizia giudiziaria per il recupero dei documenti dimostrano incontestabilmente l'intenzione soggettiva di interversione del possesso e configurano un'ipotesi aggravata di appropriazione indebita, in relazione alla quale l'amministratore subentrato è legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale, senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare.

L'Art. 1713 Obbligo di rendiconto.

Consegna documenti da parte dell'Amministratore uscente:
Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato (Cod. Proc. Civ. 263 e seguenti). La dispensa preventiva dall'obbligo di rendiconto non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave (1229).

Quesiti del 28.04.09

Quesito

I condòmini di una palazzina sono tutti d’accordo per modificare le tabelle millesimali che erroneamente non tengono conto di due mansarde. L’amministratore domanda come debba procedere.

Parere

Se tutti i condòmini, nessuno escluso, sono d'accordo nel modificare le tabelle millesimali, non devono far altro che incaricare un tecnico di procedere alla redazione delle nuove tabelle che tengano conto anche della mansarde precedentemente omesse dal computo. Quantunque la giurisprudenza abbia recentemente adottato orientamenti diversi in merito alla formazione e alla revisione dei valori millesimali, sarebbe opportuno che le nuove tabelle venissero poi approvate all'unanimità dai parteciparti al condominio.

Quesito

In un edificio, alcuni lampioni condominiali insistono sul giardino di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che ne chiede la rimozione. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Se non sussiste un obbligo a carico del proprietario dei giardini di sopportare la presenza dei lampioni sulla sua proprietà, previsto da un atto di acquisto o da un regolamento di condominio contrattuale da esso richiamato, e sempreché non siano maturati i termini per l'acquisto per usucapione del diritto a mantenerli in sito, egli in effetti può pretendere dal condominio la rimozione e lo spostamento dei lampioni stessi su un’area di proprietà condominiale e il condominio è tenuto provvedere in tal senso.

Quesito

Un amministratore domanda come vanno ripartite le spese anticipate al legale per avviare un procedimento ingiuntivo contro un condomino moroso.

Parere

Le spese anticipate vanno ripartite tra i condòmini come per qualsiasi altra procedura. All'esito del procedimento ingiuntivo, in forza del provvedimento giudiziale, verranno recuperate coattivamente e riaccreditate ai condòmini nella stessa proporzione in cui le hanno anticipate. Fonte Confedilizia-