Per semplificare la vita ai condomini e soprattutto agli amministratori il Ministero dell'Economia ha presentato un emendamento al DL Bersani sulle liberalizzazioni, che sospende l'obbligo di versamento della ritenuta 4% fino al raggiungimento dell'importo minimo di Euro 200,00 con effetto dal 1/1/2007.Tale pagamento è comunque dovuto entro la prima scadenza utile appena raggiunto il minimo anzidetto. Entro il 16/1/2008 dovranno essere versate tutte le ritenute operate anche non superiori a 200,00 Euro.
13 apr 2008
Tribunale di Milano, sentenza 12 febbraio 2007, n. 1812
Per la modifica alle tabelle millesimali basta la maggioranza:
Per la modifica delle tabelle millesimali non contrattuali non occorre l'unanimita ma basta la sola maggioranza. Il Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha precisato che l’assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall’art. 1136, comma 2, CC e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non contrattuale. La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso in cui non tenga conto della disposizione di cui all’art. 1123, 1124, 1126 CC.
Corte di Cassazione, n. 17101/2006
Modifica dei criteri di ripartizione delle spese:
E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca.
Sentenza Cassazione civ., sez. II, 21 novembre 2006, n. 24670
Per l'approvazione provvisoria delle tabelle millesimale è sufficiente la delibera a maggioranza:
In tema di ripartizione delle spese di condominio, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alle spese effettuate consente all'assemblea condominiale di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali non occorre il consenso di tutti i condomini, necessario, invece, per l'approvazione di tabelle definitive. (Pertanto la deliberazione assembleare maggioritaria, con la quale si sia proceduto alla ripartizione temporanea e provvisoria delle spese in base a una tabella non adottata con il consenso di tutti i condomini, è legittima.)
Sentenza Cassazione civ., sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348
La prescrizione dei crediti dell'amministratore di condominio:
Poiché il credito per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall'amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n. 4 c.c., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l'obbligazione relativa al compenso dovuto all'amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione « ex lege » del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno.
Poiché il credito per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall'amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n. 4 c.c., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l'obbligazione relativa al compenso dovuto all'amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione « ex lege » del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno.
12 apr 2008
Sentenza Cassazione 27 luglio 2007, numero 16644
Il giardino privato rientra nel calcolo delle tabelle millesimali (condominiali).
Rientrano nei calcoli per redigere le tabelle millesimali anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, così come anche autorimesse e cantine dei singoli condomini.
Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell’immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale.
Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell’immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale.
L'errore nella Tabella Millesimale.
La giurisprudenza ha, in passato, ristretto il concetto di "errore", limitandolo a sbagli di calcolo matematico, a errori di fatto (come la convinzione che un appartamento sia più grande o più piccolo di quello che è) o di diritto (come la convinzione che debbano essere valutate le migliori condizioni di manutenzione di un appartamento rispetto a un altro, cosa assolutamente ininfluente).
Quella più recente, a partire dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 6222 del 1997) ha invece ampliato lo stesso concetto, parlando di "obiettiva divergenza tra il valore effettivo e quello proporzionale attribuito dalle tabelle". Per giustificare questa interpretazione estensiva la Cassazione si è richiamata all'articolo 1427 del codice civile, il quale afferma che "Il contraente il cui consenso fu dato per errore.... può chiedere l'annullamento del contratto" . Si è poi appellata all'articolo 1430, che aggiunge: " L'errore di calcolo non dà luogo all'annullamento del contratto, ma solo a rettifica".
Quindi in caso di evidente sproporzione tra tabella dei millesimi e realtà oggettiva, il singolo proprietario potrà richiedere la semplice rettifica delle tabelle allegate al regolamento contrattuale, senza bisogno di doverle riscrivere da capo a fondo..
Ovviamente, la sproporzione, per essere obiettiva, deve essere notevole ed evidente, altrimenti ci si potrà sempre richiamare al fatto che il regolamento contrattuale è un patto negoziale, firmato da tutti.. Non sono poi impugnabili i criteri di metodo adottati per stabilire i millesimi, purché ragionevoli: per esempio può essere ritenuto valido (anche se teoricamente sconsigliabile) un calcolo basato sui vani catastali attribuiti a un appartamento.
Quella più recente, a partire dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 6222 del 1997) ha invece ampliato lo stesso concetto, parlando di "obiettiva divergenza tra il valore effettivo e quello proporzionale attribuito dalle tabelle". Per giustificare questa interpretazione estensiva la Cassazione si è richiamata all'articolo 1427 del codice civile, il quale afferma che "Il contraente il cui consenso fu dato per errore.... può chiedere l'annullamento del contratto" . Si è poi appellata all'articolo 1430, che aggiunge: " L'errore di calcolo non dà luogo all'annullamento del contratto, ma solo a rettifica".
Quindi in caso di evidente sproporzione tra tabella dei millesimi e realtà oggettiva, il singolo proprietario potrà richiedere la semplice rettifica delle tabelle allegate al regolamento contrattuale, senza bisogno di doverle riscrivere da capo a fondo..
Ovviamente, la sproporzione, per essere obiettiva, deve essere notevole ed evidente, altrimenti ci si potrà sempre richiamare al fatto che il regolamento contrattuale è un patto negoziale, firmato da tutti.. Non sono poi impugnabili i criteri di metodo adottati per stabilire i millesimi, purché ragionevoli: per esempio può essere ritenuto valido (anche se teoricamente sconsigliabile) un calcolo basato sui vani catastali attribuiti a un appartamento.
Sentenza Cassazione, Sez.II civ., sentenza del 30/01/2008, n. 2241
Il condomino ha l'obbligo di partecipare alla spese per i lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'immobile.
11 apr 2008
Quesiti del 11.04.08
Quesito
Si domanda se alla spesa per il rifacimento del vano scale debbano partecipare anche i proprietari dei negozi con accesso diretto dalla strada.
Parere
Secondo il chiaro disposto dell’art. 1124 del codice civile, "le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono".
Pertanto, salva diversa disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può derogare all’art. 1124 ora citato, alle spese di ricostruzione non partecipano i condòmini le cui proprietà non si servono in alcun modo delle scale, cioè i condòmini aventi unità immobiliari esterne verso strada o verso corte.
Per completezza, segnaliamo tuttavia che parte della giurisprudenza, sul punto, è di di-verso avviso, reputando addebitabili anche ai proprietari dei locali siti al piano terra con accesso dalla strada le spese per la sistemazione del vano scale.
Quesito
Si domanda se l'amministratore di condominio dimissionario sia obbligato a consegnare i documenti di competenza del condominio e a rendere il conto della sua gestione all’amministratore subentrante.
Parere
La risposta è positiva. L’amministratore, infatti, è tenuto, al momento in cui rassegna le dimissioni e al momento del passaggio di consegne, a rendere il conto della sua gestione e a consegnare i documenti di competenza del condominio.
In caso non adempia agli obblighi sopra indicati, l’amministratore subentrante può pro-cedere nei suoi confronti con un procedimento d’urgenza ex art. 700 del codice di pro-cedura civile anche in forza dell’art 1713 del codice civile, che in materia di mandato prevede l’obbligo del mandatario di rendere il conto del suo operato e di rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Quesito
Si domanda quale maggioranza occorra per la conferma dell’amministratore uscente.
Parere
L’art. 1136, 4° comma, del codice civile stabilisce che le deliberazioni che concernono la nomina dell'amministratore e la sua revoca devono essere sempre prese con la dop-pia maggioranza prevista dal secondo comma del medesimo articolo: maggioranza de-gli intervenuti in assemblea (teste) e almeno la metà del valore dell’edificio (500 mille-simi). Ciò vale anche per la conferma dell'amministratore uscente (ex multis cfr. Cass. sent. 4269 del 4.5.’94).
Si domanda se alla spesa per il rifacimento del vano scale debbano partecipare anche i proprietari dei negozi con accesso diretto dalla strada.
Parere
Secondo il chiaro disposto dell’art. 1124 del codice civile, "le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono".
Pertanto, salva diversa disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può derogare all’art. 1124 ora citato, alle spese di ricostruzione non partecipano i condòmini le cui proprietà non si servono in alcun modo delle scale, cioè i condòmini aventi unità immobiliari esterne verso strada o verso corte.
Per completezza, segnaliamo tuttavia che parte della giurisprudenza, sul punto, è di di-verso avviso, reputando addebitabili anche ai proprietari dei locali siti al piano terra con accesso dalla strada le spese per la sistemazione del vano scale.
Quesito
Si domanda se l'amministratore di condominio dimissionario sia obbligato a consegnare i documenti di competenza del condominio e a rendere il conto della sua gestione all’amministratore subentrante.
Parere
La risposta è positiva. L’amministratore, infatti, è tenuto, al momento in cui rassegna le dimissioni e al momento del passaggio di consegne, a rendere il conto della sua gestione e a consegnare i documenti di competenza del condominio.
In caso non adempia agli obblighi sopra indicati, l’amministratore subentrante può pro-cedere nei suoi confronti con un procedimento d’urgenza ex art. 700 del codice di pro-cedura civile anche in forza dell’art 1713 del codice civile, che in materia di mandato prevede l’obbligo del mandatario di rendere il conto del suo operato e di rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
Quesito
Si domanda quale maggioranza occorra per la conferma dell’amministratore uscente.
Parere
L’art. 1136, 4° comma, del codice civile stabilisce che le deliberazioni che concernono la nomina dell'amministratore e la sua revoca devono essere sempre prese con la dop-pia maggioranza prevista dal secondo comma del medesimo articolo: maggioranza de-gli intervenuti in assemblea (teste) e almeno la metà del valore dell’edificio (500 mille-simi). Ciò vale anche per la conferma dell'amministratore uscente (ex multis cfr. Cass. sent. 4269 del 4.5.’94).
Fonte Confedilizia.
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