Quesiti del 20.08.08

Quesito
Uno stabile è costituito da sei piani fuori terra, di cui il quinto è un piano attico e il sesto un piano mansarda, entrambi arretrati rispetto a quelli sottostanti.
Il piano attico è servito da balconate che in parte costituiscono copertura dell'abitazione sottostante e in parte sporgono all'esterno (come i balconi sottostanti).
La parte di balcone che copre l'abitazione sottostante è coperta, a sua volta, dal sovra-stante terrazzo della mansarda.
Si domanda a chi competa il lavoro di rifacimento di detto balcone.
Parere
La questione andrebbe approfondita attraverso la disamina sia del regolamento di con-dominio che della documentazione fotografica dello stato dei luoghi.
Tuttavia, in linea generale, si deve rilevare che l'art. 1126 del codice civile si applica ai lastrici solari e alle terrazze a livello, mentre nella fattispecie, almeno secondo quanto emerge dall'espositiva della richiesta di parere, sembrerebbe trattarsi di balcone la cui manutenzione, secondo l'orientamento recente e ormai univoco della Suprema Corte, deve ritenersi a carico esclusivo del proprietario.

Quesito
Si chiede se debbano partecipare alle spese per la sostituzione del portone d’ingresso anche i negozi siti al piano terra dell’edificio con accesso diretto dalla strada.
Parere
Premesso che è necessario accertare preliminarmente se il regolamento di condominio contenga o meno indicazioni in ordine al portone de quo, in linea di principio quest'ultimo deve ritenersi di proprietà di tutti i condòmini quantunque destinato a servire i condòmini in misura diversa.

Quesito
In un condominio di nuova costituzione non si riesce a trovare l’accordo sul nome dell’amministratore. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Per risolvere la descritta situazione non v’è altra via che rivolgersi all’autorità giudiziaria che – ai sensi dell’art. 1129 del codice civile. – può essere adita anche da un singolo condomino.

Fonte Confedilizia.

Quesiti del 19.08.08

Quesito

Un amministratore domanda se le spese necessarie per effettuare la ricerca anagrafica di un condomino, che ha cambiato residenza senza dare comunicazione dell’intervenuta variazione, debbano essere addebitate esclusivamente a questo o all’intero condominio.

Parere

Il condomino in questione avrebbe dovuto comunicare la variazione di residenza. Le spese vanno quindi poste a carico del condomino che le ha rese necessarie.

Quesito

Un condomino ha chiesto all'amministratore di porre all'ordine del giorno dell'assemblea di prossima convocazione due argomenti che lo riguardano. Si domanda un parere al riguardo.

Parere

In linea teorica l'amministratore non vi sarebbe obbligato, posto che l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede solo che egli sia tenuto a convocare entro dieci giorni dalla richiesta l’assemblea straordinaria qualora ne facciano richiesta almeno due condòmini che rappresentino 1/6 dei valori millesimali.Tuttavia nulla vieta all'amministratore di accedere all'invito del condomino e inserire gli argomenti all'ordine del giorno.

Quesito

Un amministratore appena nominato domanda come possa venire a conoscenza del nominativo del proprietario di un appartamento sito nell’edificio che amministra.

Parere
E’ possibile compiere gli opportuni accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Fonte Confedilizia.

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Sentenza della Cassazione - N° 1625 - 2007

Orario delle delibere.

Importante sentenza della Cassazione, inedita che si incentra sugli orari di inizio e fine di un'assemblea condominiale risultanti dal verbale della stessa: "In tema di condominio degli edifici, - ha detto la Suprema Corte - è correttamente e congruamente motivata la sentenza di merito che, a causa dell'omessa verifica del quorum costitutivo, abbia annullato la delibera condominiale di un condominio composto da oltre cento partecipanti, sul rilievo che, avendo avuto la riunione inizio alle ore 14 e termine alle ore 14,15, era che in tempo così ristretto si fosse proceduto alla verifica della regolare costituzione dell'assemblea".

Sentenza Cassazione N° 6671 del 9.12.1988

Impugnazione delibera.

La risposta è affermativa. Al riguardo la Cassazione, infatti, si è così testualmente espressa: “ In tema di condominio degli edifici, tutti i condòmini che non hanno votato in maniera conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti (l'unica differenza consistendo nel dies a quo per proporre l'opposizione, che decorre dalla data della deliberazione per i primi e dalla data della comunicazione per gli altri), ivi compresi, pertanto, gli astenuti” (sent. n. 6671 del 9.12.1988).

Sentenza di Cassazione Civ., Sez. II, 23/8/2007, n. 17925

Lite Interna.

Nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l'utilizzazione della cosa comune, i singoli condòmini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare.

Quesiti del 26.06.08

Quesito
Si domanda come si calcolino per la validità di una delibera gli intervenuti in assemblea. In particolare, avendo un condomino due deleghe, si chiede se gli intervenuti in assemblea siano da considerarsi tre oppure uno.

Parere
Se un condomino ha due deleghe, esprime tre voti: uno per sé e due per i delegati.
In altri termini, è come se i tre condòmini fossero presenti fisicamente all'assemblea.

Quesito
Un condominio ha richiesto al proprio portiere di raccogliere carte o quant’altro, nel cor-so della giornata, venga gettato nell’androne d’ingresso del palazzo. Il portiere si è rifiutato sul presupposto che ciò non rientra nelle mansioni previste dal CCNL.
Si chiede un parere al riguardo.

Parere
La richiesta di raccogliere le carte o simili gettate nell’androne d’ingresso rientra nelle mansioni di pulizia cui sono contrattualmente tenuti i portieri di cui ai profili professionali A3) ed A4) specificatamente nella previsione "pulizia dell’androne" di cui all’art. 19 comma 3 CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati firmato dalla CONFEDILIZIA e da FILCAMS-CGIL, FISASCAT-CISL, UILTuCS-UIL il 24 maggio 2008.
Pertanto, solo se il lavoratore di cui trattasi non rientra nelle figure professionali sopra citate non sarà possibile pretendere dallo stesso le descritte prestazioni.

Quesito
Una ditta di affissioni vorrebbe utilizzare una facciata cieca di uno stabile condominiale per apporre dei pannelli pubblicitari. Si domanda quale maggioranza occorra per approvare in assemblea un’utilizzazione di tal genere.

Parere
Sempreché l'apposizione dei pannelli non sia lesiva del decoro dell'edificio (in tal caso potrebbe trattarsi infatti di innovazione vietata) si ritiene necessaria la maggioranza ri-chiesta per le innovazioni prevista dal quinto comma dell'art. 1136 del codice civile.
E' inoltre opportuno verificare anche quale tipo di contratto si intenda stipulare e per quale durata.

Fonte Confedilizia.

Quesiti del 08.06.08

Quesito

Il proprietario di appartamento posto all’ultimo piano di un edificio condominiale vorrebbe accorpare alla sua unità immobiliare il sottotetto. Si chiede un parere al riguardo, con la precisazione che il regolamento di condominio nulla prevede in proposito e che al predetto locale si accede solo dal vano scale condominiale.

Parere

Sarebbe opportuno procedere ad una attenta disamina dell’atto di acquisto dell’immobile, che potrebbe contenere previsioni (ad esempio per quanto concerne i confini dell’unità immobiliare) dalle quali potrebbe anche indirettamente evincersi la situazione giuridica del sottotetto. Dalla descrizione contenuta nella richiesta di parere, sembra tuttavia evincersi che sia sempre esistito un unico accesso al sottotetto de quo dal vano scale, mentre l’appartamento non ha avuto mai accesso diretto ed esclusivo ad esso. Tale circostanza farebbe propendere per la tesi che si tratti di un locale di proprietà e di uso comune. In tal caso l’eventuale occupazione del sottotetto e la sua incorporazione all’unità immobiliare sarebbero da ritenersi illegittime.

Quesito

Si domanda se l’amministratore sia tenuto a convocare l’inquilino del condomino in luogo del condomino stesso. E, in caso di risposta affermativa, in quali casi ciò sia dovuto.

Parere

Nessun obbligo di convocazione incombe sull’amministratore in forza della vigente legislazione. Tale conclusione è stata riaffermata dalla univoca giurisprudenza della Suprema Corte.

Quesito

Si chiede di sapere quali parti dei balconi possano considerarsi condominiali.

Parere

La Suprema Corte ha recentemente ribadito che (solo) i fregi e i decori di alcune parti esterne dei balconi (frontalini, mensole, sottobalconi) possono assumere rilevanza condominiale quando svolgano una funzione ornamentale per l'intero edificio.La Corte ha precisato inoltre che la presenza di tale requisito va accertata caso per caso, con riferimento cioè alle singole fattispecie.
Fonte Confedilizia.

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