Quesiti del 25.05.08

Quesito
Un cortile condominiale viene utilizzato da alcuni condòmini per parcheggiare le proprie auto. Un condomino chiede se vi sia qualche norma che potrebbe obbligare i condòmini anzidetti a pagare una sorta di contributo condominiale ulteriore per questo maggiore utilizzo del cortile comune.

Parere
Si osserva preliminarmente che, ove il regolamento nulla disponga in contrario, il parcheggio di autoveicoli nel cortile, in virtù dell’art. 1102 del codice civile, è da considerarsi lecito se non impedisce allo stesso di continuare a servire agli usi a cui è destinato (passaggio di persone, veicoli, aerazione ed illuminazione dei locali che su di esso si affacciano ecc. ). Ciò detto, l’unica ipotesi percorribile per ottenere che i condòmini che utilizzano il predetto cortile come parcheggio paghino qualcosa per tale uso, è prevedere la locazione dei posti auto. Tuttavia, da quanto esposto nel quesito, non sembrano sussistere, nel caso di specie, i presupposti perché l’assemblea assuma una decisione del genere.

Quesito
In un condominio – nel quale di recente si è provveduto a rifare la copertura del tetto con rame e tegole di ardesia – v’è un problema di ripartizione della spesa sostenuta, in particolare per quanto riguarda gli abbaini. Infatti sul tetto vi sono alcuni abbaini che, fin dalla costruzione dello stabile, danno luce ed aria alle mansarde, mentre altri sono stati costruiti in seguito per dare luce ed aria a una soffitta trasformata in appartamento. La spesa di costruzione di questi ultimi abbaini è stata a suo tempo sostenuta dal proprietario che ha effettuato la trasformazione, previa apposita autorizzazione dell'assemblea, deliberata a maggioranza.
Ora, a lavori ultimati, il proprietario della soffitta trasformata in appartamento, ritiene che la spesa della copertura dei suoi abbaini debba essere ripartita tra tutti, così come quella sostenuta per gli abbaini preesistenti.
Si chiede un parere in merito ai seguenti quesiti:
1) gli abbaini costruiti in tempi recenti a chi appartengono?
2) gli abbaini che si elevano sulle falde del tetto possono considerarsi una sopraelevazione?
3) potevano essere costruiti degli abbaini sul tetto, che al tavolare risulta essere di proprietà condominiale, senza l'autorizzazione di tutti i condòmini?
4) a chi spetta la spesa, ai proprietari degli abbaini o al condominio?

Parere
Rilevato preliminarmente che gli abbaini sono di proprietà singola quando sono realizzati per dare aria e luce ai locali di un sottotetto appartenenti in via esclusiva ad un condomino, mentre rientrano tra le parti comuni se sono realizzati contestualmente all’edificio (con la conseguenza che le spese relative al loro rifacimento competono al singolo nel primo caso, mentre vanno poste a carico di tutti i condòmini nel secondo), si osserva che la Cassazione, con sentenza n. 1498 del 12.2.1998, ha ammesso la facoltà dei proprietari dei sottotetti di aprire abbaini (che, fra l'altro, per la giurisprudenza non costituiscono sopralzo) o finestre, sempreché non venga pregiudicata la funzione di copertura del tetto né siano lesi i diritti degli altri condòmini sul medesimo.

Quesito
In un palazzo di nuova costruzione, l’autoclave condominiale serve vari appartamenti ad uso residenziale nonché una residenza turistica alberghiera ed alcuni fondi commerciali con attività di bar, ristorante, negozi vari ecc..
L'amministratore chiede se il condominio in questione è obbligato al rispetto delle disposizioni delle norme dettate dal D.Lgs. n. 31/'01.

Parere
I proprietari di abitazioni (o, nei condominii, gli amministratori condominiali) non hanno alcun obbligo di effettuare controlli sulla salubrità dell'acqua al rubinetto. Il controllo in questione deve essere effettuato solo per gli edifici e le strutture in cui l'acqua viene fornita al pubblico: in questo caso, il gestore del servizio idrico è responsabile della qualità dell'acqua fino al punto di consegna (il contatore). Per la salubrità dell'acqua al rubinetto, subentrano allo stesso, nella responsabilità, il titolare e il responsabile della gestione dell'edificio. E' quanto ha affermato anche il Ministero della salute in una nota che ha confermato - su richiesta della Confedilizia - la tesi già esposta tempo fa dalla nostra Organizzazione. Nella medesima nota, il Ministero fa anche presente che, qualora si verificassero situazioni critiche relative agli impianti o inconvenienti igienici nella distribuzione d'acqua, gli interessati possono rivolgersi alle aziende ASL per far effettuare i dovuti controlli analitici. Nel caso di cui al quesito, si ritiene che gli obblighi relativi alla salubrità dell'acqua al rubinetto competano a titolari e responsabili della gestione delle singole attività. Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16641

Illecito su delibera

In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condòmini, attraverso l'autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 14/11/2007, n. 23578

Avviso postale
In tema di notificazione a mezzo del servizio postale, la semplice mancata indicazione della qualità di convivente della persona di famiglia che riceve il piego, sull'avviso di ricevimento della raccomandata non comporta alcuna nullità. La notifica va, invece, ritenuta nulla quando la persona di famiglia riceva l'atto nel proprio appartamento, diverso da quello della residenza del destinatario dell'atto. (Nella specie la S.C. ha ritenuto nulla la notifica di un verbale di infrazione amministrativa, effettuata a mezzo posta, a persona di famiglia abitante in un appartamento diverso da quello del destinatario, pur facente parte dello stesso condominio).

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 10/7/2007, n. 15444

Scale
Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condòmini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo avente ad oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto privo del necessario consenso di tutti i condòmini ed in particolare di quello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con accesso alla strada).

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 19/7/2007, n. 16075

Condominio minimo:

L'art. 1105 cod. civ. che stabilisce le regole di amministrazione della cosa comune è applicabile, in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 cod. civ. in materia condominiale, solo nell'ipotesi di condominio minimo, costituito di due soli condòmini. In tutte le altre ipotesi le deliberazioni condominiali vengono assunte mediante le modalità e le maggioranze indicate nell'art. 1136 c.c. e alla ripartizione delle spese urgenti, eseguite senza la preventiva autorizzazione assembleare, si applica l'art. 1134 c.c. Fonte Confedilizia.

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Sentenza Cassazione civile sez II 25/03/2004 n. 5975

Manutenzione ascensore:

In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente.

Quesiti del 11.05.08

Quesito
In un condominio è variata la destinazione d'uso di una unità immobiliare (da negozio ad appartamento). I millesimi relativi devono essere variati?
E se sì, con quale coefficiente?

Parere
Ai sensi dell’art. 69 disp. att. del codice civile i valori millesimali possono essere oggetto di revisione o modifica, oltreché quando siano conseguenza di errore, anche nell’ipotesi prevista dal n. 2 della stessa norma.
Debbono tuttavia ricorrere i seguenti presupposti:
a) che siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio (sia di proprietà esclusiva che comune);
b) che tale mutamento sia conseguenza (tra le varie ipotesi indicate dalla norma) di innovazioni;
c) che si tratti di innovazioni di vasta portata;
d) che il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano risulti note-volmente alterato.
Orbene, sulla scorta della scarna espositiva contenuta nella richiesta di parere, non sembrano di potersi ravvisare nella situazione descritta i presupposti sopra indicati.
Va poi segnalato, in linea generale, l’orientamento secondo il quale, poiché la determi-nazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche degli immobili e non anche della loro destinazione in concreto, il semplice mutamento di destinazione qualora le caratteristiche oggettive dell’immobile rimangano immutate e cambi solo la situazione esterna senza dirette conseguenze sulle caratteristiche dell’immobile, non integra gli estremi delle “mutate condizioni dell’edificio” postulate dalla norma.

Quesito
Cosa si deve fare per la costituzione di un supercondominio (maggioranze occorrenti, bozze di verbali ecc.)?

Parere
L’istituto del supercondondominio non è previsto dalla legge, ma è frutto della elabora-zione della dottrina e della giurisprudenza.
Ricorre tale fattispecie allorché una pluralità di edifici costituiti in distinti condominii sono compresi in una più ampia organizzazione condominiale in quanto legati tra loro dalla esistenza di alcune cose, impianti o servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Non essendo possibile in questa sede esaurire un argomento che richiederebbe una monografia, indichiamo in estrema sintesi alcuni aspetti più rilevanti dei quali devesi tener conto in ordine alla regolamentazione dell’istituto, secondo la prevalente giurisprudenza della Corte di Cassazione, invitando a rivolgersi alle sedi territoriali della Confedilizia per più approfondite indicazioni.
a) Salvo casi particolari di cose comuni non legate ai singoli edifici da rapporto di ne-cessarietà (piscine, campi da tennis ecc.), si applicano al supercondominio le norme sul condominio e non quelle sulla comunione in generale (si veda per tutte Cass 7.7.2000, n. 9096).
b) La rappresentanza del supercondominio non spetta agli amministratori dei singoli condominii, bensì all’amministratore unico o, in mancanza, a un curatore speciale.
c) Applicandosi la normativa condominiale, devono trovare applicazione l’art. 1129 e le altre nome inderogabili del codice civile.
d) La legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni spetta, oltre che all’amministratore, anche ai singoli condòmini.
e) All’assemblea generale debbono e possono partecipare tutti i singoli condòmini dei condominii facenti parte del supercondominio: è stata ritenuta nulla la clausola del regolamento di condominio prevedente che l’assemblea del supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condominii o da singoli condòmini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio anziché tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono (Cass. 6.12.2001, n.15476).
f) Applicandosi al supercondominio la normativa sul condominio, ai fini della ripartizione delle spese nulla muta in relazione alle tabelle millesimali, alla loro formazione e alla loro modifica.
g) Il criterio da seguire per verificare la regolare costituzione dell’assemblea e la validi-tà delle deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull’identico valore che ai fini del riparto delle spese è attribuito dapprima ai singoli edifici condominiali e suc-cessivamente al valore che ha la proprietà di ciascun condomino all’interno del condominio.

Quesito
Quando una unità immobiliare è di proprietà di più persone, queste rappresentano un solo condomino o tanti condòmini quanti sono i comproprietari? La delega per l'intervento in assemblea deve essere firmata da tutti o non necessita delega alcuna?

Parere
La fattispecie è espressamente prevista e regolata in modo chiaro ed univoco dall’art. 67, 2° comma, disp. att. del codice civile, il quale testualmente recita: “Qualora un piano o una porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente dell’assemblea”. Fonte Confedilizia.