Ascensore

Trib. civ. Milano, sez. VIII, 16 marzo 1989, Mazzilli ed altri c. Condominio di via Valassina 45, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 515.

L'ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti.

Quesiti del 17 Giugno 2012

Quesito 

Si chiede se - qualora un condominio deliberi in assemblea la gestione rendicontata mensile, in luogo della gestione di previsione di spesa ad inizio anno con approvazione del rendiconto annuale - all'assemblea ordinaria di fine anno sia necessario sottoporre comunque ad approvazione il rendiconto annuale, riepilogando i rendiconti mensili oppure se si possano intendere approvati i rendiconti mese per mese.  In caso di morosità, inoltre, si chiede se sia possibile adire le vie giudiziarie ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile in presenza di rendiconti mensili privi dell'approvazione assembleare del rendiconto annuale.

Parere

La procedura seguita non pare corretta in assenza di una espressa previsione di un regolamento di condominio rivestente natura contrattuale.

In ogni caso, per poter richiedere un decreto ingiuntivo è necessario allegare il preventivo approvato in una con la relativa delibera di approvazione o il rendiconto consuntivo in una con la delibera di approvazione dello stesso.

Quesito

In uno stabile abitato da 6 inquilini, si domanda se  sia corretto ripartire la spesa relativa al servizio di portierato al 90% a carico degli inquilini ed al 10% a carico della società immobiliare proprietaria.

Parere

Ai sensi dell'art. 9, secondo comma, della legge n. 392/’78, la ripartizione indicata è corretta salvo che le parti abbiano indicato una misura inferiore o, al contrario, salvo che si tratti di un contratto libero (art. 2, comma 1, della legge n. 431/’98) che preveda criteri diversi di addebito delle spese.

Quesito

Si vuole sapere se la installazione di un cancello a chiusura di un varco che fin dalla sua costruzione ne era privo, integra gli estremi della "innovazione".

Parere

Si tratta certamente di un'innovazione ed occorre anche verificare che l'installazione non leda in qualche modo diritti di terzi.

Ricostruzione Scale o Ascensore

Trib. civ. Monza, 12 novembre 1985, Tarasconi c. Condominio Assiria I di Sesto San Giovanni, in Arch. loc. e cond. 1986, 299.

Il proprietario di unità immobiliari sue al piano terreno o aventi accesso separato mediante scala in proprietà esclusiva, è tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale o degli ascensori comuni, limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in ragione del valore del piano o della porzione di piano: non è invece dovuta alcuna quota di quella parte di spese ripartite, in base alla medesima norma, in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo.

Quesiti del 10 Giugno 2012

MANCATA PRESENTAZIONE MODELLO 770

Qual è la sanzione cui va incontro il condominio nel caso in cui siano state versate le ritenute ma non sia stato presentato il modello 770?

Per il caso di cui trattasi  è prevista una sanzione da un minimo di 258 euro a un massimo di 2.065 euro, oltre 51 euro per ogni percipiente non indicato.

DETRAZIONE DEL 36% E BONIFICO

Un amministratore di condominio domanda come vada effettuato il bonifico ai fini della detrazione del 36%.

Per i lavori sulle parti comuni, il bonifico deve essere effettuato versando l’intera somma e indicando il codice fiscale sia del condominio sia di colui che provvede al pagamento (amministratore o condomino incaricato).

Fonte Confedilizia.

Canna Fumaria

Cass. civile, sez. II del 29-08-1991, n. 9231.

Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione.

Quesiti del 22 Maggio 2012

Quesito

Quando vi è la sostituzione del casellario postale, si domanda quale sia il criterio più corretto di ripartizione della spesa:se quello che prevede il riparto in parti uguali  (secondo il numero di cassette spettanti a ciascuna unità immobiliare) oppure quello in base ai millesimi di proprietà.

Parere

Salva diversa previsione del regolamento di condominio contrattuale, il primo criterio indicato deve ritenersi corretto e viene normalmente adottato nella prassi condominiale.

Quesito

Un condomino, sul suo terrazzo d'attico - che funge anche da copertura condominiale - ha effettuato un intervento di ripristino a causa di infiltrazioni d'acqua nel sottostante appartamento. Durante questi lavori ha inoltre sostituito una struttura in ferro (specie di pergolato) posizionata su tutti i terrazzi d'attico del condominio con una, più bella, in legno lamellare. Alcuni condòmini – in sede di assemblea ed in posizione di minoranza – hanno manifestato la loro contrarietà a questa sostituzione in quanto, pur non avendo leso il decoro dell'edificio, ha creato difformità con le strutture poste sugli altri terrazzi. Si precisa che il regolamento contrattuale così recita: “Non potrà essere intrapresa dai singoli proprietari nessuna opera esterna che modifichi l'architettura del fabbricato e delle parti comuni”.

Parere

Il quesito proposto rende necessario chiarire il concetto di "decoro architettonico"del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 del codice civile. Secondo una precisa definizione data dalla Suprema Corte (Cass. n. 8.06.1995, n. 6496, confermata recentemente dalla Cassazione 14 dicembre 2005, n. 27551), per decoro architettonico del fabbricato deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia, senza che si tratti di edifici di particolare pregio artistico.

La Suprema Corte ha chiarito, inoltre (Cass. 24.03.2004, n. 5899), come l'alterazione al decoro architettonico possa ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato suscettibili di per sé di autonoma considerazione, tutte le volte in cui la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile. Si può quindi concludere affermando che il divieto contenuto all'art. 1120 c.c. concerne le "alterazioni ", cioè quei mutamenti che siano sufficienti ad apportare una disarmonia nell'insieme dell'edificio. La questione sottoposta va pertanto esaminata sotto il profilo dell'esistenza o meno di una lesione dell'estetica dell'edificio intesa nel senso sopra esaminato e ciò indipendentemente dal fatto che la modifica possa essere ritenuta migliorativa sotto il profilo della qualità o della tipologia dei materiali utilizzati e delle caratteristiche intrinseche del manufatto, che vanno invece valutate nel quadro della uniformità ed omogeneità rispetto al contesto.

Se tale limite nel caso concreto viene superato, si sconfina nella innovazione vietata ed è quindi necessaria la totalità dei consensi, ferma restando la sussistenza di tutti i requisiti previsti sotto il profilo urbanistico ed edilizio di natura pubblicistica.

Spese condominiali, l’inquilino moroso ha 2 mesi per pagarle

Corte di Cassazione, con sentenza n. 2664 del 2004

Entro 2 mesi dalla richiesta - l'inquilino deve pagare le spese condominiali di sua pertinenza. Da questo principio, già previsto dalla legge n. 392 del 1978 (articolo 9, comma 3), la Cassazione fa derivare anche che entro lo stesso termine di 60 giorni l'inquilino può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi. Decorso però tale termine, l'inquilino deve ritenersi automaticamente in mora e non può ritardare, sospendere o ridurre il versamento eccependo che la richiesta di pagamento non era accompagnata dalle indicazioni di dettaglio delle spese. Secondo la legge, infatti, in mancanza di richiesta dell'inquilino, non vi è nessun onere legale del proprietario di dare informazioni sulle spese da pagare.

Cassazione del 7 marzo 2005 N° 4806

Assemblee nulle & annullabili:

Con la sentenza n. 4806 del 2005 le Sezioni Unite del Supremo Collegio avevano affermato che “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto";

Sono, invece, annullabili "le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto”.

Cassazione Civile, Sezione II, 6 ottobre 2008 n 24696

E' nulla la delibera che addebita al condòmino moroso le spese legali sostenute dal condominio per riscuoterne i debiti:

E' affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorchè abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.