Cassazione sentenza N° 24804 08.10.2008

Nessuna responsabilita per il Condominio:

L'assoluta arbitrarietà del comportamento del minore (in concorso con la colpevole, omessa vigilanza dei suoi genitori) era tale da integrare, come ha ritenuto incensurabilmente la Corte d'Appello, il cosiddetto “fattore esterno”, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra cosa e danno, consentendo così di escludere qualsiasi responsabilità del Condominio.

Cassazione sentenza N° 23345 2008

Le spese arretrate maturate e maturande spettano all'acquirente:

La Cassazione, con la sentenza n. 23345 del 2008, conferma quell’indirizzo, oramai consolidato, che vede in chi ha acquistato casa il titolare di diritti ed obblighi nei confronti del condominio.

Cassazione sentenza N° 5315 del 29.05.98 "Deleghe"

Quante deleghe?

Ogni condomino può farsi rappresentare all’assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto chicchessia, anche un estraneo al condominio e anche l’amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un’unica persona. La giurisprudenza (Cassazione, sentenza n. 5315/1998) ammette in genere che il regolamento contrattuale possa disciplinare l’istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne delegato. La stessa cosa non è possibile se si tratta di un regolamento approvato a semplice maggioranza (assembleare).

Si rammenta che il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega, perché il rapporto tra delegante e delegato è fiduciario e personale.

Tribunale di Monza sez. I, 15/01/2007

Interesse del condominio alla continuità dell'amministratore:

In tema di condominio di edifici, l'istituto della prorogatio imperii - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, comma 2, c. c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza del 3 agosto 2007, n. 17039

Per il recupero degli oneri condominiali è tenuto esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare.

In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unita' immobiliare di proprieta' esclusiva, e' passivamente legittimato il vero proprietario di detta unita' e non anche chi possa apparire come tale.

Ne discende che in materia condominiale nella individuazione dei soggetti tenuti al pagamento delle spese di gestione di un condominio, non trova applicazione il principio della apparenza del diritto poiche' esso, nella materia contrattuale e' applicabile a tutela della buona fede di terzi che, in presenza di circostanze obbiettive ed univoche abbiano fatto ragionevole affidamento in una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre nella materia della proprieta' (condominiale) non puo' ravvisarsi una relazione di terzieta' tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettivita' giuridica diversa da quella dei singoli condomini, e quando si tratti di intraprendere azioni giudiziarie per il recupero delle spese debbano prevalere i principi della pubblicita' e della effettivita' che superano ogni apparenza.

Triunale Penale di Roma sez. IX, 20 luglio 2007, N° 15945

Ingiustigicato trattenimento documenti condominiali:

L'ingiustificato trattenimento dei documenti condominiali pur a fronte della garbata quanto esplicita richiesta di restituzione formulata in data xx-xx-xxxx e la necessità dell'uso della polizia giudiziaria per il recupero dei documenti dimostrano incontestabilmente l'intenzione soggettiva di interversione del possesso e configurano un'ipotesi aggravata di appropriazione indebita, in relazione alla quale l'amministratore subentrato è legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale, senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare.

L'Art. 1713 Obbligo di rendiconto.

Consegna documenti da parte dell'Amministratore uscente:
Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato (Cod. Proc. Civ. 263 e seguenti). La dispensa preventiva dall'obbligo di rendiconto non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave (1229).

Quesiti del 28.04.09

Quesito

I condòmini di una palazzina sono tutti d’accordo per modificare le tabelle millesimali che erroneamente non tengono conto di due mansarde. L’amministratore domanda come debba procedere.

Parere

Se tutti i condòmini, nessuno escluso, sono d'accordo nel modificare le tabelle millesimali, non devono far altro che incaricare un tecnico di procedere alla redazione delle nuove tabelle che tengano conto anche della mansarde precedentemente omesse dal computo. Quantunque la giurisprudenza abbia recentemente adottato orientamenti diversi in merito alla formazione e alla revisione dei valori millesimali, sarebbe opportuno che le nuove tabelle venissero poi approvate all'unanimità dai parteciparti al condominio.

Quesito

In un edificio, alcuni lampioni condominiali insistono sul giardino di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che ne chiede la rimozione. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Se non sussiste un obbligo a carico del proprietario dei giardini di sopportare la presenza dei lampioni sulla sua proprietà, previsto da un atto di acquisto o da un regolamento di condominio contrattuale da esso richiamato, e sempreché non siano maturati i termini per l'acquisto per usucapione del diritto a mantenerli in sito, egli in effetti può pretendere dal condominio la rimozione e lo spostamento dei lampioni stessi su un’area di proprietà condominiale e il condominio è tenuto provvedere in tal senso.

Quesito

Un amministratore domanda come vanno ripartite le spese anticipate al legale per avviare un procedimento ingiuntivo contro un condomino moroso.

Parere

Le spese anticipate vanno ripartite tra i condòmini come per qualsiasi altra procedura. All'esito del procedimento ingiuntivo, in forza del provvedimento giudiziale, verranno recuperate coattivamente e riaccreditate ai condòmini nella stessa proporzione in cui le hanno anticipate. Fonte Confedilizia-

Quesiti del 18.04.2009

Quesito:

Un regolamento di condominio di origine contrattuale proibisce l'utilizzo del giardino comune ai condòmini se non per il transito e il deposito delle biciclette, per la raccolta differenziata e per lo stazionamento di veicoli adibiti alla manutenzione dello stabile. Alcuni condòmini vorrebbero utilizzare tale spazio diversamente, in particolare per farvi giocare i loro bambini in orari prestabiliti. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Se il regolamento de quo riveste effettivamente natura contrattuale e proibisce qualsiasi utilizzazione del giardino ad eccezione di quelle espressamente e specificamente consentite, per la sua modifica (anche se per finalità che sotto il profilo razionale possono apparire conformi alla normale destinazione di un giardino) è necessario il consenso unanime dei partecipanti al condominio e quindi una delibera totalitaria. 

Quesito:

In un condominio di nuova costituzione un condomino si rifiuta di approvare le tabelle millesimali predisposte dal tecnico su incarico dell’assemblea. Si chiede un parere al riguardo.

Parere 

Quantunque esista anche un orientamento giurisprudenziale secondo il quale le tabelle di cui trattasi possono essere approvate a maggioranza, tuttavia l'unica soluzione sicura consiste nel ricorrere al Tribunale per la formazione giudiziale dei valori millesimali. Si precisa che tutti i condòmini devono partecipare al giudizio in qualità di attori o di convenuti, vertendosi in una fattispecie di litisconsorzio necessario.

Quesito:

In un condominio ove è ubicato un ristorante, il regolamento di origine contrattuale prevede la ripartizione della spesa dell'acqua potabile in base alle persone che occupano le singole unità immobiliari. La proprietaria del ristorante che detiene nel suddetto condominio oltre 450 millesimi di proprietà, rifiuta l'installazione di un contatore a servizio della propria unità immobiliare e fissa a sua discrezione il numero di persone ai fini della spesa. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Trattandosi di regolamento contrattuale - redatto quindi, al momento della vendita delle prime unità immobiliari - deve ritenersi che all'epoca nell'edificio esistessero solo unità immobiliari ad uso abitativo: ciò spiega il tenore della clausola de qua. Potrebbero quindi ritenersi venuti meno i presupposti di fatto sui quali si fondava l'originaria previsione contrattuale, la cui applicazione era resa possibile dalla facilità di accertare con assoluta precisione il numero di persone dimoranti in ciascuna unità immobiliare (anche se si tratta di un criterio che non consente di determinare con precisione l'effettivo consumo). La situazione di fatto è oggi mutata a causa della destinazione data ad una delle unità immobiliari: ne consegue che o si conviene in ordine a modalità che consentano in modo oggettivo l'effettiva applicazione del criterio regolamentare, o si adotta un criterio diverso, ovvero non resta che adire il giudice per risolvere il problema. Fonte Confedilizia.