Sentenza Cassazione N° 4219 del 2007

TABELLE MILLESIMALI

In tema di condominio degli edifici per l'approvazione delle tabelle millesimali in sede assembleare, conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese, è sufficente la maggioranza prevista dall'art. 1136, terzo comma, del codice civile

Quesiti del 27.11.2010

Quesito

Si domanda quale maggioranza occorra per sostituire la porta di un garage condominiale con un portone a chiusura automatizzata.

Parere

La mera automazione di un manufatto già esistente costituisce, in genere, un intervento migliorativo da qualificarsi come spesa di manutenzione straordinaria, se non ne vengono alterate le caratteristiche intrinseche né la destinazione. Se trattasi di intervento di "rilevante entità" è necessaria la maggioranza di cui al 2° comma dell'art. 1136 del codice civile.

La questione va tuttavia approfondita in concreto, caso per caso, alla luce delle caratteristiche, della tipologia e dell'entità delle modifiche che si intendono apportare alla cosa comune.

Quesito

Un amministratore domanda come debba comportarsi nel caso in cui un condomino non risulti essere stato convocato all’assemblea.

Parere

Quantunque vada rammentato che la mancata convocazione di un condomino non è causa di nullità dell'assemblea, ma di mera annullabilità della stessa, con la conseguenza che inviando il verbale al condomino non convocato questi dovrebbe impugnare la delibera nel termine perentorio di trenta giorni dal ricevimento del verbale, tuttavia la soluzione più sicura e anche più corretta è quella di riconvocare l'assemblea, invitando anche il condomino precedentemente non convocato.

Quesito

Un inquilino di una piccola palazzina vorrebbe installare, a proprie spese, un montascale per poter uscire di casa perché impossibilitato a fare le scale autonomamente. Si chiede un parere al riguardo.

Parere

Il singolo condomino, e per esso anche il conduttore che detiene l'immobile di proprietà esclusiva, può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

L'installazione di un montascale (inteso sostanzialmente quale servoscala) di per sé non è un intervento tale da danneggiare o comunque da incidere negativamente sul bene comune scala in modo da alterarne la destinazione o impedire ad altri di farne parimenti uso. Tanto più che detto intervento sembra pienamente conforme alla disciplina in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, diretta ad agevolare le modifiche strutturali che impediscono o rendono difficoltosi gli spostamenti ai portatori di handicap fisici.

D'altro canto, in concreto, occorre accertare se per le modalità con cui l'opera viene realizzata, determini una riduzione della superficie e del volume utili della scala, rendendo quindi disagevole o comunque più difficoltoso il passaggio delle persone e anche delle cose, in tal caso occorrendo il consenso di tutti condòmini.

Diversamente, nel caso in cui i problemi sopra profilati non sussistano, occorrerà all'inquilino certamente il consenso del proprietario-locatore, in quanto come detto il diritto alla modificazione spetta solo a quest'ultimo, mentre non è necessaria una delibera autorizzativa dell'assemblea posto che ad accollarsi le spese è l'inquilino.

Quesiti del 21.11.2010

Quesito

Si domanda quale maggioranza occorra per la sostituzione dei serramenti delle parti condominiali.

Parere

La sostituzione di manufatti condominiali, intesa nel senso di manutenzione straordinaria degli stessi, va deliberata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice civile, a meno che non vengano poste in essere vere e proprie innovazioni.

Quesito
Il proprietario di un locale commerciale, ubicato al piano terra di un edificio residenziale, ha installato motori di refrigerazione molto potenti e rumorosi che recano disturbo all’intero condominio sia di notte che di giorno. Si chiede un parere al riguardo
Parere

La questione posta va inquadrata nella previsione dell'art. 844 del Codice civile, in forza del quale l'obbligo di tollerare "immissioni" di rumore sussiste solo a condizione che le stesse non eccedano il limite della "normale tollerabilità" nel senso postulato dalla stessa norma.

Alla luce dell'espositiva della richiesta di parere, per le modalità e i tempi con i quali il fenomeno denunziato si verifica, sembra potersi ritenere che tale limite venga nella fattispecie certamente superato.

Tuttavia, se non si riesce a convincere l'autore dei fatti lesivi a porre rimedio spontaneamente alla situazione de qua, non esiste altra possibilità che adire il Giudice per conseguire gli opportuni provvedimenti a tutela dei diritti lesi.

Quesito

Un amministratore domanda chi debba convocare – tra nudo proprietario e usufruttuario – in occasione delle assemblee di condominio.

Parere

Il nudo proprietario ha diritto di partecipare solo alle delibere aventi ad oggetto la straordinaria amministrazione; l’usufruttuario, invece, solo a quelle per l'ordinaria amministrazione. Ne consegue che l'amministratore dovrà convocare l'uno o l'altro a seconda del tipo di delibera.