Si
domanda se, in caso di rifacimento della facciata di un edificio condominiale, alla
prestazione del professionista incaricato della direzione dei lavori si possa
applicare l'Iva agevolata del 10%.
Amministrazioni Immobiliari & Condominio
La Serim Srl di Fele Salvatore, è da diversi anni a disposizione dei cittadini di Nuoro & Olbia, nel cercare di risolvere tutti i problemi connessi alle gestioni condominiali. Svolge il compito di mediatore, non chè di revisore conti. Specializzato nella redazione delle Tabelle Millesimali. E nella gestione di Condomini, Villaggi, Consorzi, Multiproprietà, Monoproprietà.
14 ago 2012
Direttore dei lavori ed Iva agevolata
Avviso di convocazione
Quanti
giorni prima – secondo la legge – deve essere comunicato ai condòmini l’avviso
di convocazione dell’assemblea?
Ai sensi dell’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. “l’avviso di
convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima
della data fissata per l’adunanza”. Sul punto la giurisprudenza ha chiarito che
per calcolare il previsto termine di cinque giorni “(che decorre non dalla data
di spedizione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, ma dalla
data di ricezione) è necessario sottrarre il dies a quo, che è solo quello della convocazione e non quello del
ricevimento dell'avviso” (cfr., ex multis,
Trib. Napoli sent. n. 6888 del 13.5.’91); inoltre, che il mancato rispetto di
quanto previsto dalla norma in questione non comporta la nullità ma la semplice
annullabilità delle delibere eventualmente assunte (Cass. sent. n. 2346 del
12.6.’75).
15 lug 2012
Quesiti del 15 Luglio 2012
Quesito
Si vuole sapere se il professionista che
interviene in condominio per la direzione di lavori straordinari possa
applicare l'Iva agevolata del 10%.
Parere
La risposta è negativa. Riportiamo, al
proposito, quanto affermato dall’Amministrazione finanziaria nella circolare n.
71 del 7 aprile 2000.
“Non rientrano nell'agevolazione le
prestazioni rese da professionisti in quanto
esse non hanno
ad oggetto la
materiale realizzazione dell'intervento
ma risultano a questo collegate solo in maniera
indiretta.
Va tenuto presente del resto che
tali prestazioni esulano
dalla ratio agevolativa della Direttiva
comunitaria, tesa ad incentivare
l'impiego di manodopera in
determinati settori ad alta intensità di
lavoro, e che il
legislatore nazionale, quando ha voluto estendere il beneficio di aliquota previsto per il settore edilizio
anche alle prestazioni
professionali, le ha espressamente
richiamate.
Pertanto, le prestazioni rese da
professionisti (ingegneri, architetti, geometri, ecc.), anche se inerenti agli
interventi di recupero
edilizio, restano assoggettate alla aliquota ordinaria del 20 per
cento”.
Quesito
Un condomino ha chiesto all’amministratore
come si debba ripartire la spesa di riparazione di una infiltrazione in un
garage di sua proprietà che ha come copertura un giardino di proprietà esclusiva.
Parere
Parere
Si tratta di una questione rispetto alla
quale il condominio e quindi l'amministratore sono del tutto estranei, non
riguardando una parte comune.
Se la devono vedere i due proprietari
interessati. E l'amministratore non deve
compiere alcuna attività.
Comunque la norma utilizzabile dai due
soggetti potrebbe essere l'art. 1125 del codice civile.
Quesito
Un condomino proprietario di un alloggio sito
al piano terra di uno stabile, lamenta consistenti fenomeni di umidità
risalente, per capillarità, dalla muratura perimetrale dell'appartamento.
Dagli accertamenti effettuati è emerso che il
solaio di calpestio è stato, a suo tempo eseguito, senza che fosse dotato di
una sottostante intercapedine areata. La costruzione dello stabile risale agli
anni ‘60 e la situazione negli ultimi
tempi è peggiorata al punto da rendere inagibile l'alloggio forse (ma non se ne
hanno ancora le prove) proprio a causa di una vena d'acqua.
Si chiede se sia possibile intravvedere in
tale situazione, qualche responsabilità a carico del condominio.
Parere
Dei danni derivanti da vizi e difetti dovuti
a vizio di costruzione, poiché di ciò sembra trattarsi nella fattispecie
descritta, qualora non sia più operante la garanzia decennale dell'appalto
prevista dall'art. 1669 del codice civile a carico dell'appaltatore-costruttore
o venditore, risponde certamente il condominio, sul quale incombe l'obbligo di
evitare che dalle parti comuni derivino danni a terzi.
23 giu 2012
Ascensore
Trib. civ. Milano, sez. VIII, 16 marzo 1989, Mazzilli ed altri c.
Condominio di via Valassina 45, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 515.
L'ascensore è una parte
comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra
poiché essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare
l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti
superiori che sono comuni a tutti.
17 giu 2012
Quesiti del 17 Giugno 2012
Quesito
Si chiede se - qualora un condominio deliberi
in assemblea la gestione rendicontata mensile, in luogo della gestione di
previsione di spesa ad inizio anno con approvazione del rendiconto annuale -
all'assemblea ordinaria di fine anno sia necessario sottoporre comunque ad
approvazione il rendiconto annuale, riepilogando i rendiconti mensili oppure se
si possano intendere approvati i rendiconti mese per mese. In caso di morosità, inoltre, si chiede se
sia possibile adire le vie giudiziarie ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni
di attuazione del codice civile in presenza di rendiconti mensili privi
dell'approvazione assembleare del rendiconto annuale.
Parere
La procedura seguita non pare corretta in
assenza di una espressa previsione di un regolamento di condominio rivestente
natura contrattuale.
In ogni caso, per poter richiedere un decreto
ingiuntivo è necessario allegare il preventivo approvato in una con la relativa
delibera di approvazione o il rendiconto consuntivo in una con la delibera di
approvazione dello stesso.
Quesito
In uno stabile abitato da 6 inquilini, si
domanda se sia corretto ripartire la
spesa relativa al servizio di portierato al 90% a carico degli inquilini ed al 10%
a carico della società immobiliare proprietaria.
Parere
Ai sensi dell'art. 9, secondo comma, della
legge n. 392/’78, la ripartizione indicata è corretta salvo che le parti
abbiano indicato una misura inferiore o, al contrario, salvo che si tratti di
un contratto libero (art. 2, comma 1, della legge n. 431/’98) che preveda
criteri diversi di addebito delle spese.
Quesito
Si vuole sapere se la installazione di un
cancello a chiusura di un varco che fin dalla sua costruzione ne era privo,
integra gli estremi della "innovazione".
Parere
Si tratta certamente di un'innovazione ed
occorre anche verificare che l'installazione non leda in qualche modo diritti
di terzi.
10 giu 2012
Ricostruzione Scale o Ascensore
Trib.
civ. Monza, 12 novembre 1985, Tarasconi c. Condominio Assiria I di Sesto San
Giovanni, in Arch. loc. e cond. 1986, 299.
Il proprietario di unità
immobiliari sue al piano terreno o aventi accesso separato mediante scala in
proprietà esclusiva, è tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione e
ricostruzione delle scale o degli ascensori comuni, limitatamente a quella
parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in
ragione del valore del piano o della porzione di piano: non è invece dovuta
alcuna quota di quella parte di spese ripartite, in base alla medesima norma,
in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo.
Quesiti del 10 Giugno 2012
MANCATA
PRESENTAZIONE MODELLO 770
Qual è la
sanzione cui va incontro il condominio nel caso in cui siano state versate le
ritenute ma non sia stato presentato il modello 770?
Per
il caso di cui trattasi è prevista una
sanzione da un minimo di 258 euro a un massimo di 2.065 euro, oltre 51 euro per
ogni percipiente non indicato.
DETRAZIONE
DEL 36% E BONIFICO
Un
amministratore di condominio domanda come vada effettuato il bonifico ai fini
della detrazione del 36%.
Per i lavori sulle parti comuni, il bonifico deve essere effettuato
versando l’intera somma e indicando il codice fiscale sia del condominio sia di
colui che provvede al pagamento (amministratore o condomino incaricato).
Fonte Confedilizia.
26 mag 2012
Canna Fumaria
Cass.
civile, sez. II del 29-08-1991, n. 9231.
Con riguardo ad edificio
in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro
comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad
un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento
cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione
legale di comunione.
Quesiti del 22 Maggio 2012
Quesito
Quando vi è la sostituzione del casellario
postale, si domanda quale sia il criterio più corretto di ripartizione della
spesa:se quello che prevede il riparto in parti uguali (secondo il numero di cassette spettanti a
ciascuna unità immobiliare) oppure quello in base ai millesimi di proprietà.
Parere
Salva diversa previsione del regolamento di
condominio contrattuale, il primo criterio indicato deve ritenersi corretto e
viene normalmente adottato nella prassi condominiale.
Quesito
Un condomino, sul suo terrazzo d'attico - che
funge anche da copertura condominiale - ha effettuato un intervento di
ripristino a causa di infiltrazioni d'acqua nel sottostante appartamento.
Durante questi lavori ha inoltre sostituito una struttura in ferro (specie di
pergolato) posizionata su tutti i terrazzi d'attico del condominio con una, più
bella, in legno lamellare. Alcuni condòmini – in sede di assemblea ed in
posizione di minoranza – hanno manifestato la loro contrarietà a questa
sostituzione in quanto, pur non avendo leso il decoro dell'edificio, ha creato
difformità con le strutture poste sugli altri terrazzi. Si precisa che il
regolamento contrattuale così recita: “Non potrà essere intrapresa dai singoli
proprietari nessuna opera esterna che modifichi l'architettura del fabbricato e
delle parti comuni”.
Parere
Il quesito proposto rende necessario chiarire
il concetto di "decoro architettonico"del fabbricato, ai fini della
tutela prevista dall'art. 1120 del codice civile. Secondo una precisa
definizione data dalla Suprema Corte (Cass. n. 8.06.1995, n. 6496, confermata recentemente
dalla Cassazione 14 dicembre 2005, n. 27551), per decoro architettonico del
fabbricato deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle
strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle
varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua
determinata armonica fisionomia, senza che si tratti di edifici di particolare
pregio artistico.
La Suprema Corte ha chiarito, inoltre (Cass.
24.03.2004, n. 5899), come l'alterazione al decoro architettonico possa ben
correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche
soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato suscettibili di per sé di
autonoma considerazione, tutte le volte in cui la immutazione sia suscettibile
di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile. Si può quindi
concludere affermando che il divieto contenuto all'art. 1120 c.c. concerne le
"alterazioni ", cioè quei mutamenti che siano sufficienti ad
apportare una disarmonia nell'insieme dell'edificio. La questione sottoposta va
pertanto esaminata sotto il profilo dell'esistenza o meno di una lesione dell'estetica
dell'edificio intesa nel senso sopra esaminato e ciò indipendentemente dal
fatto che la modifica possa essere ritenuta migliorativa sotto il profilo della
qualità o della tipologia dei materiali utilizzati e delle caratteristiche
intrinseche del manufatto, che vanno invece valutate nel quadro della
uniformità ed omogeneità rispetto al contesto.
Se tale limite nel caso concreto viene superato, si
sconfina nella innovazione vietata ed è quindi necessaria la totalità dei
consensi, ferma restando la sussistenza di tutti i requisiti previsti sotto il
profilo urbanistico ed edilizio di natura pubblicistica.
Iscriviti a:
Post (Atom)
Ricerca personalizzata