Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16639

Non tutto è innovazione
La ristrutturazione dell'impianto fognario (vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali), in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune, non costituisce innovazione. Rientra nei poteri insindacabili dell'assemblea la decisione relativa alle modifiche del detto servizio comune quando sia dettata dalla necessità di sopperire all'insufficienza strutturale e funzionale di quello preesistente in considerazione delle sopravvenute maggiori esigenze anche igieniche.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16641

Illecito edilizio
In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condòmini, attraverso l'autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.

Cassazione Civile Sez. II, sentenza 28 giugno 2004 n. 11960

Approvazione Tabelle Millesimali
In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al Regolamento Condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa - perchè approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale -le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.(in relazione all'art.1138 terzo comma cod. civ.) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.

Sentenza Cassazione Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 Aprile 2005

Tabelle Millesimali
L'allegazione dell'originaria tabella millesimale al regolamento condominiale di natura contrattuale, non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice, nella ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civile. In tal senso è costante la giurisprudenza di questa Corte.Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto fra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero edificio; e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini; l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale, è chiaramente indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità dei consensi, nell'ipotesi in cui le mutate condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alternando il rapporto precedentemente definito.Nella specie, avendo le modificazioni, intervenute nel corso del tempo sugli edifici e sugli immobili di proprietà esclusiva, modificato il rapporto di valori di cui si è detto, come dimostrato dalla diversa quantificazione di millesimi attribuito agli immobili di proprietà esclusiva dei ricorrenti, nel corso degli anni, è necessario che la nuova tabella sia deliberata con il consenso di tutti i condomini e ciò per poterla ritenere efficace anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.

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Tribunale di Roma 24 Ottobre 1985, n. 5327

Correttivi su millesimi.
Il chiaro dispositivo della norma non consente l'introduzione di correttivi di alcun genere in relazione ad ipotesi in cui solo una parte della porzione di proprietà esclusiva sia in concreto coperta dal lastrico solare. La decisione è condivisibile anche dal punto di vista pratico in quanto la riduzione delle quote millesimali delle unità immobiliari comprese nella colonna d'aria sottostante al lastrico solare oggetto della riparazione, in proporzione alle superfici di proprietà esclusiva effettivamente coperte richiede accertamenti tecnici onerosi per l'amministratore e determina spesso addebiti approssimativi che possono risultare soggetti a contestazioni.

Quesiti del 25.03.08

Quesito
In un condominio, l'amministratore uscente si rifiuta di effettuare il passaggio di conse-gne con il nuovo amministratore, preferendo consegnare tutta la documentazione ad un condomino da lui scelto. Si chiede un parere al riguardo.

Parere
Il passaggio delle consegne va effettuato nelle mani dell'amministratore validamente e regolarmente nominato dall'assemblea.
La documentazione non può essere consegnata ad un qualsiasi condomino, anche perché l'amministratore uscente ed il nuovo devono redigere un analitico verbale di passaggio, con dettagliato elenco della documentazione consegnata.
Sarà quindi opportuno inviare espressa e formale diffida in tal senso e – se la consegna non viene effettuata – agire, anche in via d'urgenza ex art. 700 del codice di procedura civile, per ottenerla giudizialmente.

Quesito
Si domanda quale effetto abbia la mancata indicazione del codice fiscale nella richiesta di detrazione del 36%.

Parere
La mancata indicazione del codice fiscale non comporta la decadenza dal diritto alla descritta detrazione se l'interessato provvede a regolarizzare la comunicazione sponta-neamente o dietro richiesta dell'ufficio tributario.

Quesito
Si domanda se, per deliberare in merito al compenso dell’amministratore, sia necessa-ria la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina.

Parere
La risposta è negativa. La determinazione del compenso, costituendo l'onere che ne deriva una voce del preventivo della spesa, è infatti da ritenersi un atto di ordinaria amministrazione che non richiede la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° comma, del codice civile prevista per la nomina (e la conferma) dell’amministratore.

Fonte Confedilizia.

Quesiti del 18.03.08

Quesito
Un edificio condominiale necessita di lavori urgenti ed improrogabili. Si domanda come l’amministratore si debba comportare in tale circostanza.

Parere
Dal combinato disposto degli artt. 1130, n. 3 e 1135, 1° comma, n. 4, ed ultimo comma del codice civile, si desume quanto segue:
a) l'amministratore può sostenere anche senza preventiva delibera dell'assemblea le spese di ordinaria amministrazione;
b) i lavori di manutenzione straordinaria devono essere preventivamente deliberati dall'assemblea, salvo che rivestano carattere di urgenza;
c) ove ricorra l'ipotesi di urgenza, l'amministratore può eseguirli anche senza preventiva delibera, ma deve riferirne alla prima assemblea.

Quesito
In un condominio è stato riscontrato un problema di umidità nei muri perimetrali al piano terra. Si chiede come debbano essere ripartite le spese necessarie per la ricerca della causa e l'eventuale manutenzione.

Parere
Le spese per la ricerca devono essere anticipate dal condominio e ripartite provvisoria-mente tra tutti secondo i valori millesimali o il diverso criterio eventualmente previsto dal regolamento di condominio.
Accertato quale sia la causa del danno, se essa è da imputarsi alle parti comuni, tale criterio verrà esteso anche alla ripartizione delle spese di manutenzione.
Ove dovesse invece essere individuata ed accertata una responsabilità dei singoli con-dòmini, nel senso che la causa del danno venga ascritta ad una delle proprietà esclusive, tutte le spese, sia di ricerca che di manutenzione, dovranno essere poste in via definitiva a carico del responsabile.

Quesito
Un condominio ha deliberato, tempo addietro, dei lavori di manutenzione straordinaria che l'amministratore dell’epoca non ha provveduto ad eseguire senza motivazione alcuna. L’attuale amministratore domanda come debba comportarsi in relazione a quella delibera, tenendo conto che i condòmini nel frattempo hanno cambiato idea sul tipo di lavoro e sul relativo riparto.

Parere
Suggeriamo al nuovo amministratore di convocare un’assemblea straordinaria per deli-berare nuovamente sullo stesso argomento relativo al lavoro precedentemente delibe-rato e mai eseguito.
Rammentiamo che l'assemblea è sovrana e può sempre deliberare sia in ordine alla re-voca di decisioni precedentemente prese sia in merito alla loro conferma.

Fonte Confedilizia.

Trib. Bologna 27 novembre 2001 n. 3343

Porzione come unità
In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo.