11 apr 2008
Quesiti del 11.04.08
Quesito
Si domanda se alla spesa per il rifacimento del vano scale debbano partecipare anche i proprietari dei negozi con accesso diretto dalla strada.
Parere
Secondo il chiaro disposto dell’art. 1124 del codice civile, "le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono".
Pertanto, salva diversa disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può derogare all’art. 1124 ora citato, alle spese di ricostruzione non partecipano i condòmini le cui proprietà non si servono in alcun modo delle scale, cioè i condòmini aventi unità immobiliari esterne verso strada o verso corte.
Per completezza, segnaliamo tuttavia che parte della giurisprudenza, sul punto, è di di-verso avviso, reputando addebitabili anche ai proprietari dei locali siti al piano terra con accesso dalla strada le spese per la sistemazione del vano scale.
Quesito
Si domanda se l'amministratore di condominio dimissionario sia obbligato a consegnare i documenti di competenza del condominio e a rendere il conto della sua gestione all’amministratore subentrante.
Parere
La risposta è positiva. L’amministratore, infatti, è tenuto, al momento in cui rassegna le dimissioni e al momento del passaggio di consegne, a rendere il conto della sua gestione e a consegnare i documenti di competenza del condominio.
In caso non adempia agli obblighi sopra indicati, l’amministratore subentrante può pro-cedere nei suoi confronti con un procedimento d’urgenza ex art. 700 del codice di pro-cedura civile anche in forza dell’art 1713 del codice civile, che in materia di mandato prevede l’obbligo del mandatario di rendere il conto del suo operato e di rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Quesito
Si domanda quale maggioranza occorra per la conferma dell’amministratore uscente.
Parere
L’art. 1136, 4° comma, del codice civile stabilisce che le deliberazioni che concernono la nomina dell'amministratore e la sua revoca devono essere sempre prese con la dop-pia maggioranza prevista dal secondo comma del medesimo articolo: maggioranza de-gli intervenuti in assemblea (teste) e almeno la metà del valore dell’edificio (500 mille-simi). Ciò vale anche per la conferma dell'amministratore uscente (ex multis cfr. Cass. sent. 4269 del 4.5.’94).
Si domanda se alla spesa per il rifacimento del vano scale debbano partecipare anche i proprietari dei negozi con accesso diretto dalla strada.
Parere
Secondo il chiaro disposto dell’art. 1124 del codice civile, "le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono".
Pertanto, salva diversa disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può derogare all’art. 1124 ora citato, alle spese di ricostruzione non partecipano i condòmini le cui proprietà non si servono in alcun modo delle scale, cioè i condòmini aventi unità immobiliari esterne verso strada o verso corte.
Per completezza, segnaliamo tuttavia che parte della giurisprudenza, sul punto, è di di-verso avviso, reputando addebitabili anche ai proprietari dei locali siti al piano terra con accesso dalla strada le spese per la sistemazione del vano scale.
Quesito
Si domanda se l'amministratore di condominio dimissionario sia obbligato a consegnare i documenti di competenza del condominio e a rendere il conto della sua gestione all’amministratore subentrante.
Parere
La risposta è positiva. L’amministratore, infatti, è tenuto, al momento in cui rassegna le dimissioni e al momento del passaggio di consegne, a rendere il conto della sua gestione e a consegnare i documenti di competenza del condominio.
In caso non adempia agli obblighi sopra indicati, l’amministratore subentrante può pro-cedere nei suoi confronti con un procedimento d’urgenza ex art. 700 del codice di pro-cedura civile anche in forza dell’art 1713 del codice civile, che in materia di mandato prevede l’obbligo del mandatario di rendere il conto del suo operato e di rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Quesito
Si domanda quale maggioranza occorra per la conferma dell’amministratore uscente.
Parere
L’art. 1136, 4° comma, del codice civile stabilisce che le deliberazioni che concernono la nomina dell'amministratore e la sua revoca devono essere sempre prese con la dop-pia maggioranza prevista dal secondo comma del medesimo articolo: maggioranza de-gli intervenuti in assemblea (teste) e almeno la metà del valore dell’edificio (500 mille-simi). Ciò vale anche per la conferma dell'amministratore uscente (ex multis cfr. Cass. sent. 4269 del 4.5.’94).
Fonte Confedilizia.
29 mar 2008
Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16639
Non tutto è innovazione
La ristrutturazione dell'impianto fognario (vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali), in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune, non costituisce innovazione. Rientra nei poteri insindacabili dell'assemblea la decisione relativa alle modifiche del detto servizio comune quando sia dettata dalla necessità di sopperire all'insufficienza strutturale e funzionale di quello preesistente in considerazione delle sopravvenute maggiori esigenze anche igieniche.
La ristrutturazione dell'impianto fognario (vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali), in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune, non costituisce innovazione. Rientra nei poteri insindacabili dell'assemblea la decisione relativa alle modifiche del detto servizio comune quando sia dettata dalla necessità di sopperire all'insufficienza strutturale e funzionale di quello preesistente in considerazione delle sopravvenute maggiori esigenze anche igieniche.
Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16641
Illecito edilizio
In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condòmini, attraverso l'autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.
In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condòmini, attraverso l'autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.
27 mar 2008
Cassazione Civile Sez. II, sentenza 28 giugno 2004 n. 11960
Approvazione Tabelle Millesimali
In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al Regolamento Condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa - perchè approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale -le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.(in relazione all'art.1138 terzo comma cod. civ.) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.
In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al Regolamento Condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa - perchè approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale -le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.(in relazione all'art.1138 terzo comma cod. civ.) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.
Sentenza Cassazione Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 Aprile 2005
Tabelle Millesimali
L'allegazione dell'originaria tabella millesimale al regolamento condominiale di natura contrattuale, non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice, nella ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civile. In tal senso è costante la giurisprudenza di questa Corte.Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto fra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero edificio; e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini; l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale, è chiaramente indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità dei consensi, nell'ipotesi in cui le mutate condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alternando il rapporto precedentemente definito.Nella specie, avendo le modificazioni, intervenute nel corso del tempo sugli edifici e sugli immobili di proprietà esclusiva, modificato il rapporto di valori di cui si è detto, come dimostrato dalla diversa quantificazione di millesimi attribuito agli immobili di proprietà esclusiva dei ricorrenti, nel corso degli anni, è necessario che la nuova tabella sia deliberata con il consenso di tutti i condomini e ciò per poterla ritenere efficace anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.
L'allegazione dell'originaria tabella millesimale al regolamento condominiale di natura contrattuale, non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice, nella ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civile. In tal senso è costante la giurisprudenza di questa Corte.Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto fra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero edificio; e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini; l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale, è chiaramente indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità dei consensi, nell'ipotesi in cui le mutate condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alternando il rapporto precedentemente definito.Nella specie, avendo le modificazioni, intervenute nel corso del tempo sugli edifici e sugli immobili di proprietà esclusiva, modificato il rapporto di valori di cui si è detto, come dimostrato dalla diversa quantificazione di millesimi attribuito agli immobili di proprietà esclusiva dei ricorrenti, nel corso degli anni, è necessario che la nuova tabella sia deliberata con il consenso di tutti i condomini e ciò per poterla ritenere efficace anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.
25 mar 2008
Tribunale di Roma 24 Ottobre 1985, n. 5327
Correttivi su millesimi.
Il chiaro dispositivo della norma non consente l'introduzione di correttivi di alcun genere in relazione ad ipotesi in cui solo una parte della porzione di proprietà esclusiva sia in concreto coperta dal lastrico solare. La decisione è condivisibile anche dal punto di vista pratico in quanto la riduzione delle quote millesimali delle unità immobiliari comprese nella colonna d'aria sottostante al lastrico solare oggetto della riparazione, in proporzione alle superfici di proprietà esclusiva effettivamente coperte richiede accertamenti tecnici onerosi per l'amministratore e determina spesso addebiti approssimativi che possono risultare soggetti a contestazioni.
Il chiaro dispositivo della norma non consente l'introduzione di correttivi di alcun genere in relazione ad ipotesi in cui solo una parte della porzione di proprietà esclusiva sia in concreto coperta dal lastrico solare. La decisione è condivisibile anche dal punto di vista pratico in quanto la riduzione delle quote millesimali delle unità immobiliari comprese nella colonna d'aria sottostante al lastrico solare oggetto della riparazione, in proporzione alle superfici di proprietà esclusiva effettivamente coperte richiede accertamenti tecnici onerosi per l'amministratore e determina spesso addebiti approssimativi che possono risultare soggetti a contestazioni.
Quesiti del 25.03.08
Quesito
In un condominio, l'amministratore uscente si rifiuta di effettuare il passaggio di conse-gne con il nuovo amministratore, preferendo consegnare tutta la documentazione ad un condomino da lui scelto. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Il passaggio delle consegne va effettuato nelle mani dell'amministratore validamente e regolarmente nominato dall'assemblea.
La documentazione non può essere consegnata ad un qualsiasi condomino, anche perché l'amministratore uscente ed il nuovo devono redigere un analitico verbale di passaggio, con dettagliato elenco della documentazione consegnata.
Sarà quindi opportuno inviare espressa e formale diffida in tal senso e – se la consegna non viene effettuata – agire, anche in via d'urgenza ex art. 700 del codice di procedura civile, per ottenerla giudizialmente.
Quesito
Si domanda quale effetto abbia la mancata indicazione del codice fiscale nella richiesta di detrazione del 36%.
Parere
La mancata indicazione del codice fiscale non comporta la decadenza dal diritto alla descritta detrazione se l'interessato provvede a regolarizzare la comunicazione sponta-neamente o dietro richiesta dell'ufficio tributario.
Quesito
Si domanda se, per deliberare in merito al compenso dell’amministratore, sia necessa-ria la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina.
Parere
La risposta è negativa. La determinazione del compenso, costituendo l'onere che ne deriva una voce del preventivo della spesa, è infatti da ritenersi un atto di ordinaria amministrazione che non richiede la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° comma, del codice civile prevista per la nomina (e la conferma) dell’amministratore.
In un condominio, l'amministratore uscente si rifiuta di effettuare il passaggio di conse-gne con il nuovo amministratore, preferendo consegnare tutta la documentazione ad un condomino da lui scelto. Si chiede un parere al riguardo.
Parere
Il passaggio delle consegne va effettuato nelle mani dell'amministratore validamente e regolarmente nominato dall'assemblea.
La documentazione non può essere consegnata ad un qualsiasi condomino, anche perché l'amministratore uscente ed il nuovo devono redigere un analitico verbale di passaggio, con dettagliato elenco della documentazione consegnata.
Sarà quindi opportuno inviare espressa e formale diffida in tal senso e – se la consegna non viene effettuata – agire, anche in via d'urgenza ex art. 700 del codice di procedura civile, per ottenerla giudizialmente.
Quesito
Si domanda quale effetto abbia la mancata indicazione del codice fiscale nella richiesta di detrazione del 36%.
Parere
La mancata indicazione del codice fiscale non comporta la decadenza dal diritto alla descritta detrazione se l'interessato provvede a regolarizzare la comunicazione sponta-neamente o dietro richiesta dell'ufficio tributario.
Quesito
Si domanda se, per deliberare in merito al compenso dell’amministratore, sia necessa-ria la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina.
Parere
La risposta è negativa. La determinazione del compenso, costituendo l'onere che ne deriva una voce del preventivo della spesa, è infatti da ritenersi un atto di ordinaria amministrazione che non richiede la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° comma, del codice civile prevista per la nomina (e la conferma) dell’amministratore.
Fonte Confedilizia.
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