Legge 26 ottobre 1995, n. 447 , legge quadro sull'inquinamento acustico.

Immissioni e rumori molesti:

Ricordiamo che l'inquinamento acustico nuoce alla salute.

L'argomento è regolato dall'art. 844 del Codice civile il quale stabilisce che il proprietario non può impedire le immissioni di fumo, di calore o le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni, se non superano la normale tollerabilità, anche riguardo alla condizione dei luoghi.

La norma viene applicata anche al condominio, pertanto, si devono intendere vietate le immissioni che eccedono la normale tollerabilità, anche nei rapporti tra proprietari in un condominio.

Per valutare la tollerabilità o meno delle immissioni si deve tener conto delle peculiari caratteristiche dei rapporti condominiali; si deve valutare se nell'edificio ci siano unità destinate ad abitazione civile ed altre ad attività commerciali. In tali casi la giurisprudenza privilegia le esigenze di vita connesse alla abitazione piuttosto che quelle commerciali.

La norma dell'art. 844, Codice civile ha carattere dispositivo e nulla vieta, che i proprietari regolino i loro rapporti di vicinato con norme diverse più o meno restrittive, per esempio attraverso il regolamento di condominio. In tal caso occorre tenere conto dei criteri stabiliti nel regolamento per giudicare la liceità o meno di una immissione. Se per esempio il regolamento vieta nel modo più assoluto l'esercizio di attività rumorose, indipendentemente dai limiti di tollerabilità delle immissioni, allora non c'e' santo che tenga, anche l'abbaiare continuo di un cane puo' essere considerato illecito.

Viceversa, un regolamento di condominio può essere più "tollerante", consentendo ai condomini, di produrre suoni e far feste sino a certi orari; ma attenzione, ciò non significa che sia lecito tenere il volume della radio o tv a manetta, ma che si possono fare rumori occasionalmente e sporadicamente sempre nel rispetto della salute altrui.

Le azioni da fare per tutelare i propri diritti in merito, possono essere intraprese dal singolo condomino o occupante l'unità immobiliare interessata dai rumori molesti, contro il condominio, in persona dell'amministratore.

Occorre osservare che l'amministratore del condominio non è tenuto a difendere il diritto alla salute dei condomini e degli abitanti dello stabile. Gli unici legittimati a chiedere provvedimenti cautelari a tutela della salute minacciata da inquinamento acustico e ambientale sono le persone come singole. Si può invece pensare ad una legittimazione attiva dell'amministratore quando le immissioni moleste interessino parti comuni dell'edificio.

Nel caso di unità immobiliari concesse in locazione, l'inquilino è responsabile, per sé o suoi aventi causa, delle immissioni che superano la normale tollerabilità nei confronti dei proprietari e inquilini degli appartamenti vicini. Egli, essendo titolare del contratto di locazione, deve impedire che nell'abitazione locatagli si svolgano delle attività moleste.

La giurisprudenza ha dato anche una definizione del "rumore" capace di produrre immissioni ai fini dell'art. 844, Codice civile, affermando che esso consista in "qualunque stimolo sonoro non gradito all'orecchio umano che per le sue caratteristiche di intensità e durata può divenire patogeno per l'individuo" (Tribunale Napoli Sez. X, 17 novembre 1990, n. 11927).

Il rumore prodotto nell'esercizio di una professione o di un mestiere può essere sanzionabile penalmente in base all'art. 659, comma 2, Codice penale. Si commette un reato, soltanto se l'attività viola uno specifico precetto contenuto in in un regolamento comunale di polizia, in una legge ordinaria, o in una ordinanza amministrativa emanata dagli organi competenti.

Corte di Appello di Milano, sez. I, 21-06-1991

Canna Fumaria:

L'apposizione, da parte di un condomino e per propria esclusiva utilita', di una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio, non integra una modificazione della cosa comune necessaria al suo miglior godimento, da parte di tutti i condomini, ma costituisce innovazione soggetta alla disciplina dell'art. 1120, Codice civile. Deve per questo ritenersi vietata, in primo luogo, quando costituisce un'evidente alterazione del decoro architettonico dello stabile e, in secondo luogo, quando le caratteristiche del manufatto sono tali da sottrarre una parte del muro condominiale all'uso degli altri condomini, i quali evidentemente non possono utilizzare la stessa porzione di muro per appoggiarvi propri tubi o manufatti. Il consenso di tutti i condomini richiesto per gli atti direttamente costitutivi di diritti reali sul fondo comune, non e' necessario per deliberare l'apposizione di una canna fumaria ad uso esclusivo di un singolo condomino, nonostante che l'imposizione abusiva di questa possa condurre alla costituzione di un diritto di servitù per usucapione. L'unanimita' dei consensi prevista dall'art. 1108, Codice civile, non e', infatti, richiesta per gli atti che possono determinare la costituzione di diritti reali solo con il concorso dell'ulteriore ipotetico requisito dell'avvenuta maturazione del possesso ad usucapionem.

Sentenza di Cassazione Civ., Sez. II, 31/1/2008, n. 2305

Costituzione super condominio:

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ., (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. 

Quesiti del 21.12.08

Quesito

Un condomino vorrebbe accorpare una parte del pianerottolo condominiale antistante l’ingresso della propria abitazione per ampliarne l’atrio. Si chiede di conoscere quale maggioranza occorra per autorizzare un intervento del genere. 

Parere

L'art. 1102 del Codice civile, applicabile anche alla materia condominiale, attribuisce al comproprietario il diritto di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. 

L'art. 1120, 2° comma, del Codice civile, inoltre, vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

L'occupazione che il condomino intenderebbe realizzare sul pianerottolo comune secondo la richiesta di parere, da un lato comporterebbe un'alterazione di destinazione e, dall'altro, renderebbe la cosa comune inservibile all'uso degli altri condòmini.

Pertanto, alla luce di quanto sopra, per autorizzare un intervento del genere occorrerà il consenso di tutti i condòmini.

Quesito

Si domanda se sia possibile modificare a maggioranza i criteri di ripartizione delle spese previsti in un regolamento di tipo contrattuale.

Parere

La risposta è negativa. Per una modificazione del genere, infatti, occorre una delibera assunta dall’unanimità dei partecipanti al condominio.

Quesito

In un edificio un condomino ha frazionato la propria abitazione in due distinte unità immobiliari. Si domanda se ciò legittimi gli altri condòmini a chiedere un risarcimento danni. 

Parere

Salvo che il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti espressamente ai condòmini di frazionare le proprietà esclusive (nel qual caso un'eventuale deroga dovrebbe essere accettata da tutti i condòmini), ciascun condomino può disporre della sua proprietà in modo pieno ed esclusivo ai sensi dell'art. 832 del codice civile.

Ne consegue che in via generale gli altri condòmini, in assenza di specifici divieti regolamentari, non sono legittimati ad agire in giudizio per il risarcimento dei danni. Fonte Confedilizia.

Sentenza di Cassazione Civile Sez. II, Ord. 13/11/2007, N° 23559

Partecipazione alle spese di giudizio:

In tema di competenza per valore, con riferimento all'azione avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali secondo approvazione dell'assemblea del condominio, il valore della causa va determinato con riferimento alla parte della relativa delibera impugnata, e non alla quota di spettanza del condomino che l'ha impugnata, atteso che l'oggetto del contendere coinvolge i rapporti di tutti i condòmini interessati alla ripartizione, e, quindi, l'interezza di tale importo.

Quesiti del 29.11.08

Quesito 

Un condomino ha istallato un condizionatore all'interno del suo appartamento creando quattro fori sulla facciata del fabbricato. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Va in primo luogo accertato se il regolamento edilizio comunale e l’eventuale regolamento di condominio di origine contrattuale contengano previsioni specifiche sul punto. 

Sotto il profilo strettamente civilistico, la questione va esaminata alla luce del disposto dell'art. 1102 del codice civile, in forza del quale l'intervento può ritenersi legittimo a condizione che non sia lesivo del decoro del caseggiato né della sicurezza né pregiudizievole per le parti comuni e non sia lesivo di diritti soggettivi di singoli condòmini.

Quesito 

Si domanda se i box siti al piano terra di un condominio debbano partecipare alle spese straordinarie per la messa a norma dell'ascensore

Parere

Per la ripartizione delle spese dell'ascensore, sia ordinarie che straordinarie, dovrebbe esistere una tabella indicante le unità immobiliari tenute a contribuire alle spese stesse in base ai valori millesimali attribuiti dalla tabella.

Le unità immobiliari non contemplate non dovrebbero essere chiamate a partecipare alle spese in questione anche se si tratta di spese finalizzate alla messa a norma.

Quesito 

Si chiede se la perizia prodotta da un termotecnico che giustifichi il distacco da parte di un condomino dall'impianto di riscaldamento centralizzato debba essere asseverata o meno.

Parere

La Corte di Cassazione ha statuito che il distacco unilaterale dall'impianto è consentito alla duplice condizione che non provochi squilibri all'impianto stesso e che dal distacco non derivi un aggravio di spesa per gli altri condòmini.

Nessuna norma di legge, peraltro, disciplina la fattispecie e quindi non esiste una disposizione che stabilisca quali requisiti debba rivestire la perizia che accerta la presenza di tale duplice condizione.

Certo, l'asseverazione fornisce maggiori garanzie di obbiettività dell'elaborato, ma sarebbe soprattutto opportuno che la perizia del tecnico del richiedente il distacco, asseverata o non, venisse verificata da un tecnico incaricato dal condominio.

sentenza Cassazione Civile Sez. II, 20/11/2007, n. 24141

Propter Rem:

La violazione dell'obbligazione "propter rem", anche se protratta per oltre vent'anni, non determina l'estinzione del rapporto obbligatorio ma al contrario, avendo carattere permanente, consente ai condòmini di esigere l'eliminazione della situazione determinata dalla violazione stessa. (Nella fattispecie la Corte, in applicazione del principio, ha ritenuto irrilevante che la costruzione di un soppalco ritenuto produttivo di una situazione di pericolosa instabilità per i muri divisori, fosse anteriore di oltre vent'anni dall'accertamento dalla sua lesività). Fonte Confedilizia.

Quesiti del 13.11.08

Quesito

Una causa legale promossa dal condominio contro terzi si è protratta lungamente negli anni. Recentemente la sentenza del Tribunale ha condannato il condominio al paga-mento delle spese legali e processuali (elevate). Alcuni proprietari hanno venduto l'im-mobile e i subentranti hanno posto in calce all'atto di compravendita il loro dissenso ri-spetto alla lite in corso. Si domanda come l’amministratore debba comportarsi in casi del genere.

Parere

In linea generale, per tali spese opera nei confronti del condominio la solidarietà passi-va tra alienante e acquirente in base al disposto dell'art. 63 delle disposizioni di attua-zione del codice civile, secondo comma. Gli accordi e le pattuizioni intercorsi tra i due soggetti nell'atto di vendita producono ef-fetti nei loro rapporti interni ma non sono opponibili al condominio.

Quesito

In un condominio, un immobile appartiene a cinque diversi proprietari. Uno di questi, seppur regolarmente convocato, non ha partecipato all’assemblea né di persona né per delega, mentre tutti gli altri condòmini erano presenti. Si domanda se ciò possa aver inciso sull’intervenuta delibera assembleare con la quale sono stati decisi interventi per i quali occorrono 1000 millesimi.

Parere

Se si tratta di decisioni da prendere con votazione adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio, qualora non risulti che l'unico comproprietario presente in assemblea ha partecipato e votato anche per incarico degli altri, non sembra potersi ritenere raggiunta la necessaria totalità dei consensi.

Quesito

Un condomino proprietario di un appartamento al pian terreno ha chiesto all’amministratore l’autorizzazione ad installare a sue spese, sulle finestre e sull portefinestre, inferriate metalliche anti-intrusione. Si domanda se il condomino possa essere direttamente autorizzato dall’amministratore o la richiesta in questione debba essere portata al vaglio dell’assemblea in quanto si potrebbe configurare un intervento lesivo dell’estetica del palazzo.

Parere

Delle due l'una: o l'intervento sulle proprietà esclusive non è lesivo delle parti comuni, e allora non è necessaria tout court alcuna autorizzazione da parte di nessuno, o si tratta di intervento in concreto lesivo dell'estetica, e allora opera il divieto sancito dall'art. 1122 del codice civile. In ogni caso, non compete all'amministratore autorizzare interventi da parte di singoli condòmini, a meno che tale potere non sia espressamente contemplato dal regolamento di condominio contrattuale.

Fonte Confedilizia.

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza N° 15476 del 11.06.08

Il creditore di una determinata somma di denaro,  non può frazionare il credito in plurime richieste giudiziali di adempimento:

Non è consentito al creditore di una determinata somma di denaro, dovuta in forza di un unico rapporto obbligatorio, di frazionare il credito in plurime richieste giudiziali di adempimento, contestuali o scaglionate nel tempo, in quanto tale scissione del contenuto dell'obbligazione, operata dal creditore per sua esclusiva utilità con unilaterale modificazione peggiorativa della posizione del debitore, si pone in contrasto sia con il principio di correttezza e buona fede, che deve improntare il rapporto tra le parti non solo durante l'esecuzione del contratto ma anche nell'eventuale fase dell'azione giudiziale per ottenere l'adempimento, sia con il principio costituzionale del giusto processo, traducendosi la parcellizzazione della domanda giudiziale diretta alla soddisfazione della pretesa creditoria in un abuso degli strumenti processuali che l'ordinamento offre alla parte, nei limiti di una corretta tutela del suo interesse sostanziale. In conseguenza del suddetto principio, pertanto, tutte le domande giudiziali aventi ad oggetto una frazione di un unico credito sono da dichiararsi improponibili.