Quesiti del 13.03.2010

Quesito

Un amministratore domanda come debba comportarsi nei confronti di un condomino che ha installato sulla facciata del palazzo due grossi motori di refrigerazione che ledono l’estetica del fabbricato e disturbano il tranquillo abitare degli altri condòmini.

Parere

L'amministratore ha il dovere di compiere gli atti conservativi dei diritti sulle parti comuni.

Nell'ambito di tale attribuzione rientra anche l'esperimento delle azioni giudiziali nei confronti di chi ponga in essere atti pregiudizievoli per le parti comuni.

Pur trattandosi di un potere-dovere che incombe sull'amministratore anche indipendentemente da una delibera assembleare, è opportuno convocare l’assemblea ponendo all'ordine del giorno l'adozione delle iniziative giudiziali idonee a conseguire la rimessione in pristino delle parti comuni, previa eliminazione delle opere poste in essere dal condomino lesive degli interessi del condominio.

Quesito

Un amministratore domanda se per le comunicazioni inviate ai condòmini deve necessariamente far ricorso alla raccomandata a.r.

Parere

In linea generale va rammentato che la legge non richiede particolari forme per l'invio della corrispondenza condominiale, neppure per la convocazione dell'assemblea né per l'inoltro dei verbali assembleari.

L'utilizzazione di particolari modalità d'invio è tuttavia preferibile ai fini probatori per tutti quegli atti dei quali il condominio può trovarsi nella necessità di provare l'avvenuta e tempestiva comunicazione, onde evitare la soccombenza in eventuali procedure d'impugnazione della relativa delibera ex art. 1137 del codice civile per non avere assolto all'onere della prova.

A tal fine soccorrono la raccomandata A.R. il telegramma, la cd. raccomandata a mani o mezzi equipollenti.

Quesito

Una terrazza ad uso esclusivo, che funge da copertura agli ingressi di alcune unità immobiliari, necessita di alcuni lavori di sistemazione. Si domanda come debba essere ripartita la relativa spesa.

Parere

In assenza di altri elementi di giudizio deve trovare applicazione l'art. 1126 del codice civile, con conseguente ripartizione della spesa: 1/3 a carico dei titolari esclusivi del calpestio e 2/3 a carico di coloro i quali sono coperti dalla terrazza de qua.

Nessun DUVRI & DVR

Contrariamente a quanto riportato da alcuni giornali, vi segnalo che il condominio (datore di lavoro) hasolo l'obbligo di informare e formare i propri dipendenti e di dotargli degli idonei dispositivi di protezione individuali (DPI), non dovendo invece procedere alla redazione del documento di valutazione dei rischi (DVR) e alla redazione del documento di valutazione dei rischi da interferenze (DUVRI). Il condominio senza dipendenti, infine, non ha obblighi in materia di sicurezza sul lavoro salvo quelli previsti in tema di cantieri temporanei o mobili.

Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 26336 del 31 ottobre 2008

Non è illegittimo il rifiuto dell'amministratore di inserire nell'ordine del giorno gli argomenti richiesti da singoli condomini:

In tema di poteri dei condomini con riguardo all'assemblea condominiale, non vi è alcuna disposizione di legge che obblighi l'amministratore ad inserire all'ordine del giorno gli argomenti proposti da singoli condomini;

poiché il codice civile prevede, all'art. 66 disp. att., che due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio, possono chiedere all'amministratore la convocazione di una assemblea straordinaria, ovvero possono provvedervi direttamente in caso di mancato adempimento alla richiesta, deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all'amministratore di inserire argomenti all'ordine del giorno di una assemblea già convocata.

Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell'organo amministrativo o decisionale del condominio". Fonte Confedilizia.

Cassazione Civile, Sezione II, 28 agosto 2008 n 21774

Nuda Proprietà non ha obblighi nel pagare il condominio:
Quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica - la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiché anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali. Fonte Confedilizia.

Quesiti del 06.07.2009

Quesito

Nel corso di un’assemblea, un condomino ha lamentato “la mancanza della marca da bollo del valore di 1,81 euro su ogni parcella” emessa dall’amministratore. Si chiede un parere in proposito.

Parere

Salvo particolari esclusioni, la regola generale prevede che la marca da bollo sia dovuta solo in caso di documenti non soggetti ad Iva.

Quesito

In una palazzina, i proprietari degli appartamenti al pian terreno, che confinano con giardini di proprietà esclusiva, lamentano forti problemi di umidità derivanti in particolare dai terrapieni delle aree giardinate circostanti. Gli interessati hanno chiesto il risanamento delle facciate danneggiate dal fenomeno e la ripartizione delle spese in base alla tabella generale di proprietà tra tutti i condòmini, non essendo nulla disciplinato dal regolamento di condominio. I condòmini dei piani alti contestano questo criterio di ripartizione, affermando che la gran parte della spesa è destinata ad opere di deumidificazione delle facciate e quindi che la stessa va ripartita in relazione ai vantaggi che arreca a ciascuno. Si chiede quale delle due tesi sia corretta e, di conseguenza, come vada ripartita tale spesa.

Parere

Le facciate o muri perimetrali costituiscono un unicum la cui funzione e utilità sono identiche per tutti i condòmini. Le relative spese di manutenzione straordinaria vanno quindi ripartite in base al criterio stabilito dal primo comma dell'art. 1123 del codice civile e non in base al secondo comma, applicabile quando si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa.

Quesito

In un fabbricato con portiere con alloggio, si chiede se detto lavoratore sia obbligato o meno a svolgere il servizio di esazione canoni di locazione e quote condominiali.

Parere

Al lavoratore con funzioni principali o sussidiarie di portiere può essere affidato il servi-zio di esazione dei canoni di locazione e/o delle quote condominiali (art. 19, comma 4, lettera k, del CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati CONFEDILI-ZIA/FILCAMS-CGIL-FISASCAT-CISL-UILTuCS-UIL) mediante pattuizione in sede di perfezionamento dell’originario contratto di lavoro, oppure con successiva comunicazione da parte del datore di lavoro. Per l'affidamento di tale mansione non è infatti richiesta l'accettazione del portiere, come si può desumere dal successivo comma 5 del succitato articolo del CCNL, che prevede l’espresso consenso del lavoratore solo in caso di affidamento delle mansioni inerenti l’intervento sull'impianto dell'ascensore ed il ritiro e la distribuzione della corrispondenza straordinaria. Fonte Confedilizia.

Cassazione sentenza N° 24804 08.10.2008

Nessuna responsabilita per il Condominio:

L'assoluta arbitrarietà del comportamento del minore (in concorso con la colpevole, omessa vigilanza dei suoi genitori) era tale da integrare, come ha ritenuto incensurabilmente la Corte d'Appello, il cosiddetto “fattore esterno”, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra cosa e danno, consentendo così di escludere qualsiasi responsabilità del Condominio.

Cassazione sentenza N° 23345 2008

Le spese arretrate maturate e maturande spettano all'acquirente:

La Cassazione, con la sentenza n. 23345 del 2008, conferma quell’indirizzo, oramai consolidato, che vede in chi ha acquistato casa il titolare di diritti ed obblighi nei confronti del condominio.

Cassazione sentenza N° 5315 del 29.05.98 "Deleghe"

Quante deleghe?

Ogni condomino può farsi rappresentare all’assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto chicchessia, anche un estraneo al condominio e anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un’unica persona. La giurisprudenza (Cassazione, sentenza n. 5315/1998) ammette in genere che il regolamento contrattuale possa disciplinare l’istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne delegato. La stessa cosa non è possibile se si tratta di un regolamento approvato a semplice maggioranza (assembleare).

Si rammenta che il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega, perché il rapporto tra delegante e delegato è fiduciario e personale.

Tribunale di Monza sez. I, 15/01/2007

Interesse del condominio alla continuità dell'amministratore:

In tema di condominio di edifici, l'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, comma 2, c. c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.