Cassazione del 7 marzo 2005 N° 4806

Assemblee nulle & annullabili:

Con la sentenza n. 4806 del 2005 le Sezioni Unite del Supremo Collegio avevano affermato che “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto";

Sono, invece, annullabili "le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto”.

Cassazione Civile, Sezione II, 6 ottobre 2008 n 24696

E' nulla la delibera che addebita al condòmino moroso le spese legali sostenute dal condominio per riscuoterne i debiti:

E' affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorchè abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.

Corte di Cassazione - Sentenza 19 marzo 2010 n. 6714

Nulla la delibera a maggioranza che modifica i criteri di ripartizione:
Nulle le delibere condominiali approvate a maggioranza che modificano i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'articolo 1123 del codice civile o dal regolamento condominiale.
Lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza 6714/2010 secondo la quale in questo caso è necessario il consenso unanime dei condomini. Diversa è invece l'ipotesi, ha spiegato il collegio, in cui l'assemblea determina in concreto la ripartizione delle spese in difformità dai criteri di legge. In questa circostanza, infatti, le delibere sono solo annullabili nel termine di decadenza di trenta giorni.

Cassazione 28/04/2010 n. 10204

Il compenso dell'amministratore comprende tutta l'attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali:

In tema di Condominio, l'attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei compiti istituzionali dell'amministratore e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve essere retribuita a parte.

Quesiti del 04 Febbraio 2012

Quesito

Un condomino ha fatto causa al condominio. Durante l'assemblea convocata dall'amministratore per costituirsi in udienza, tre condòmini si appellarono all'articolo 1132 del codice civile poiché non intendevano partecipare alla lite ed alle relative spese. Successivamente, la causa è stata persa dal condominio e l’amministratore ha ripartito l’entità del risarcimento e le spese della lite tra tutti i partecipanti (escluso chi ha promosso la lite), comprendendo anche chi si era estraniato ai sensi dell'art. 1132 citato. Si vorrebbe un parere in merito.

Parere

E' giusto escludere chi ha promosso la lite. Quanto invece a chi si è "estraniato", biso-gna rammentare che non è sufficiente che il dissenso rispetto alla lite venga manifestato in assemblea. E' necessario che il dissenziente comunichi, nelle forme di legge, entro trenta giorni all'amministratore la propria intenzione di dissociarsi dalle conseguenze della lite.

Quesito

Si vuole sapere se vi siano obblighi particolari riguardo la tenuta dei verbali di consiglio di condominio (il regolamento condominiale non ne fa riferimento) e se – in caso negativo – quali siano i comportamenti consigliati per la tenuta dei verbali in questione.

Parere

La legge non menziona neppure il consiglio dei condòmini e prevede solo il registro dei verbali delle assemblee. Bisogna quindi fare riferimento alle eventuali previsioni del regolamento di condominio. D'altro canto va rammentato che il consiglio è un organo meramente consultivo, che non adotta deliberazioni. Non si richiedono particolari formalità per le verbalizzazioni delle riunioni.

Quesito

In un edificio condominiale sono necessari lavori di risanamento della copertura e delle facciate per un importo di circa 80.000 €. Alcuni condòmini ritengono necessario che l’intero importo sia versato in un apposito conto corrente, prima della sottoscrizione del contratto di appalto e, comunque, prima dell’inizio dei lavori. Altri condòmini si oppongono e ritengono che i versamenti debbano essere eseguiti a seguito degli stati di avanzamento dei lavori, con pagamenti da effettuarsi sulla base di scadenze sta-bilite nel contratto. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

È ormai prassi acquisita anticipare le quote spese per i lavori straordinari prima dell’inizio degli stessi con la precisazione che di regola tale previsione viene accompa-gnata da una delibera assembleare con la quale viene autorizzato l’amministratore ad eseguire i lavori solo quando tutte le quote saranno versate sul conto corrente.

Non si ravvisano quindi profili di illegittimità in merito alla predetta eventuale previsione.

Geom. Salvatore Fele Amministrazioni Immobiliari & Condominio 0784 189 0392 Viale Sardegna, 12, 08100 Nuoro http://m.google.it/u/m/dj5LSk

Geom. Salvatore Fele Amministrazioni Immobiliari & Condominio 0784 189 0392 Viale Sardegna, 12, 08100 Nuoro http://m.google.it/u/m/zFIpze

Quesiti del 26 Febbraio 2011

Quesito

Si domanda se sia obbligatorio per un condominio che non ha nessun dipendente, ma si avvale soltanto delle prestazioni di ditte individuali o di imprese, per i servizi ordinari (pulizia, manutenzione ascensore, riparazioni ordinarie ecc.) e, in casi eccezionali, per le manutenzioni straordinarie, incaricare un organismo di certificazione che rediga il documento di valutazione dei rischi (DVR) e il documento unico valutazione rischi per interferenze (DUVRI).

Parere

Il d.lgs. n. 81/08 (nella parte che disciplina sia il Documento di valutazione rischi sia il Documento unico di valutazione rischi da interferenze) non si applica al condominio che non ha dipendenti.

Quesito

Si domanda se la manutenzione dei frontalini dei balconi, parte integrante della facciata, competa o meno al condominio.

Parere

Secondo l’orientamento assolutamente maggioritario della giurisprudenza, le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi competono al proprietario del poggiolo salvo che sussistano sul frontalino degli elementi decorativi che concorrano a determinare il decoro architettonico dell’edificio condominiale, in tal caso incombendo la spesa su tutti i condòmini.

Quesito

Si chiede un parere riguardo la ripartizione delle spese per la posa in opera di due porte REI, destinate a separare la scala condominiale dai corridoi di accesso alle can-tine. Si precisa che solo alcuni condòmini hanno la cantina e che non vi sono locali comuni nei corridoi cantine.

Parere

Poiché le porte in oggetto sono funzionalmente collegate al miglior uso di un bene comune solo da parte di alcuni condòmini, alla ripartizione delle spese devono partecipare solo questi ultimi.