Geom. Salvatore Fele Amministrazioni Immobiliari & Condominio 0784 189 0392 Viale Sardegna, 12, 08100 Nuoro http://m.google.it/u/m/zFIpze

Quesiti del 26 Febbraio 2011

Quesito

Si domanda se sia obbligatorio per un condominio che non ha nessun dipendente, ma si avvale soltanto delle prestazioni di ditte individuali o di imprese, per i servizi ordinari (pulizia, manutenzione ascensore, riparazioni ordinarie ecc.) e, in casi eccezionali, per le manutenzioni straordinarie, incaricare un organismo di certificazione che rediga il documento di valutazione dei rischi (DVR) e il documento unico valutazione rischi per interferenze (DUVRI).

Parere

Il d.lgs. n. 81/08 (nella parte che disciplina sia il Documento di valutazione rischi sia il Documento unico di valutazione rischi da interferenze) non si applica al condominio che non ha dipendenti.

Quesito

Si domanda se la manutenzione dei frontalini dei balconi, parte integrante della facciata, competa o meno al condominio.

Parere

Secondo l’orientamento assolutamente maggioritario della giurisprudenza, le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi competono al proprietario del poggiolo salvo che sussistano sul frontalino degli elementi decorativi che concorrano a determinare il decoro architettonico dell’edificio condominiale, in tal caso incombendo la spesa su tutti i condòmini.

Quesito

Si chiede un parere riguardo la ripartizione delle spese per la posa in opera di due porte REI, destinate a separare la scala condominiale dai corridoi di accesso alle can-tine. Si precisa che solo alcuni condòmini hanno la cantina e che non vi sono locali comuni nei corridoi cantine.

Parere

Poiché le porte in oggetto sono funzionalmente collegate al miglior uso di un bene comune solo da parte di alcuni condòmini, alla ripartizione delle spese devono partecipare solo questi ultimi.

Quesiti del 12 Febbraio 2011

Domanda:

1)abito al piano terra e ho un meraviglioso terrazzo che curo, al secondo piano si affaccia su tale terrazzo un condomino che usa mettere i vasi delle sue piante all'esterno della sua ringhiera, su appositi contenitori che lo stesso dice essere saldati. cio mi crea problemi sia per paura che mi possano cadere in testa sia per l'uso sconsiderato che il condomino fa di acqua, terra, che purtroppo non puo' fare altro che cadere in basso sporcando magari il terrazzo appena pulito

Risposta: Sentenza n. 2623/05, depositata il 21.6.2005, il giudice di pace di Salerno ha condannato la convenuta contumace E. C. S. a pagare all'attore M. C. la somma di euro 800, oltre agli accessori, a titolo di risarcimento dei danni da quest'ultimo subiti per stillicidio d'acqua nel locale a piano terra che conduceva in locazione per uso commerciale, conseguito all'allagamento del soprastante appartamento di proprietà della convenuta.

Considerazioni: Concludo scriva raccomandata AR al proprietario dei vasi riposti fuori balcone, e all’Amministratore che ne dovrà dare comunicazione a tutti, dove si invita la rimozione dei medesimi in maniera pacifica, per questioni di sicurezza. E che se un domani dovesse per disgrazia cadere il vaso, Lei richiederà il risarcimento danni alle cose danneggiate, mentre per danni fisici faccia presente che si va verso il penale. P.S. il buon senso insegna che i vasi devono essere riposti all’interno del balcone.

Domanda:

2) sul mio stesso pianerottolo,vi e' una porta che accede al lavatoio, quale e' l'esatto uso che si deve fare in questo locale, visto che spesso ci si lamenta del fatto che all'interno dello stesso, poggio in maniera garbata alcune sedie???????faccio presente che la stanza lavatoio e' immensa e cio' che poggio non da' assolutamente fastidio al passaggio, mentre altri condomini candidamente usano l'acqua di tale locale per lavare addirittura il capretto o altro....incredibile ma vero.

Risposta: l’Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione “Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo si osservano le norme sulla comunione in generale” da qui passando per l’appunto sugli articoli della comunione mi viene in mente l’Art. 1102, che recita “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il Titolo del suo possesso”

Considerazioni: Come vede il codice civile prevede di dare la possibilità a tutti di servirsi della cosa comune, ora è chiaro che se il locale nasce come lavatoio, per quello dovrebbe essere usato, ma dalla sua domanda si evince che è molto grande, per cui se tutti i condomini come Lei hanno la possibilità di poter depositare delle sedie non si viola assolutamente nessun articolo di legge. Il punto finale e che cosa diventerebbe dopo il lavatoio se tutti dovessero usarlo come deposito.

Domanda:

3)come detto io abitando al piano terra ho provveduto a bunkerizzare a mie spese il mio appartamento contro eventuali furti o intrusioni, furti che sono avvenuti ai piani superiori.......ora l amministratore intende far perimetrare tutto il palazzo da un sofisticato sistema antifurto, che tutelerebbe solo ed esclusivamente tutti i condomini dal primo piano in su .....mentre noi (4) condomini che abitiamo al piano terra non godremmo di alcun beneficio.

Risposta: L’Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie “Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.”

Art.1123 - Ripartizione delle spese – “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”

Considerazioni: Dunque se l’opera non serve hai 4 condomini del piano terra come recita l’art. 1123 non deve partecipare alla spesa in quanto non ne trae utilità. Se la spesa dell’antifurto è molto costosa in base all’art. 1121 i condomini che non vogliono partecipare all’innovazione possono estromettersi acconsentendo invece a chi vuole realizzare tale impianto di poterlo realizzare. Lasciando naturalmente la possibilità per coloro che non partecipano di poter giovarsi in qualsiasi momento alla innovazione contribuendo al pagamento sostenuto in precedenza dagli altri. Ricordo che è innovazione tutto ciò che nel condominio non esisteva, e il quorum per l’approvazione è molto alto i 2/3 del condominio totale e non dei partecipanti alla riunione (Art. 1120).