Quesiti del 06.03.08

Quesito
L'assemblea condominiale ha deliberato la spesa straordinaria per l'innalzamento delle reti dell'ascensore e l'amministratore ha redatto un quadro di riparto dei relativi costi, uti-lizzando i millesimi di manutenzione dell'ascensore. Una condomina contesta detto ri-parto, sostenendo che vanno invece applicati i millesimi di proprietà. Si chiede un pare-re al riguardo.

Parere
Le reti dell'ascensore sono parte costitutiva dello stesso impianto di ascensore e pertanto il loro innalzamento costituisce una modifica che si inquadra tra le spese finalizzate al più sicuro utilizzo dell'impianto stesso. Non si vede quindi, in assenza di una disposizione del regolamento di condominio che legittimi una diversa interpretazione, perché si dovrebbe applicare un criterio di riparto difforme da quello che viene utilizzato per tutti gli altri aventi ad oggetto l'impianto.

Quesito
In un regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore originario ed allegato ai con-tratti di acquisto, è stata anche allegata la tabella millesimale per la proprietà generale. In casi come questi, non dovrebbe essere obbligatoriamente allegata al regolamento anche la tabella millesimale "scale" con i valori dei piani o porzioni di piano? Può l'as-semblea validamente deliberare, senza raggiungere l'unanimità, un diverso criterio di ripartizione delle spese di pulizia delle scale (comunque diverso da quello previsto dall'art. 1124 del codice civile)? Si vorrebbe anche sapere se la mancata redazione del verbale e la sua rilettura a fine assemblea, possano essere causa di nullità.

Parere
La redazione di una tabella per la ripartizione delle spese delle scale (e per analogia dell'ascensore) è opportuna, non obbligatoria. Ciò che importa è che ai fini della riparti-zione di dette spese si tenga conto del criterio misto sancito dall'art. 1124 del codice ci-vile, che in quanto norma derogabile deve trovare applicazione solo se non sia previsto un criterio diverso da un regolamento di condominio contrattuale o da una delibera assembleare adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio. Peraltro va precisato che il criterio dell'art. 1124 è dettato per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale.
La mancata redazione e rilettura del verbale a fine assemblea, pur essendo quest’ultima consigliabile, non costituisce, in base alla legislazione vigente, causa di invalidità delle delibere. Naturalmente diverso discorso va fatto per l'ipotesi di non corri-spondenza tra quanto risulta verbalizzato e quanto è avvenuto o è stato dichiarato in assemblea.

Quesito
In un condominio vi è un'autorimessa e dei box di alcuni condòmini, collegati da una galleria comune. Detta galleria ed un box sono gravati da una servitù di tubazione gas a favore di alcuni appartamenti del fabbricato. La tubazione è di proprietà dell'ente distri-butore. Recentemente, l'amministratore ha riscontrato che la tubazione in questione non è conforme alle normative vigenti (attraversando proprio il box e l'autorimessa) e quindi vuole sapere a chi spetti il necessario adeguamento.

Parere
Nella fattispecie descritta la galleria e il box rivestono la qualità di fondi serventi, mentre gli appartamenti sono i fondi dominanti.
Orbene, salvo diversa previsione dei titoli o diversa convenzione, secondo il disposto dell’art.1030 del codice civile, il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù, mentre ai sensi del successivo art. 1069, le spese necessarie per conservare la servitù devono essere sostenute dal fondo dominante. Fonte Confedilizia.

Tribunale Bologna 27 novembre 2001 n. 3343

Lastrico solare
In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità.
E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo.

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Sentenza Cassazione Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913

Balconi aggettanti

La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.

Sentenza Cassazione Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Balconi aggettanti

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Sentenza Cassazione Sez. II del 25 Marzo 2004 n. 5974

Impianto centralizzato di riscaldamento distacco
Il condomino può rinunciare al servizio del riscaldamento distaccandosi dall’impianto comune centralizzato, senza autorizzazione dell’assemblea; purché dal distacco non derivino maggiori spese per gli altri condomini né problemi di efficienza dell’impianto.Il condomino che si distacca dovrà sostenere solo le spese relative alla conservazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento e non anche quelle per il suo uso.

Sentenza Cassazione del 11 Novembre 1992 n. 12125

Condono
L'amministratore del condominio, in quanto tenuto ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea, ha la legittimazione ad agire nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di pagamento dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, senza necessità di una specifica autorizzazione, trattandosi di controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni. La deliberazione dell'assemblea dei condomini, la quale, ai fini della sanatoria degli abusivismi edilizi di cui alla l. 28 febbraio 1985, n. 47, determini la ripartizione fra i condomini delle somme da corrispondere a titolo di oblazione in base alle superfici dei singoli appartamenti anziché in base ai millesimi di proprietà, non è affetta da nullità, né per contrasto con norme imperative, né sotto il profilo della lesione dei diritti individuali dei condomini, in considerazione della rispondenza di detto criterio a quelli previsti dagli artt. 34 e 51 della citata legge.

Quesiti del 03-03-08

Quesito
Un regolamento predisposto dal costruttore (c.d. contrattuale) prima del 1942 è stato modificato nel 1960 con una delibera (mai impugnata) riportante millesimi 891. La modifica eseguita era relativa ad un articolo del regolamento sulla ricostruzione del lastrico solare ove si prevedeva che le spese relative venissero ripartite per 1/4 al calpestio e per 3/4 a carico di tutti i condòmini inclusi quelli del calpestio, riproducendo così la regola dell'art. 1126 del codice civile.
Detta delibera è da ritenersi valida?
Parere
Si rileva che, secondo l'orientamento prevalente della Corte di Cassazione (Cass. Sez. Un. 30.12.1999, n. 943, Cass. 16.9.2004, n. 18665), la modifica di clausole di un regolamento condominiale contrattuale disciplinanti i diritti immobiliari dei condòmini sulle parti esclusive o comuni, non può avvenire per "facta concludentia", ma è necessario che la manifestazione di volontà di tutti condòmini avvenga per iscritto, risultando quindi priva di efficacia la possibilità di una modifica per il tramite di semplici comportamenti, sia pure ripetuti in modo costante. Orbene, poiché la delibera assembleare del 1960 modificativa della clausola è invalida, e più precisamente nulla, non potendosi modificare a maggioranza una clausola di un regolamento contrattuale avente ad oggetto diritti soggettivi dei condòmini e quindi anche i criteri di ripartizione delle spese, deve ritenersi che essa non abbia sostituito la clausola originaria, che continua ad essere valida ed efficace.

Quesito
In occasione di lavori di rifacimento del lastrico solare, come sono da ripartire le spese accessorie quali, per esempio, quelle per i ponteggi, per il direttore lavori, per l'occupazione del suolo pubblico ecc.? Si precisa che nel caso di specie, per una migliore esecuzione del lavoro anzidetto, si debbono demolire anche i muretti divisori delle varie porzioni di lastrico solare degli aventi diritto di uso esclusivo. In questo caso, quale criterio di ripartizione si dovrà adottare per le spese di demolizione e ricostruzione dei muretti in questione?
Parere
Si ricorda che Corte di Cassazione ha affermato che il criterio di ripartizione fissato dall'art. 1126 del codice civile riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendano necessari in via consequenziale e strumentale sì da doversi considerare alla stregua di spese accessorie (Cass. 19.10.1992, n. 11449); sempre che, aggiungiamo, non siano finalizzati anche alla realizzazione di interventi manutentivi diversi e su diverse parti comuni e ferma restando l'eventuale esistenza di diverse previsioni del regolamento contrattuale.

Quesito
In uno stabile composto da due scale, i condòmini della seconda scala (in cortile) intendono installare nella “tromba” delle scale un ascensore. Per tale installazione occorre acquisire la cantina di un condomino al quale verrà data in cambio una cantina condominiale. Inoltre l’ascensore occuperà anche una parte dell’androne della seconda scala. Quale maggioranza è necessaria per cedere la cantina condominiale e quale maggioranza è necessaria per occupare una porzione dell’androne della seconda scala?
Parere
Per la vendita della cantina condominiale e del pari per un’eventuale permuta di una cantina con l’altra, è certamente necessario, in base alla legislazione vigente, il consenso di tutti i partecipanti al condominio comproprietari della cantina.
Ferme restando eventuali specifiche previsioni del regolamento di condominio contrattuale, l’occupazione della porzione di androne della seconda scala potrebbe costituire nella fattispecie un’innovazione vietata ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 del codice civile, in quanto destinata a rendere una parte comune dell’edificio (in questo caso la porzione di androne che verrebbe ad essere permanentemente occupata dall’impianto) inservibile all’uso o al godimento di uno o più condòmini, che tra l’altro non potrebbero usufruire neppure in parte dei vantaggi dell’innovazione stessa. Fonte Confedilizia.

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