Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 23/8/2007, n. 17925

Nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l'utilizzazione della cosa comune, i singoli condòmini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare.

Quesiti del 21.09.2008

Quesito 

Si domanda cosa accade nel caso in cui per la nomina del nuovo amministratore non si raggiungano le maggioranze previste dal codice.

Parere

Per la nomina del nuovo amministratore è sempre necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà dei valori millesimali (500 millesimi). In assenza di tale doppia maggioranza, tale nomina non è valida e l'amministratore uscente rimane in carica in regime di prorogatio per il compimento dei soli atti di ordinaria amministrazione fino a quando non venga nominato il nuovo.

Quesito 

Un amministratore chiede di ricevere qualche delucidazione in ordine all’installazione, in un fabbricato condominiale, di impianti di videosorveglianza. 

Parere

La Corte di Cassazione ha ritenuto legittime (sentenza n. 22602/2008) le videoriprese effettuate dall'esterno di un edificio che inquadravano l'ingresso, il cortile e altri luoghi di transito anche per la difesa da atti vandalici sul presupposto che si tratta di spazi aperti al pubblico. Dal canto suo il Garante della privacy, nel giugno scorso, ha sollecitato Governo e Parlamento a emanare una chiara disciplina che regoli, con maggior precisione, la protezione dei dati personali in relazione all'installazione di impianti di videosorveglianza. Gli interrogativi sono molti sia per i condòmini che per gli amministratori ed è incerta la maggioranza necessaria per la delibera assembleare: si può ritenere quantomeno che, trattandosi di un'innovazione, sia richiesta l'adesione della maggioranza dei partecipanti al condominio rappresentanti 2/3 dei millesimi. Va in ogni caso rammentato che dev'essere sempre rispettato il criterio della proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti, che dev'essere curata l'informativa con cartelli specifici per segnalare l'esistenza di videocamere e che dev'essere sempre assicurata la tutela del diritto dei singoli a muoversi senza essere controllati nel proprio domicilio e all'interno delle parti comuni (parcheggi, scale, androni etc).

Quesito 

Si domanda se sia consentito al singolo condomino fissare sotto il balcone del condomino del piano superiore, senza che questi l’abbia autorizzato, tendaggi per il sole.

Parere

Secondo l'ormai consolidato orientamento della Suprema Corte non è consentito applicare una tenda al celino o sottobalcone del poggiolo sovrastante senza il consenso del proprietario di questo, e ciò indipendentemente dalle caratteristiche della tenda. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione civile Sez. III del 08.11.2007 N° 23308

Divieto autorizzazione lavori su proprietà private:

L'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condòmini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l'obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 cod. civ.. Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell'edificio, salva l'azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore.

Quesiti del 13.09.2008

Quesito

Si domanda cosa accade nel caso in cui per la nomina del nuovo amministratore non si raggiungano le maggioranze previste dal codice.

Parere

Per la nomina del nuovo amministratore è sempre necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà dei valori millesimali (500 millesimi).

In assenza di tale doppia maggioranza, tale nomina non è valida e l'amministratore uscente rimane in carica in regime di prorogatio per il compimento dei soli atti di ordinaria amministrazione fino a quando non venga nominato il nuovo.

Quesito
Un amministratore chiede di ricevere qualche delucidazione in ordine all’installazione, in un fabbricato condominiale, di impianti di videosorveglianza.
Parere

La Corte di Cassazione ha ritenuto legittime (sentenza n. 22602/2008) le videoriprese effettuate dall'esterno di un edificio che inquadravano l'ingresso, il cortile e altri luoghi di transito anche per la difesa da atti vandalici sul presupposto che si tratta di spazi aperti al pubblico.

Dal canto suo il Garante della privacy, nel giugno scorso, ha sollecitato Governo e Parlamento a emanare una chiara disciplina che regoli, con maggior precisione, la protezione dei dati personali in relazione all'installazione di impianti di videosorveglianza.

Gli interrogativi sono molti sia per i condòmini che per gli amministratori ed è incerta la maggioranza necessaria per la delibera assembleare: si può ritenere quantomeno che, trattandosi di un'innovazione, sia richiesta l'adesione della maggioranza dei partecipanti al condominio rappresentanti 2/3 dei millesimi.

Va in ogni caso rammentato che dev'essere sempre rispettato il criterio della proporzionalità tra mezzi impiegati e fini perseguiti, che dev'essere curata l'informativa con cartelli specifici per segnalare l'esistenza di videocamere e che dev'essere sempre assicurata la tutela del diritto dei singoli a muoversi senza essere controllati nel proprio domicilio e all'interno delle parti comuni (parcheggi, scale, androni etc).

Quesito

Si domanda se sia consentito al singolo condomino fissare sotto il balcone del condomino del piano superiore, senza che questi l’abbia autorizzato, tendaggi per il sole.

Parere

Secondo l'ormai consolidato orientamento della Suprema Corte non è consentito applicare una tenda al celino o sottobalcone del poggiolo sovrastante senza il consenso del proprietario di questo, e ciò indipendentemente dalle caratteristiche della tenda. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione civile sez II del 25.03.2004 N° 5975

Ascensore:

In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente.

Quesiti del 06.09.2008

Quesito
Un amministratore chiede delucidazioni sui poteri che l’ordinamento gli riconosce in relazione agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Parere
La normativa civilistica in materia di interventi di manutenzione è chiara:
a) l'esecuzione di interventi di manutenzione ordinaria rientra nelle attribuzioni dell'amministratore, ferma restando l'approvazione del rendiconto consuntivo al termine dell'esercizio da parte dell'assemblea;
b) la decisione in ordine all’esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria è di competenza esclusiva dell'assemblea, che li deve deliberare previamente (con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice civile qualora si tratti di interventi di rilevante entità);
c) tuttavia, se gli interventi di manutenzione straordinaria rivestono carattere di urgenza, l'amministratore può eseguirli, ma deve riferirne nella prima assemblea.

Quesito
Si domanda quando un condomino possa ritenersi costituito ufficialmente.
Parere
Va in primo luogo rilevato che il condominio non si costituisce “ufficialmente", ma esiste nel preciso momento in cui l'originario unico proprietario aliena la prima unità immobiliare. Si parla da quel momento di condominio "minimo".
Allorché il numero dei condòmini diventa superiore a quattro, la nomina di un amministratore, prima meramente facoltativa, diventa obbligatoria nel senso che ciascun condomino può pretendere che venga nominato un amministratore. Quest'ultimo deve essere eletto con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile dall'assemblea, che è sovrana nella scelta e nella decisione.

Quesito
Si domanda se sia corretto ripartire la spese occorrenti per il rifacimento di un vialetto di ingresso al condominio in parti uguali tra tutti i condòmini.
Parere
La suddivisione delle spese in parti uguali non è contemplata dal nostro ordinamento e si ritiene utilizzabile solo in pochi specifici casi individuati dalla giurisprudenza (es: spese citofoni), tra i quali non sembra potersi includere quello oggetto del quesito.
Naturalmente è fatta salva eventuale previsione diversa contenuta nel regolamento contrattuale o eventuale delibera assembleare totalitaria.

Fonte Confedilizia.