18 apr 2009

Quesiti del 18.04.2009

Quesito:
Un regolamento di condominio di origine contrattuale proibisce l'utilizzo del giardino comune ai condòmini se non per il transito e il deposito delle biciclette, per la raccolta differenziata e per lo stazionamento di veicoli adibiti alla manutenzione dello stabile. Alcuni condòmini vorrebbero utilizzare tale spazio diversamente, in particolare per farvi giocare i loro bambini in orari prestabiliti. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Se il regolamento de quo riveste effettivamente natura contrattuale e proibisce qualsiasi utilizzazione del giardino ad eccezione di quelle espressamente e specificamente consentite, per la sua modifica (anche se per finalità che sotto il profilo razionale possono apparire conformi alla normale destinazione di un giardino) è necessario il consenso unanime dei partecipanti al condominio e quindi una delibera totalitaria. 
Quesito:
In un condominio di nuova costituzione un condomino si rifiuta di approvare le tabelle millesimali predisposte dal tecnico su incarico dell’assemblea. Si chiede un parere al riguardo.
Parere 
Quantunque esista anche un orientamento giurisprudenziale secondo il quale le tabelle di cui trattasi possono essere approvate a maggioranza, tuttavia l'unica soluzione sicura consiste nel ricorrere al Tribunale per la formazione giudiziale dei valori millesimali. Si precisa che tutti i condòmini devono partecipare al giudizio in qualità di attori o di convenuti, vertendosi in una fattispecie di litisconsorzio necessario.
Quesito:
In un condominio ove è ubicato un ristorante, il regolamento di origine contrattuale prevede la ripartizione della spesa dell'acqua potabile in base alle persone che occupano le singole unità immobiliari. La proprietaria del ristorante che detiene nel suddetto condominio oltre 450 millesimi di proprietà, rifiuta l'installazione di un contatore a servizio della propria unità immobiliare e fissa a sua discrezione il numero di persone ai fini della spesa. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Trattandosi di regolamento contrattuale - redatto quindi, al momento della vendita delle prime unità immobiliari - deve ritenersi che all'epoca nell'edificio esistessero solo unità immobiliari ad uso abitativo: ciò spiega il tenore della clausola de qua. Potrebbero quindi ritenersi venuti meno i presupposti di fatto sui quali si fondava l'originaria previsione contrattuale, la cui applicazione era resa possibile dalla facilità di accertare con assoluta precisione il numero di persone dimoranti in ciascuna unità immobiliare (anche se si tratta di un criterio che non consente di determinare con precisione l'effettivo consumo). La situazione di fatto è oggi mutata a causa della destinazione data ad una delle unità immobiliari: ne consegue che o si conviene in ordine a modalità che consentano in modo oggettivo l'effettiva applicazione del criterio regolamentare, o si adotta un criterio diverso, ovvero non resta che adire il giudice per risolvere il problema. Fonte Confedilizia.

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