29 mar 2008

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16639

Non tutto è innovazione
La ristrutturazione dell'impianto fognario (vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali), in quanto necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune, non costituisce innovazione. Rientra nei poteri insindacabili dell'assemblea la decisione relativa alle modifiche del detto servizio comune quando sia dettata dalla necessità di sopperire all'insufficienza strutturale e funzionale di quello preesistente in considerazione delle sopravvenute maggiori esigenze anche igieniche.

Sentenza Cassazione Civ., Sez. II, 27/7/2007, n. 16641

Illecito edilizio
In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condòmini, attraverso l'autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine) illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.

27 mar 2008

Cassazione Civile Sez. II, sentenza 28 giugno 2004 n. 11960

Approvazione Tabelle Millesimali
In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al Regolamento Condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa - perchè approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale -le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.(in relazione all'art.1138 terzo comma cod. civ.) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 cod. civ.

Sentenza Cassazione Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 Aprile 2005

Tabelle Millesimali
L'allegazione dell'originaria tabella millesimale al regolamento condominiale di natura contrattuale, non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini, oppure con sentenza del giudice, nella ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del cod. civile. In tal senso è costante la giurisprudenza di questa Corte.Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto fra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero edificio; e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini; l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale, è chiaramente indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità dei consensi, nell'ipotesi in cui le mutate condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alternando il rapporto precedentemente definito.Nella specie, avendo le modificazioni, intervenute nel corso del tempo sugli edifici e sugli immobili di proprietà esclusiva, modificato il rapporto di valori di cui si è detto, come dimostrato dalla diversa quantificazione di millesimi attribuito agli immobili di proprietà esclusiva dei ricorrenti, nel corso degli anni, è necessario che la nuova tabella sia deliberata con il consenso di tutti i condomini e ciò per poterla ritenere efficace anche nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti.

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25 mar 2008

Tribunale di Roma 24 Ottobre 1985, n. 5327

Correttivi su millesimi.
Il chiaro dispositivo della norma non consente l'introduzione di correttivi di alcun genere in relazione ad ipotesi in cui solo una parte della porzione di proprietà esclusiva sia in concreto coperta dal lastrico solare. La decisione è condivisibile anche dal punto di vista pratico in quanto la riduzione delle quote millesimali delle unità immobiliari comprese nella colonna d'aria sottostante al lastrico solare oggetto della riparazione, in proporzione alle superfici di proprietà esclusiva effettivamente coperte richiede accertamenti tecnici onerosi per l'amministratore e determina spesso addebiti approssimativi che possono risultare soggetti a contestazioni.

Quesiti del 25.03.08

Quesito
In un condominio, l'amministratore uscente si rifiuta di effettuare il passaggio di conse-gne con il nuovo amministratore, preferendo consegnare tutta la documentazione ad un condomino da lui scelto. Si chiede un parere al riguardo.

Parere
Il passaggio delle consegne va effettuato nelle mani dell'amministratore validamente e regolarmente nominato dall'assemblea.
La documentazione non può essere consegnata ad un qualsiasi condomino, anche perché l'amministratore uscente ed il nuovo devono redigere un analitico verbale di passaggio, con dettagliato elenco della documentazione consegnata.
Sarà quindi opportuno inviare espressa e formale diffida in tal senso e – se la consegna non viene effettuata – agire, anche in via d'urgenza ex art. 700 del codice di procedura civile, per ottenerla giudizialmente.

Quesito
Si domanda quale effetto abbia la mancata indicazione del codice fiscale nella richiesta di detrazione del 36%.

Parere
La mancata indicazione del codice fiscale non comporta la decadenza dal diritto alla descritta detrazione se l'interessato provvede a regolarizzare la comunicazione sponta-neamente o dietro richiesta dell'ufficio tributario.

Quesito
Si domanda se, per deliberare in merito al compenso dell’amministratore, sia necessa-ria la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina.

Parere
La risposta è negativa. La determinazione del compenso, costituendo l'onere che ne deriva una voce del preventivo della spesa, è infatti da ritenersi un atto di ordinaria amministrazione che non richiede la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° comma, del codice civile prevista per la nomina (e la conferma) dell’amministratore.
Fonte Confedilizia.

23 mar 2008

Quesiti del 18.03.08

Quesito
Un edificio condominiale necessita di lavori urgenti ed improrogabili. Si domanda come l’amministratore si debba comportare in tale circostanza.

Parere
Dal combinato disposto degli artt. 1130, n. 3 e 1135, 1° comma, n. 4, ed ultimo comma del codice civile, si desume quanto segue:
a) l'amministratore può sostenere anche senza preventiva delibera dell'assemblea le spese di ordinaria amministrazione;
b) i lavori di manutenzione straordinaria devono essere preventivamente deliberati dall'assemblea, salvo che rivestano carattere di urgenza;
c) ove ricorra l'ipotesi di urgenza, l'amministratore può eseguirli anche senza preventiva delibera, ma deve riferirne alla prima assemblea.

Quesito
In un condominio è stato riscontrato un problema di umidità nei muri perimetrali al piano terra. Si chiede come debbano essere ripartite le spese necessarie per la ricerca della causa e l'eventuale manutenzione.

Parere
Le spese per la ricerca devono essere anticipate dal condominio e ripartite provvisoria-mente tra tutti secondo i valori millesimali o il diverso criterio eventualmente previsto dal regolamento di condominio.
Accertato quale sia la causa del danno, se essa è da imputarsi alle parti comuni, tale criterio verrà esteso anche alla ripartizione delle spese di manutenzione.
Ove dovesse invece essere individuata ed accertata una responsabilità dei singoli con-dòmini, nel senso che la causa del danno venga ascritta ad una delle proprietà esclusive, tutte le spese, sia di ricerca che di manutenzione, dovranno essere poste in via definitiva a carico del responsabile.

Quesito
Un condominio ha deliberato, tempo addietro, dei lavori di manutenzione straordinaria che l'amministratore dell’epoca non ha provveduto ad eseguire senza motivazione alcuna. L’attuale amministratore domanda come debba comportarsi in relazione a quella delibera, tenendo conto che i condòmini nel frattempo hanno cambiato idea sul tipo di lavoro e sul relativo riparto.

Parere
Suggeriamo al nuovo amministratore di convocare un’assemblea straordinaria per deli-berare nuovamente sullo stesso argomento relativo al lavoro precedentemente delibe-rato e mai eseguito.
Rammentiamo che l'assemblea è sovrana e può sempre deliberare sia in ordine alla re-voca di decisioni precedentemente prese sia in merito alla loro conferma.
Fonte Confedilizia.

14 mar 2008

Trib. Bologna 27 novembre 2001 n. 3343

Porzione come unità
In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo.

Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005

Condominio anche orizzontalmente.
La configurabilità della nozione di condominio in senso proprio non riguarda solamente agli edifici che si estendono in senso verticale, ma si può applicare anche ai corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case "a schiera"), che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'art. 1117 cod. civ., peraltro esemplificativamente e con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo".
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005, precisando che anche in edifici in cui manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l'ipotesi della "condominialita’" non puo’ essere senz'altro esclusa, neppure per un insieme di edifici "indipendenti". Fonte Altalex

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Sentenza Cassazione civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696

Responsabilità.
Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato.

12 mar 2008

Quesiti del 12.03.08

Quesito
Alcuni fornitori di servizi di un condominio (tra i quali l'antennista e l'impresa di pulizie), hanno consegnato all'amministratore le loro fatture senza la ritenuta d'acconto del 4% in quanto - come trascritto sulle fatture in questione - "operazione effettuata ai sensi dell‘articolo 1, comma 100, legge finanziaria 2008". Si chiede un parere in proposito.

Parere
La procedura è corretta (se ad attuarla sono i soggetti effettivamente interessati dalla nuova normativa). La ritenuta del 4% non si applica sui corrispettivi delle prestazioni rese dalle persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le attività minime previsto dall'art 1, commi 96-117, della legge finanziaria 2008.
L'esonero è subordinato all'acquisizione di una apposita dichiarazione da parte dell'amministratore condominiale, con la quale gli interessati attestino di usufruire del sopracitato regime agevolato (ovvero di quello previsto per le nuove iniziative imprendi-toriali) e che pertanto il loro reddito è soggetto ad imposta sostitutiva.

Quesito
L'amministratore vorrebbe chiedere all'assemblea di un condominio da egli stesso am-ministrato di aggiornare il proprio compenso, prevedendo anche - ed ex novo rispetto all'incarico originariamente ricevuto - il pagamento del lavoro svolto per attività straordi-narie. Chiede un parere al riguardo.

Parere
La soluzione di sottoporre alla valutazione dell'assemblea la questione relativa al com-penso per attività straordinaria, sembra non solo opportuna, ma necessaria, atteso che, secondo la giurisprudenza ormai prevalente sul punto, il compenso straordinario non è dovuto se non viene espressamente approvato in sede assembleare.
Ora, mentre il compenso straordinario per l'attività connessa a lavori di manutenzione straordinaria può essere deliberato di volta in volta contestualmente alla delibera relati-va alla approvazione dei lavori stessi, per le altre attività esulanti dalla ordinaria ammi-nistrazione, la questione andrebbe sottoposta all'assemblea all'atto della nomina o della conferma.
L'amministratore potrebbe porre all'ordine del giorno la voce "Nomina dell'amministratore. Suo compenso per attività ordinaria e per attività straordinaria", oppure inserire tale voce nel preventivo del prossimo anno sottoponendolo ad approvazione e spiegando all'assemblea le ragioni dell'inserimento della voce stessa.


Quesito
Una condomina - che in occasione della separazione dal marito ha avuto in assegna-zione la casa - ha chiesto all'amministratore di predisporre una contabilità distinta delle spese tra lei (conduttrice) e il suo ex marito. L'amministratore si chiede se, in casi come questi, ha un obbligo specifico ad eseguire tale ripartizione oppure se il suo dovere sia esclusivamente di redigere il consueto bilancio consuntivo e preventivo.

Parere
In base alla legislazione vigente le attribuzioni dell’amministratore, previste dall’art. 1130 del codice civile, da leggi speciali e/o dal regolamento di condominio, sono limitate e circoscritte alla gestione delle parti comuni.
Nessun obbligo ha quindi l’amministratore di redigere contabilità separate, né di svolgere attività che attengono a rapporti privati tra condòmini, né tantomeno con terzi soggetti. L’obbligo di svolgere tali attività potrebbe sussistere solo in forza di un separato e specifico mandato conferito dal soggetto interessato, ma comunque al di fuori del rapporto di mandato che intercorre tra detto amministratore e il condominio. Fonte Confedilizia

8 mar 2008

Sentenza Cassazione civ., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746

Gravose o voluttuarie
In tema di condominio di edifici, l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera. (Fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini). Fonte Confedilizia.

Sentenza Cassazione civ., sez. II, 23 Ottobre 1999, n. 11936

Differenze tra innovazioni e modificazioni
In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto. (La S.C. ha così escluso che costituisse "innovazione" vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria). Fonte Confedilizia.

6 mar 2008

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Quesiti del 06.03.08

Quesito
L'assemblea condominiale ha deliberato la spesa straordinaria per l'innalzamento delle reti dell'ascensore e l'amministratore ha redatto un quadro di riparto dei relativi costi, uti-lizzando i millesimi di manutenzione dell'ascensore. Una condomina contesta detto ri-parto, sostenendo che vanno invece applicati i millesimi di proprietà. Si chiede un pare-re al riguardo.

Parere
Le reti dell'ascensore sono parte costitutiva dello stesso impianto di ascensore e pertanto il loro innalzamento costituisce una modifica che si inquadra tra le spese finalizzate al più sicuro utilizzo dell'impianto stesso. Non si vede quindi, in assenza di una disposizione del regolamento di condominio che legittimi una diversa interpretazione, perché si dovrebbe applicare un criterio di riparto difforme da quello che viene utilizzato per tutti gli altri aventi ad oggetto l'impianto.

Quesito
In un regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore originario ed allegato ai con-tratti di acquisto, è stata anche allegata la tabella millesimale per la proprietà generale. In casi come questi, non dovrebbe essere obbligatoriamente allegata al regolamento anche la tabella millesimale "scale" con i valori dei piani o porzioni di piano? Può l'as-semblea validamente deliberare, senza raggiungere l'unanimità, un diverso criterio di ripartizione delle spese di pulizia delle scale (comunque diverso da quello previsto dall'art. 1124 del codice civile)? Si vorrebbe anche sapere se la mancata redazione del verbale e la sua rilettura a fine assemblea, possano essere causa di nullità.

Parere
La redazione di una tabella per la ripartizione delle spese delle scale (e per analogia dell'ascensore) è opportuna, non obbligatoria. Ciò che importa è che ai fini della riparti-zione di dette spese si tenga conto del criterio misto sancito dall'art. 1124 del codice ci-vile, che in quanto norma derogabile deve trovare applicazione solo se non sia previsto un criterio diverso da un regolamento di condominio contrattuale o da una delibera assembleare adottata all'unanimità dei partecipanti al condominio. Peraltro va precisato che il criterio dell'art. 1124 è dettato per le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale.
La mancata redazione e rilettura del verbale a fine assemblea, pur essendo quest’ultima consigliabile, non costituisce, in base alla legislazione vigente, causa di invalidità delle delibere. Naturalmente diverso discorso va fatto per l'ipotesi di non corri-spondenza tra quanto risulta verbalizzato e quanto è avvenuto o è stato dichiarato in assemblea.

Quesito
In un condominio vi è un'autorimessa e dei box di alcuni condòmini, collegati da una galleria comune. Detta galleria ed un box sono gravati da una servitù di tubazione gas a favore di alcuni appartamenti del fabbricato. La tubazione è di proprietà dell'ente distri-butore. Recentemente, l'amministratore ha riscontrato che la tubazione in questione non è conforme alle normative vigenti (attraversando proprio il box e l'autorimessa) e quindi vuole sapere a chi spetti il necessario adeguamento.

Parere
Nella fattispecie descritta la galleria e il box rivestono la qualità di fondi serventi, mentre gli appartamenti sono i fondi dominanti.
Orbene, salvo diversa previsione dei titoli o diversa convenzione, secondo il disposto dell’art.1030 del codice civile, il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù, mentre ai sensi del successivo art. 1069, le spese necessarie per conservare la servitù devono essere sostenute dal fondo dominante. Fonte Confedilizia.

3 mar 2008

Tribunale Bologna 27 novembre 2001 n. 3343

Lastrico solare
In tema di ripartizione delle spese per la riparazione o ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, quando l’art. 1126 CC fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla porzione della proprietà ma alla porzione come unità.
E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perché la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo.

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Sentenza Cassazione Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913

Balconi aggettanti
La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.

Sentenza Cassazione Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Balconi aggettanti
Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Sentenza Cassazione Sez. II del 25 Marzo 2004 n. 5974

Impianto centralizzato di riscaldamento distacco
Il condomino può rinunciare al servizio del riscaldamento distaccandosi dall’impianto comune centralizzato, senza autorizzazione dell’assemblea; purché dal distacco non derivino maggiori spese per gli altri condomini né problemi di efficienza dell’impianto.Il condomino che si distacca dovrà sostenere solo le spese relative alla conservazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento e non anche quelle per il suo uso.

Sentenza Cassazione del 11 Novembre 1992 n. 12125

Condono
L'amministratore del condominio, in quanto tenuto ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea, ha la legittimazione ad agire nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di pagamento dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, senza necessità di una specifica autorizzazione, trattandosi di controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni. La deliberazione dell'assemblea dei condomini, la quale, ai fini della sanatoria degli abusivismi edilizi di cui alla l. 28 febbraio 1985, n. 47, determini la ripartizione fra i condomini delle somme da corrispondere a titolo di oblazione in base alle superfici dei singoli appartamenti anziché in base ai millesimi di proprietà, non è affetta da nullità, né per contrasto con norme imperative, né sotto il profilo della lesione dei diritti individuali dei condomini, in considerazione della rispondenza di detto criterio a quelli previsti dagli artt. 34 e 51 della citata legge.

Quesiti del 03-03-08

Quesito
Un regolamento predisposto dal costruttore (c.d. contrattuale) prima del 1942 è stato modificato nel 1960 con una delibera (mai impugnata) riportante millesimi 891. La modifica eseguita era relativa ad un articolo del regolamento sulla ricostruzione del lastrico solare ove si prevedeva che le spese relative venissero ripartite per 1/4 al calpestio e per 3/4 a carico di tutti i condòmini inclusi quelli del calpestio, riproducendo così la regola dell'art. 1126 del codice civile.
Detta delibera è da ritenersi valida?
Parere
Si rileva che, secondo l'orientamento prevalente della Corte di Cassazione (Cass. Sez. Un. 30.12.1999, n. 943, Cass. 16.9.2004, n. 18665), la modifica di clausole di un regolamento condominiale contrattuale disciplinanti i diritti immobiliari dei condòmini sulle parti esclusive o comuni, non può avvenire per "facta concludentia", ma è necessario che la manifestazione di volontà di tutti condòmini avvenga per iscritto, risultando quindi priva di efficacia la possibilità di una modifica per il tramite di semplici comportamenti, sia pure ripetuti in modo costante. Orbene, poiché la delibera assembleare del 1960 modificativa della clausola è invalida, e più precisamente nulla, non potendosi modificare a maggioranza una clausola di un regolamento contrattuale avente ad oggetto diritti soggettivi dei condòmini e quindi anche i criteri di ripartizione delle spese, deve ritenersi che essa non abbia sostituito la clausola originaria, che continua ad essere valida ed efficace.

Quesito
In occasione di lavori di rifacimento del lastrico solare, come sono da ripartire le spese accessorie quali, per esempio, quelle per i ponteggi, per il direttore lavori, per l'occupazione del suolo pubblico ecc.? Si precisa che nel caso di specie, per una migliore esecuzione del lavoro anzidetto, si debbono demolire anche i muretti divisori delle varie porzioni di lastrico solare degli aventi diritto di uso esclusivo. In questo caso, quale criterio di ripartizione si dovrà adottare per le spese di demolizione e ricostruzione dei muretti in questione?
Parere
Si ricorda che Corte di Cassazione ha affermato che il criterio di ripartizione fissato dall'art. 1126 del codice civile riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendano necessari in via consequenziale e strumentale sì da doversi considerare alla stregua di spese accessorie (Cass. 19.10.1992, n. 11449); sempre che, aggiungiamo, non siano finalizzati anche alla realizzazione di interventi manutentivi diversi e su diverse parti comuni e ferma restando l'eventuale esistenza di diverse previsioni del regolamento contrattuale.

Quesito
In uno stabile composto da due scale, i condòmini della seconda scala (in cortile) intendono installare nella “tromba” delle scale un ascensore. Per tale installazione occorre acquisire la cantina di un condomino al quale verrà data in cambio una cantina condominiale. Inoltre l’ascensore occuperà anche una parte dell’androne della seconda scala. Quale maggioranza è necessaria per cedere la cantina condominiale e quale maggioranza è necessaria per occupare una porzione dell’androne della seconda scala?
Parere
Per la vendita della cantina condominiale e del pari per un’eventuale permuta di una cantina con l’altra, è certamente necessario, in base alla legislazione vigente, il consenso di tutti i partecipanti al condominio comproprietari della cantina.
Ferme restando eventuali specifiche previsioni del regolamento di condominio contrattuale, l’occupazione della porzione di androne della seconda scala potrebbe costituire nella fattispecie un’innovazione vietata ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 del codice civile, in quanto destinata a rendere una parte comune dell’edificio (in questo caso la porzione di androne che verrebbe ad essere permanentemente occupata dall’impianto) inservibile all’uso o al godimento di uno o più condòmini, che tra l’altro non potrebbero usufruire neppure in parte dei vantaggi dell’innovazione stessa. Fonte Confedilizia.

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