Sentenza di Cassazione Sezione V penale N° 44156 del 26.11.2008

VIDEOSORVEGLIANZA NEL CONDOMINIO E PRIVACY:

Puntare una telecamera sul cortile condominiale non integra gli estremi del reato di cui all'art. 615 bis c.p. (interferenze illecite nella vita privata).

Non compie violazione della privacy il condomino che installi per motivi di sicurezza, allo scopo di tutelarsi dall'intrusione di soggetti estranei, alcune telecamere per visionare gli spazi rientranti tra le parti comuni dell'edificio (come un vialetto e l'ingresso comune dell'edificio), anche se tali riprese sono effettuate contro la volonta' dei condomini (i quali, peraltro, nella fattispecie, erano a conoscenza dell'esistenza delle telecamere, motivo per cui la ripresa non era neppure idonea a cogliere di sorpresa gli altri condomini in momenti in cui potevano credere di non essere osservati). 

La ripresa di quanto avveniva nelle zone di uso comune non protette, per quanto effettuata contro la volonta' dei condomini, non era d'altro canto effettuata ne' clandestinamente ne' fraudolentemente, non era in altri termini neppure idonea a cogliere di sorpresa i condomini in momenti in cui potevano credere di non essere osservati. La ripresa delle aree comuni non puo' di conseguenza ritenersi in alcun modo invasiva della sfera privata dei condomini ai sensi dell'art. 615-bis c.p., giacche' la indiscriminata esposizione alla vista altrui di un'area che costituisce pertinenza domiciliare e che non e' deputata a manifestazioni di vita privata esclusive e' incompatibile con una tutela penale della riservatezza, anche ove risultasse (ma entrambe le sentenze di merito sono sul punto estremamente generiche) che manifestazioni di vita privata in quell'area siano state in concreto, inopinatamente, realizzate e percio' riprese.

Nel caso di specie, la Corte ha infatti osservato che non era certamente volonta' dell'imputato, che secondo le stesse sentenze di merito aveva installato l'impianto solo per ragioni di sicurezza esterne, riprenderne anche aspetti della vita privata dei suoi vicini all'interno della loro casa: e di tanto danno atto indirettamente le stesse decisioni di merito, evidenziando che l'angolazione delle telecamere consentiva la visuale solo incidentale di piccole porzioni di uno sporto e di un poggiolo, non interessandosi affatto del tipo e della estensione di tale visuale, e, soprattutto, ricordando che l'imputato aveva fornito ai vicini la possibilita' di controllare quanto visualizzato dalle telecamere [...] mediante i televisori all'interno delle loro case. Sicche' puo' concludersi che, in relazione alla ripresa di immagini attinenti alla vita privata svolgentesi in ambito domiciliare protetto, difetta comunque l'elemento soggetto del reato.

Sentenza Cassazione N° 8460 del 26.08.1998

Documenti contabili:

Ciascun condomino ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili "in qualsiasi tempo" e "senza l'onere di specificarne le ragioni della richiesta". Le uniche condizioni da rispettare sono che "l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministarzione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravere esclusivamente sui condomini richiedenti).

Quesiti del 22.02.2009

Quesito

Una causa legale promossa dal condominio contro terzi si è protratta lungamente negli anni. Recentemente la sentenza del Tribunale ha condannato il condominio al paga-mento delle spese legali e processuali (elevate). Alcuni proprietari hanno venduto l'im-mobile e i subentranti hanno posto in calce all'atto di compravendita il loro dissenso ri-spetto alla lite in corso. Si domanda come l’amministratore debba comportarsi in casi del genere.

Parere

In linea generale, per tali spese opera nei confronti del condominio la solidarietà passi-va tra alienante e acquirente in base al disposto dell'art. 63 delle disposizioni di attua-zione del codice civile, secondo comma. Gli accordi e le pattuizioni intercorsi tra i due soggetti nell'atto di vendita producono ef-fetti nei loro rapporti interni ma non sono opponibili al condominio.

Quesito

In un condominio, un immobile appartiene a cinque diversi proprietari. Uno di questi, seppur regolarmente convocato, non ha partecipato all’assemblea né di persona né per delega, mentre tutti gli altri condòmini erano presenti. Si domanda se ciò possa aver inciso sull’intervenuta delibera assembleare con la quale sono stati decisi interventi per i quali occorrono 1000 millesimi.

Parere

Se si tratta di decisioni da prendere con votazione adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio, qualora non risulti che l'unico comproprietario presente in assemblea ha partecipato e votato anche per incarico degli altri, non sembra potersi ritenere raggiunta la necessaria totalità dei consensi.

Quesito

Un condomino proprietario di un appartamento al pian terreno ha chiesto all’amministratore l’autorizzazione ad installare a sue spese, sulle finestre e sull portefinestre, inferriate metalliche anti-intrusione. Si domanda se il condomino possa essere direttamente autorizzato dall’amministratore o la richiesta in questione debba essere portata al vaglio dell’assemblea in quanto si potrebbe configurare un intervento lesivo dell’estetica del palazzo.

Parere

Delle due l'una: o l'intervento sulle proprietà esclusive non è lesivo delle parti comuni, e allora non è necessaria tout court alcuna autorizzazione da parte di nessuno, o si tratta di intervento in concreto lesivo dell'estetica, e allora opera il divieto sancito dall'art. 1122 del codice civile. In ogni caso, non compete all'amministratore autorizzare interventi da parte di singoli condòmini, a meno che tale potere non sia espressamente contemplato dal regolamen-to di condominio contrattuale. Fonte Confedilizia.

Cassazione del 16/04/99 - N° 3803

LASTRICO SOLARE E RACCOLTA ACQUE:

In un condominio il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale, che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio, deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime. Conseguentemente le spese di manutenzione devono essere ripartite fra tutti i condomini che ne traggono utilità,tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarne.

Cassazione, Sez. II, 14 /09/2005 n. 18194

Lastrico solare di uso comune come passatoia:
Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:

- 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;

- 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;

ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.

- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;
- intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;
- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti.

Porzione di piano

Per quanto non detto espressamnte dal Codice ci si rifà all'interpretazione dei Giudici, i quali hanno sentenziato che per “porzione di piano” non si intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità (= TUTTI i millesimi relativi).