Quesiti del 18.03.08

Quesito
Un edificio condominiale necessita di lavori urgenti ed improrogabili. Si domanda come l’amministratore si debba comportare in tale circostanza.

Parere
Dal combinato disposto degli artt. 1130, n. 3 e 1135, 1° comma, n. 4, ed ultimo comma del codice civile, si desume quanto segue:
a) l'amministratore può sostenere anche senza preventiva delibera dell'assemblea le spese di ordinaria amministrazione;
b) i lavori di manutenzione straordinaria devono essere preventivamente deliberati dall'assemblea, salvo che rivestano carattere di urgenza;
c) ove ricorra l'ipotesi di urgenza, l'amministratore può eseguirli anche senza preventiva delibera, ma deve riferirne alla prima assemblea.

Quesito
In un condominio è stato riscontrato un problema di umidità nei muri perimetrali al piano terra. Si chiede come debbano essere ripartite le spese necessarie per la ricerca della causa e l'eventuale manutenzione.

Parere
Le spese per la ricerca devono essere anticipate dal condominio e ripartite provvisoria-mente tra tutti secondo i valori millesimali o il diverso criterio eventualmente previsto dal regolamento di condominio.
Accertato quale sia la causa del danno, se essa è da imputarsi alle parti comuni, tale criterio verrà esteso anche alla ripartizione delle spese di manutenzione.
Ove dovesse invece essere individuata ed accertata una responsabilità dei singoli con-dòmini, nel senso che la causa del danno venga ascritta ad una delle proprietà esclusive, tutte le spese, sia di ricerca che di manutenzione, dovranno essere poste in via definitiva a carico del responsabile.

Quesito
Un condominio ha deliberato, tempo addietro, dei lavori di manutenzione straordinaria che l'amministratore dell’epoca non ha provveduto ad eseguire senza motivazione alcuna. L’attuale amministratore domanda come debba comportarsi in relazione a quella delibera, tenendo conto che i condòmini nel frattempo hanno cambiato idea sul tipo di lavoro e sul relativo riparto.

Parere
Suggeriamo al nuovo amministratore di convocare un’assemblea straordinaria per deli-berare nuovamente sullo stesso argomento relativo al lavoro precedentemente delibe-rato e mai eseguito.
Rammentiamo che l'assemblea è sovrana e può sempre deliberare sia in ordine alla re-voca di decisioni precedentemente prese sia in merito alla loro conferma.

Fonte Confedilizia.

Trib. Bologna 27 novembre 2001 n. 3343

Porzione come unità
In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo.

Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005

Condominio anche orizzontalmente.

La configurabilità della nozione di condominio in senso proprio non riguarda solamente agli edifici che si estendono in senso verticale, ma si può applicare anche ai corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case "a schiera"), che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'art. 1117 cod. civ., peraltro esemplificativamente e con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo".
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005, precisando che anche in edifici in cui manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l'ipotesi della "condominialita’" non puo’ essere senz'altro esclusa, neppure per un insieme di edifici "indipendenti". Fonte Altalex

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Sentenza Cassazione civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696

Responsabilità.

Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato.

Quesiti del 12.03.08

Quesito
Alcuni fornitori di servizi di un condominio (tra i quali l'antennista e l'impresa di pulizie), hanno consegnato all'amministratore le loro fatture senza la ritenuta d'acconto del 4% in quanto - come trascritto sulle fatture in questione - "operazione effettuata ai sensi dell‘articolo 1, comma 100, legge finanziaria 2008". Si chiede un parere in proposito.

Parere
La procedura è corretta (se ad attuarla sono i soggetti effettivamente interessati dalla nuova normativa). La ritenuta del 4% non si applica sui corrispettivi delle prestazioni rese dalle persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le attività minime previsto dall'art 1, commi 96-117, della legge finanziaria 2008.
L'esonero è subordinato all'acquisizione di una apposita dichiarazione da parte dell'amministratore condominiale, con la quale gli interessati attestino di usufruire del sopracitato regime agevolato (ovvero di quello previsto per le nuove iniziative imprendi-toriali) e che pertanto il loro reddito è soggetto ad imposta sostitutiva.

Quesito
L'amministratore vorrebbe chiedere all'assemblea di un condominio da egli stesso am-ministrato di aggiornare il proprio compenso, prevedendo anche - ed ex novo rispetto all'incarico originariamente ricevuto - il pagamento del lavoro svolto per attività straordi-narie. Chiede un parere al riguardo.

Parere
La soluzione di sottoporre alla valutazione dell'assemblea la questione relativa al com-penso per attività straordinaria, sembra non solo opportuna, ma necessaria, atteso che, secondo la giurisprudenza ormai prevalente sul punto, il compenso straordinario non è dovuto se non viene espressamente approvato in sede assembleare.
Ora, mentre il compenso straordinario per l'attività connessa a lavori di manutenzione straordinaria può essere deliberato di volta in volta contestualmente alla delibera relati-va alla approvazione dei lavori stessi, per le altre attività esulanti dalla ordinaria ammi-nistrazione, la questione andrebbe sottoposta all'assemblea all'atto della nomina o della conferma.
L'amministratore potrebbe porre all'ordine del giorno la voce "Nomina dell'amministratore. Suo compenso per attività ordinaria e per attività straordinaria", oppure inserire tale voce nel preventivo del prossimo anno sottoponendolo ad approvazione e spiegando all'assemblea le ragioni dell'inserimento della voce stessa.


Quesito
Una condomina - che in occasione della separazione dal marito ha avuto in assegna-zione la casa - ha chiesto all'amministratore di predisporre una contabilità distinta delle spese tra lei (conduttrice) e il suo ex marito. L'amministratore si chiede se, in casi come questi, ha un obbligo specifico ad eseguire tale ripartizione oppure se il suo dovere sia esclusivamente di redigere il consueto bilancio consuntivo e preventivo.

Parere
In base alla legislazione vigente le attribuzioni dell’amministratore, previste dall’art. 1130 del codice civile, da leggi speciali e/o dal regolamento di condominio, sono limitate e circoscritte alla gestione delle parti comuni.
Nessun obbligo ha quindi l’amministratore di redigere contabilità separate, né di svolgere attività che attengono a rapporti privati tra condòmini, né tantomeno con terzi soggetti. L’obbligo di svolgere tali attività potrebbe sussistere solo in forza di un separato e specifico mandato conferito dal soggetto interessato, ma comunque al di fuori del rapporto di mandato che intercorre tra detto amministratore e il condominio. Fonte Confedilizia

Sentenza Cassazione civ., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746

Gravose o voluttuarie

In tema di condominio di edifici, l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera. (Fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini). Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione civ., sez. II, 23 Ottobre 1999, n. 11936

Differenze tra innovazioni e modificazioni

In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. (La S.C. ha così escluso che costituisse "innovazione" vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria). Fonte Confedilizia.

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