Quesiti del 15 Gennaio 2011

Quesito

Il nuovo amministratore di condominio, a distanza di tempo, ancora non ha provveduto a comunicare la sua nomina alla banca e ai fornitori. Sicché, la maggior parte della corrispondenza arriva all’amministratore non più in carica. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Si suggerisce di inviare una raccomandata A/R al nuovo amministratore e, per cono-scenza, alla banca e ai fornitori per esporre la situazione venutasi a determinare. Inoltre di inviare al nuovo amministratore tutta la documentazione nel frattempo perve-nuta.

Quesito

Si chiede di sapere se anche alcune tipologie di interventi - ad esempio quelli di manutenzione straordinaria in emergenza e quelli di piccola manutenzione ordinaria - non necessariamente soggette ad approvazione da parte dell'assemblea né, in qualche caso, all’obbligo di presentazione della denuncia di inizio attività (DIA), possano comunque beneficiare della detrazione fiscale del 36%.

Parere

La risposta al quesito è affermativa. Alla comunicazione di inizio lavori deve essere al-legata la fotocopia della delibera assembleare per i soli interventi per i quali occorra una delibera. Quanto alla Dia, la possibilità di usufruire della detrazione prescinde da tale adempimento.

Quesito

Il parcheggio di un condominio (trattandosi soprattutto di case utilizzate nel periodo e-stivo) in inverno resta quasi del tutto libero. Uno dei condòmini, da molti anni e a titolo di amicizia, ha concesso ad un terzo l'accesso al parcheggio esclusivamente nel perio-do invernale. Si vuole sapere se – in difetto di un regolamento condominiale – Il con-domino abbia il diritto di concedere tale uso.

Parere

In assenza di specifiche previsioni regolamentari, la disciplina dell'uso delle aree comuni è attribuita dell'assemblea, la quale può vietarne o comunque disciplinarne l'uso da parte di terzi estranei al condominio. Fonte Confedilizia.

Trib. civ. Bologna, sez. V, 27 febbraio 1986, n. 357

ASCENSORE:

Le spese che ineriscono al mantenimento e all'uso dell'ascensore - ossia della comodità – vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all’impianto come tale, per modificazioni e migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi. (Nel caso di specie i giudici hanno ritenuto che la spesa per la sostituzione dell’argano e del motore dell’ascensore debba essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali).

Quesito

Si chiede di sapere se - nel caso di un condominio in cui sono stati effettuati interventi di manutenzione straordinaria, ma non si sono potute saldare alcune fatture ai manutentori in quanto parte dei condòmini non ha provveduto al versamento delle rate di propria competenza - l'amministratore possa rilasciare la certificazione per lo sgravio fiscale del 36% ai soli condòmini in regola coi pagamenti.

Parere

Il presupposto della certificazione in parola è che tutti gli adempimenti relativi alla age-volazione siano stati effettuati, con la conseguente possibilità – per il condomino – di portarsi in detrazione le somme di propria competenza nella dichiarazione dei redditi.

Tale presupposto non pare sussistere nel caso enunciato nel quesito.

Quesito

Ad un amministratore è stato conferito l’incarico di amministrare un condominio per il quale non è stato approvato il consuntivo di gestione redatto dall'amministratore uscente in quanto inesatto e carente di dati.

Il nuovo amministratore, pur avendo ricevuti alcuni documenti da quello uscente, non è riuscito a ricostruire il consuntivo in questione poiché non corrispondono gli importi di alcune bollette e la documentazione è comunque mancante. Si chiede un parere in merito.

Parere

Sulla scorta dell’espositiva di cui al quesito, sembrerebbe ricorrere una situazione di irregolarità della precedente gestione, che potrebbe giustificare un'eventuale azione di responsabilità o di altra natura nei confronti dell'amministratore uscente. Stando così le cose, è evidente che l'assemblea non potrebbe approvare in via definitiva il rendiconto e

il relativo riparto senza approvare automaticamente l'operato di quest'ultimo.

D'altro canto, senza un rendiconto e un riparto validamente approvati dall'assemblea, l'amministratore non potrebbe conseguire il pagamento da parte dei condòmini, né conseguire dal giudice decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi.

La soluzione potrebbe essere quella di far approvare dall'assemblea il rendiconto e il riparto in via provvisoria, salva approvazione definitiva all'esito delle eventuali iniziative contestualmente deliberate nei confronti dell'amministratore uscente se ne ricorrono gli estremi e comunque allorché saranno acquisiti tutti gli elementi necessari per un quadro

definitivo della situazione contabile del condominio.

Quesito

Un condomino asserisce di non aver ricevuto l’avviso di convocazione ad un’assemblea condominiale nonostante l’amministratore – con ampio preavviso – abbia inviato le convocazioni con raccomandate a/r a mezzo poste private (dotate di aut. Min.) e quella indirizzata al condomino in questione sia tornata al mittente per compiuta giacenza. L’amministratore chiede come debba comportarsi in quanto il condomino è intenzionato a invalidare l’assemblea se non verrà convocata un’altra assemblea.

Parere

La convocazione dell'assemblea costituisce atto recettizio che produce effetti dal mo-mento in cui è pervenuto all'indirizzo del destinatario.

Nessuna rilevanza riveste la circostanza che, non avendo il condomino provveduto al ritiro della raccomandata, la stessa sia ritornata al mittente.

D'altro canto, se così non fosse sarebbe sufficiente non ritirare mai le raccomandate per poter sostenere di non essere stato regolarmente informato delle riunioni condominiali o di non aver mai ricevuto i relativi verbali.

Ciò che conta è che l'avviso sia pervenuto all'indirizzo giusto, alla persona giusta e nei termini di preavviso previsti dalla legge. Fonte Confedilizia.

Quesiti del 06.01.2011

Quesito

Si domanda quale maggioranza occorra per deliberare la procedura di accertamento tecnico preventivo.

Parere

La procedura per accertamento tecnico preventivo va deliberata con la stessa maggioranza richiesta per qualunque altra procedura giudiziale, cioè con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice civile.

Quesito

Si domanda se si debba applicare la ritenuta d’acconto del 4% sul compenso da erogare ad un privato condomino per un lavoro eseguito sulle parti comuni.

Parere

La risposta è negativa. La ritenuta si applica esclusivamente sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell'esercizio di imprese.

Quesito

Si domanda come vada calcolata la quota da pagare da parte del condomino che intenda partecipare, in un secondo tempo, alla spesa di installazione dell’ascensore alla quale inizialmente non aveva contribuito.

Parere

Esistono diversi criteri per il calcolo, tra i quali rientra anche quello che utilizza il dato Istat (ovviamente pieno) che non è necessariamente limitato ai contratti di locazione.

E' possibile stimare quanto valga oggi l'impianto in base al costo iniziale aggiornato, ai costi di manutenzione sostenuti e alla vetustà, oppure stimare il valore di un impianto nuovo, riducendolo in base alla vetustà e valutare altresì se l'impianto è a norma, calcolando in caso contrario anche il costo per la messa a norma. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione N° 4219 del 2007

TABELLE MILLESIMALI

In tema di condominio degli edifici per l'approvazione delle tabelle millesimali in sede assembleare, conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese, è sufficente la maggioranza prevista dall'art. 1136, terzo comma, del codice civile

Quesiti del 27.11.2010

Quesito

Si domanda quale maggioranza occorra per sostituire la porta di un garage condominiale con un portone a chiusura automatizzata.

Parere

La mera automazione di un manufatto già esistente costituisce, in genere, un intervento migliorativo da qualificarsi come spesa di manutenzione straordinaria, se non ne vengono alterate le caratteristiche intrinseche né la destinazione. Se trattasi di intervento di "rilevante entità" è necessaria la maggioranza di cui al 2° comma dell'art. 1136 del codice civile.

La questione va tuttavia approfondita in concreto, caso per caso, alla luce delle caratteristiche, della tipologia e dell'entità delle modifiche che si intendono apportare alla cosa comune.

Quesito

Un amministratore domanda come debba comportarsi nel caso in cui un condomino non risulti essere stato convocato all’assemblea.

Parere

Quantunque vada rammentato che la mancata convocazione di un condomino non è causa di nullità dell'assemblea, ma di mera annullabilità della stessa, con la conseguenza che inviando il verbale al condomino non convocato questi dovrebbe impugnare la delibera nel termine perentorio di trenta giorni dal ricevimento del verbale, tuttavia la soluzione più sicura e anche più corretta è quella di riconvocare l'assemblea, invitando anche il condomino precedentemente non convocato.

Quesito

Un inquilino di una piccola palazzina vorrebbe installare, a proprie spese, un montascale per poter uscire di casa perché impossibilitato a fare le scale autonomamente. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Il singolo condomino, e per esso anche il conduttore che detiene l'immobile di proprietà esclusiva, può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

L'installazione di un montascale (inteso sostanzialmente quale servoscala) di per sé non è un intervento tale da danneggiare o comunque da incidere negativamente sul bene comune scala in modo da alterarne la destinazione o impedire ad altri di farne parimenti uso. Tanto più che detto intervento sembra pienamente conforme alla disciplina in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, diretta ad agevolare le modifiche strutturali che impediscono o rendono difficoltosi gli spostamenti ai portatori di handicap fisici.

D'altro canto, in concreto, occorre accertare se per le modalità con cui l'opera viene realizzata, determini una riduzione della superficie e del volume utili della scala, rendendo quindi disagevole o comunque più difficoltoso il passaggio delle persone e anche delle cose, in tal caso occorrendo il consenso di tutti condòmini.

Diversamente, nel caso in cui i problemi sopra profilati non sussistano, occorrerà all'inquilino certamente il consenso del proprietario-locatore, in quanto come detto il diritto alla modificazione spetta solo a quest'ultimo, mentre non è necessaria una delibera autorizzativa dell'assemblea posto che ad accollarsi le spese è l'inquilino.

Quesiti del 21.11.2010

Quesito

Si domanda quale maggioranza occorra per la sostituzione dei serramenti delle parti condominiali.

Parere

La sostituzione di manufatti condominiali, intesa nel senso di manutenzione straordinaria degli stessi, va deliberata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice civile, a meno che non vengano poste in essere vere e proprie innovazioni.

Quesito
Il proprietario di un locale commerciale, ubicato al piano terra di un edificio residenziale, ha installato motori di refrigerazione molto potenti e rumorosi che recano disturbo all’intero condominio sia di notte che di giorno. Si chiede un parere al riguardo
Parere

La questione posta va inquadrata nella previsione dell'art. 844 del Codice civile, in forza del quale l'obbligo di tollerare "immissioni" di rumore sussiste solo a condizione che le stesse non eccedano il limite della "normale tollerabilità" nel senso postulato dalla stessa norma.

Alla luce dell'espositiva della richiesta di parere, per le modalità e i tempi con i quali il fenomeno denunziato si verifica, sembra potersi ritenere che tale limite venga nella fattispecie certamente superato.

Tuttavia, se non si riesce a convincere l'autore dei fatti lesivi a porre rimedio spontaneamente alla situazione de qua, non esiste altra possibilità che adire il Giudice per conseguire gli opportuni provvedimenti a tutela dei diritti lesi.

Quesito

Un amministratore domanda chi debba convocare – tra nudo proprietario e usufruttuario – in occasione delle assemblee di condominio.

Parere

Il nudo proprietario ha diritto di partecipare solo alle delibere aventi ad oggetto la straordinaria amministrazione; l’usufruttuario, invece, solo a quelle per l'ordinaria amministrazione. Ne consegue che l'amministratore dovrà convocare l'uno o l'altro a seconda del tipo di delibera.

Cassazione civ., sez. II, 21 novembre 2006, n. 24670

Tabelle Provvisorie è legittimo:

In tema di ripartizione delle spese di condominio, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alle spese effettuate consente all'assemblea condominiale di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali non occorre il consenso di tutti i condomini, necessario, invece, per l'approvazione di tabelle definitive. (Pertanto la deliberazione assembleare maggioritaria, con la quale si sia proceduto alla ripartizione temporanea e provvisoria delle spese in base a una tabella non adottata con il consenso di tutti i condomini, è legittima.)

Quesito
Un amministratore invia le comunicazioni ai condòmini utilizzando un servizio di recapito diverso dalle Poste. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Nessuna norma di legge stabilisce obbligatoriamente alcuna particolare forma per l'invio delle comunicazioni condominiali.
L'adozione di una forma specifica è necessaria o opportuna al fine di poter provare l'avvenuto tempestivo invio al destinatario, soprattutto per quanto attiene alla convocazione dell'assemblea e all'invio del verbale agli assenti ai fini dell'eventuale impugnazione delle delibere. Peraltro l'assemblea, che è sovrana, può stabilire le modalità d'invio delle comunicazioni.
Si consiglia, quindi, di sottoporre la questione all’assemblea affinché deliberi in proposito.

Quesito
Un amministratore domanda come debba comportarsi nei confronti di un condomino che intende installare un condizionatore.
Parere
In linea di massima è necessario prima di tutto verificare cosa preveda, oltre che il regolamento di condominio di natura contrattuale, anche il regolamento edilizio del Comune di cui si tratta e quali divieti contempli in ordine all'installazione di condizionatori e di emergenze in genere.
In secondo luogo va rammentato che la giurisprudenza è orientata nel senso di ritenere vietata l'installazione di condizionatori e simili sia in funzione delle dimensioni del manufatto sia in funzione dell'ubicazione di essi sul prospetto principale e in genere sulle porzioni di fabbricato visibili dalla strada.

Quesito
Un amministratore chiede delucidazioni sulla facoltà di un condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato.
Parere
La Corte di Cassazione ha statuito che il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato è consentito ove concorrano due condizioni:
a) che dal distacco non derivi pregiudizio per il funzionamento dell'impianto;
b) che dal distacco non derivi un aggravio di spesa per gli altri utenti o che dell'eventuale aggravio si faccia carico chi opera il distacco.
In presenza di tale duplice condizione il diniego di autorizzazione da parte dell'assemblea è illegittimo.
Continua a sussistere comunque a carico di chi opera il distacco l'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione e conservazione dell'impianto.